手持1800亿货值,禹洲地产进入千亿冲刺年

黄银桥
2020-04-02 17:32:53
在力争千亿规模的同时,林龙安一直强调,禹洲地产不会盲目追求过分的增长,中长期还是利润导向的销售增长,稳健经营。

禹洲地产.jpg禹洲地产董事会主席林龙安

2019年,禹洲地产迎来上市的第十个年头。为了纪念这个特殊的日子,禹洲地产先后两次给股东派发了特别福利。

去年年中,禹洲地产派发中期股息每股12港仙及上市十周年特别中期股息每股3港仙,至年末,该公司宣布派发第二次中期股息每股21港仙及上市十周年第二次特别中期股息每股4港仙,全年合计派系达每股40港仙,派息率高达45.67%。

禹洲地产称,上市十年,集团累计派息已达每股2.87港元,为2009年上市发行价(每股2.7港元)的106%。

年内,禹洲地产也实现了不错的规模增长。3月31日公布的年报显示,过去一年,禹洲地产提前一个月完成了原定670亿元的销售目标,最终全年实现751.15亿元的销售额,实际完成率达112%,同比上升34.13%,累计合约销售面积497.1万平方米,同比上升34.3%。

微信图片_20200402172101.png禹洲地产近3年销售情况,图片来源:禹洲地产官微

尤其值得一提的是,在禹洲地产布局的33个城市中,苏州成为了首个百亿级的城市公司,2019年录得销售额为155.79亿元,贡献了20.74%的业绩。从0到百亿,苏州公司仅用了三年时间。

展望未来,主席林龙安表示,尽管疫情对公司业务造成了一定影响,但随着疫情逐步得到控制,加上公司优质土地储备,相信接下里会追回这个差距,完成全年一千亿销售目标。与此同时,禹洲地产分拆物业及商业的计划也被提上了日程。

力争达到千亿以上

每一家房企都有一个千亿的梦想。2017年,在房地产行业进入“五千亿”时代的时候,林龙安正式给禹洲地产定下三年破千亿的目标。2020年,到了禹洲地产兑现承诺的时候。

高级副总裁兼首席财务官邱于赓在介绍业绩的环节首先强调,2019年751亿元的销售规模为禹洲地产迈进千亿的目标打下了扎实的基础。

土地储备是规模增长的重要来源。为了冲刺千亿,禹洲地产在2019年明显了拿地力度。2018年,禹洲地产新增23幅土地,权益地价80.53亿元。2019年新增土地35幅,权益地价244.4亿元,拿地金额相当于2018年的三倍。

微信图片_20200402172033.png禹洲地产2019年拿地情况,图片来源:禹洲地产官微

截至2019年底,禹洲地产土地储备总可供销售建筑面积约2012万平方米,156个项目,一二线及准二线占比约86%,总货值超过3661亿元,其中1004亿元货值是2009年获取的。“因为有这些项目,我们非常有把握2020年能够完成千亿目标。”

邱于赓称,2020年禹洲地产推售货大概约1800亿元,同比增加53%,一二线及准二线占比超90%,去化率只要56%就可以达标。受疫情影响,禹洲地产对全年供货计划做出了一定调整,原计划上半年推售40%,下半年推60%,如今改成上半年售35%,下半年65%。从区域布局看,长三角依然是主力推货区,占比53%,环渤海15%,海西地区14%,华中及大湾区15%。

林龙安补充指,禹洲地产3月份销售金额很大可能突破50亿元,加上1月份的34亿、2月份的12亿元,一季度合约销售额约100亿元,从反弹速度看,整体销售还是不错的。“一季度虽然和预期有点落差,但在二季度及以后 会慢慢追回来。”

疫情对销售带来了冲击,但也带来了机会。林龙安称,疫情的到来使得整个行业出现了大量的整合和收购,行业集中度会进一步提高。禹洲地产会趁此加大产能收购以及布局城市更新等业务。据了解,禹洲地产在2018年已经成立了城市更新事业部、产融事业部,2019年还成立了一个医养产业事业部,禹洲地产将以产业和大健康导向来支撑住宅开发及盈利。

按照计划,禹洲地产2020年拿地力度会继续加大,全年买地预算在500亿元左右,实际可动用资金约250亿元。

去年8月中期业绩会时,邱于赓曾坦言,权益占比适当做了一些牺牲,目标就是先冲过千亿以后,再把这个权益慢慢提上去。林龙安表示,未来权益占比会逐步提升至70%乃至80%。

解决低毛利项目

在力争千亿规模的同时,林龙安一直强调,禹洲地产不会盲目追求过分的增长,中长期还是利润导向的销售增长,稳健经营。

过去一年,禹洲地产利润保持增长,实现年度利润39.67亿元,同比增长6.5%;母公司拥有人应占溢利36.06亿元,同比增长2.9%;核心利润44.1亿元,同比增长21.13%。但毛利率有所下滑,跌至26.21%,而在此之前,禹洲地产毛利率一直超过30%,处于行业领先水平。

为了保持稳定的利润水平,禹洲地产在2019年一口气减持了四个高地价项目,包括厦门同安项目、合肥瑶海项目E1601及E1602、南京郭庄项目、天津08项目,厦门同安项目从持股100%减为51%,其余三个从100%减为20%。四项目出售后录得税后收益约8亿元。

“公司对于利润率的提升,是下了一个很大的决心的,禹洲地产有把握在未来两到三年继续保持25%-30%的毛利率,净利润率在不分摊少数股东权益的情况下做到13%-14%。”邱于赓表示。

宏观调控加上疫情的影响,很多房企为了保证资金的安全,对负债都做出了比以往更严格的要求。

截至2019年底,禹洲地产有息借贷为544亿元,担保总额为86亿元,均低于2019年中期水平。美元债加权平均债务年限近3.5年。净负债比率为65.64%,较2019年中期及去年同期水平分别下降7.06个百分点及1.33个百分点。平均融资成本为7.12%,较2019年中期水平下降0.09个百分点。

邱于赓称,2019年禹洲地产进行了积极优化债务,2020年仍会继续优化。数据显示,禹洲地产2020年到期的债务约150亿元,占总债务比例为28.09%。

针对这些到期债务,禹洲也给出了具体的解决方案,包括今年1月和2月发行了10.45亿美元5或6年期债券,一笔51.9亿元的公司债已获上交所受理,另外1笔约1.36亿元的物业ABS已经用现金偿还。

除了传统的地产业务之外,趁着物业上市的热潮,禹洲地产也有了分拆物业和商业的计划。林龙安透露,禹洲地产会把商业的轻资产部分和物业的新家园模式进行对接,力争在今年年底分拆上市,或者到明年一季度。

邱于赓补充指出,目前分拆工作还在中前期阶段,比较大可能参考时代中国分拆时代邻里的模式进行上市,如向股东分派物业股份。

年报显示,截至2019年底,禹洲地产物业管理总建筑面积约1300万平方米,累计进入22个城市,物业管理费收入为4.48亿元。商业项目共计27个,其中16个已开业,11个仍在筹备期,商业面积超200万平方米,其中购物中心占比51%,全年5个商场销售额12亿元,商业物业租金收入3.5亿元。

来源:时代财经 黄银桥  

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

相关推荐
赌王何鸿燊的地产江湖:三年营收翻四倍,交棒二房长女何超琼
时代热评 | 大参林高增长背后:商誉暴增84%,扩张滞后核心市占率仅17%
对话贾康:建议房地产税按住房套数征收
全国人大代表林腾蛟:大力发展民办教育
扫码分享