增收增利、现金翻倍,大发地产的“平衡观”

张文
2020-04-02 17:19:03
在增收增利的同时,大发地产的净资产负债率在2018年的基础上下降29个百分点至78%,现金短债比也由2018年的1.0倍提升至1.4倍。

大发地产.jpg大发地产业绩发布会

拥抱资本市场给大发地产带来的成效显而易见,它在上市第二年交出的“成绩单”已经透露出明确的信号--规模、利润和杠杆可以平衡。

2019年,大发地产的规模延续着上升势头,全年合约销售达到了210亿元,同比增长68%;录得营收73.98亿元,同比增长24%;净利润约6.01亿元,增幅为23%。

在增收增利的同时,大发地产的净资产负债率在2018年的基础上下降29个百分点至78%,现金短债比也由2018年的1.0倍提升至1.4倍。

大发地产首席运营官兼高级副总裁冷俊峰在3月31日的业绩会上透露,受疫情影响,大发地产希望今年的销售规模能够保持在15%的增幅,全年的可售货值达到430亿元,“我们把去化率设定在65%左右,对于全年目标达成非常有信心”。

三年复合增长率达126%

过去一年,房企的日子并不好过,不管是龙头房企,还是中小型房企,面临着集体失速。克而瑞研究院的数据显示,TOP100房企2019年累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

而大发地产是为数不多保持高位增长的房企,2019年其成功迈入两百亿俱乐部,成长速度达到了68%,合约销售面积同比增长97%。从2017年到2019年,大发地产合约销售金额复合增长率更是高达126%。

大发地产的销售主要面向其一直深耕的长三角市场,该区域销售贡献占比为93.3%。如果以城市能级划分,一线及新一线、二线城市和强三线城市的销售占比分别为64.4%、12.7%和22.9%。

土地投资的加速和大运营管控体系的建立是大发地产提速的基础。在锚定规模航道后,大发地产就明确了在以长三角为主战场的同时,辐射成渝、环渤海、中部、西部及大湾区5大城市群,并战略性地关注其他具备高发展潜力的重点城市。

这极大程度上充实了大发地产的“粮仓”,仅2019年,大发地产就新进入了杭州、郑州、台州、金华、南昌、太仓、泰安、江门、桐乡、西宁,并累计获得了25宗土地,新增土储货值超400亿元,位列克而瑞发布的2019年1-12月房企新增货值排行榜第62位。

截至2019底,大发地产总土储建筑面积超500万平方米,总土储货值超700亿元,长三角的占比达88%,为未来发展需求奠定良好基础,且土地成本合理,有利助推后续的盈利增长。

大运营管控体系是大发地产高质量均衡发展的保障。据时代财经了解,这一体系是以现金流管理为核心,以标准化的计划管理体系为主线,实现自有资金高回报、现金流快周转的战略目标。通过以财务经营为导向的管理路线,通过对现金流和利润率等关键要素的管理,实现快速高效运营,提高资金利用效率,抵抗经营风险。在大运营管控体系之下,大发地产的盈利能力是有保证的。

2019年,大发地产的毛利率和净利率分别为22.9%和8.1%,保持在较为稳定的水平。大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊透露,公司预计在未来1到2年内,毛利率水平将保持在20到25%之间,这也符合公司的快而稳的发展战略。

在不确定中找确定性

2019年全国房地产销售逼近16万亿,就在大家讨论天花板何时到来时,一场突如其来的疫情给全球经济蒙上了阴影,房地产市场受到不小的冲击,不确定因素大大增加,这也对房企的应对提出了挑战。

不过,大发地产做大规模的方向不会改变,其依然希望在2020年实现15%的规模增长。冷俊峰透露,这一增长目标的信心来自于两方面,一是近期的客户来访量持续上升,周增长率达到了50%,客户信心在恢复,另一方面大发地产全年的可售货值约430亿元。

大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江指出,在不确定中寻找确定性是大发地产今年的策略。在他看来,房住不炒的政策会持续下去,一定要在这个政策的指引下作年度投资铺排。

“好的公司能够通过自己的努力获得发展机会,这是确定的。我们既希望稳健,又希望保持好的发展态势。基于这样的目标,第一我们的投资策略还是‘1+5+X’,深耕长三角中心城市及周边的城市群,并在五大发展带上进行纵向和横向的拓展;第二,不冒进、不激进、不拿地王。总体而言,我们的投资预算会控制在权益回款的50%,并根据市场、供地情况和国家政策层面来动态平衡。”

应对不可控因素最安全的做法是维持充足的现金储备和保持较低的杠杆水平。2018年上市以来,大发地产就把改善财务作为一项重要工作。截至2019年底,大发地产手中持有的现金大幅增长117%,达到46.94亿元,现金短债比提升至1.4倍,净负债率更是下降至78%。

罗俊透露,大发地产在过去一年采取了三方面举措降负债:第一是大幅度提升回款效率,把回款的帐龄管理管理作为公司在回款管理上的一个核心重点,通过回款帐龄的管理提升回款效率,压缩回款时间,带来公司经营性现金流入的加快;第二,公司在2019年与合作方合作,降低了项目股东的投入,同时引入合作方,降低财务风险;第三,严格控制投资与回款比例,在过程中进行动态调整。

事实上,上市获取多样化的融资渠道后,大发地产债务结构不断优化,其一年内到期的债务占比为36%,且债务类型以开发贷、优先票据、经营性贷款为主,信托和资管借款占比从2018年的55%降低到21%。

随着经营效率提升以及财务结构优化,大发地产正在构筑穿越周期的强大肌理,这家房企也将继续书写持续向好、平稳发展的篇章。

来源:时代财经 张文  

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