准千亿房企新力定调2020:销售再增20%,继续优化债务

黄银桥
2020-04-02 17:01:57
成立于2010年的新力控股算得上行业的一名新兵,乘着市场的春风,它从0到900亿的销售规模仅仅只用了九年。但同样受市场影响,新力控股的增长在降速。

微信图片_20200401154208.jpg新力控股业绩发布会

为了节约成本、提高人均效能,2019年开始,不少房企采取了裁员减薪的措施,而上市不久的新力控股却走了一条相反的道路。

新力控股发布的第一份年报显示,2019年该公司雇员为3650名、员工成本为3.95亿元,同比分别增长14.9%和56.6%。

业务的增长是导致员工增加的重要原因。年内,新力控股总合约销售额及应占权益合约销售额均录得新高,分别达914.23亿元及451.09亿元,同比分别增长约28.6%及30.1%。总收益则大幅增长220.7%至269.85亿元。

新力控股在2020年又添了一员大将。3月2日,明星职业经理人陈凯正式加盟新力控股,并出任联席董事长、行政总裁兼执行董事。

“陈凯先生在房地产和金融方面有着非常丰富的经验。”在3月31日的年度业绩发布会上,新力控股的联席董事长张园林特意给外界介绍了陈凯。在肯定陈凯之余,张园林强调,他与陈凯分工非常明确,自己会继续负责公司的整体发展战略,而陈凯会聚焦在业务及运营上。

销售目标增长20%

成立于2010年的新力控股算得上行业的一名新兵,乘着市场的春风,它从0到900亿的销售规模仅仅只用了九年。但同样受市场影响,新力控股的增长在降速。

受新冠疫情影响,新力控股今年1、2月份的销售额下滑严重,降幅达到60%-70%,3月份随着疫情得控制及各地复工复产,降幅收窄至20%-30%。

尽管张园林强调疫情对于新力这种中等规模的房企影响只有2%左右,但新力控股2020年的销售目标最终也只有20%的增幅,低于2019年的28.6%。照此推算,新力控股2020年销售金额可以突破千亿,达到1097亿元。

张园林一直强调,当下的市场虽然受到疫情的影响,但对于未来房地产的发展有非常坚定的信心。信心的其中一个表现为新力控股并没有放慢扩张的脚步,今年1-3月份累计新增150万平方米的土地储备。

据张园林透露,2020年,新力控股会继续深耕江西市场并进一步扩大市场份额,长三角区域目前已经有3个城市公司,今年会增加至4个,大湾区也有3个城市公司,未来长三角和大湾区都会继续加大力度。

据时代财经了解,作为新力控股的大本营,过去2019年江西省贡献了超过一半的业绩,权益合约销售额为245.04亿元,占比54.3%。粤港澳大湾区为107.73亿元,占比23.9%。华中华西核心城市及其他高增长潜力区域占11.1%,长三角地区占比10.7%。

占地最低的长三角地区是新力控股从2019年才开始重点布局的区域。过去一年,新力控股一共获取了36幅土地,其中15幅位于长三角。

截至2019年底,新力控股在江西省应占权益土地储备面积为499万平方米,其中南昌占83%;在大湾区应占权益土地储备面积为490万平方米,长三角地区为261万平方米,华中华西核心城市及其他高增长潜力区域为259万平方米。

新力控股首席财务官许进业称,新力控股2020年权益回款率约85%,公司会继续用权益销售回款的40%-50%用于拿地,总金额约200-300亿元。

净利润率低于同行

大部分谋求上市的房企往往都有一个突出的特点--负债率高。在成功上市之后,债务压力或多或少都会得到缓解。

新力控股提交的上市申请书显示,2016年-2018年该公司净资产负债率分别高达190%、270%、237.9%,并在2019年4月份达到310%。上市之后,新力控股净资产负债比率大幅下降至67%。

许进业表示,净资产负债比率的下降主要是因为公司2019年销售较好,现金流比较充足。

据时代财经了解,新力控股的净资产负债比率根据债务总额减现金及银行结余除以年末权益总额再乘以100%计算。过去2019年,新力控股未偿还借款总额增加20%至265.73亿元,但现金及银行结余、权益总额增长更快,前者同比增加64.9%至165.99亿元,后者同比增加194.39%至148.96亿元。

不过,净资产负债比率虽然大幅下降,但新力控股的偿债压力依然存在。截至2019年底,该公司总收入/总债务比率从2018年的38.1%上升至2019年的101.6%,现金/短期债务比率从2018年的109.1%上升至2019年的142.5%。

一年以下的债务额为116.45亿元,占比44%,这意味着2020年新力控股需要偿还将近一半的债务。许进业没有透露具体的偿债方案,仅表示未来会持续优化短债结构。

负债之外,新力控股2019年利润实现了大幅增长。年内溢利创历史新高,同比增长约263%至20.14亿元。母公司拥有人应占利润为19.58亿元,同比增长约373.4%。母公司拥有人应占核心利润为18.53亿元,同比增长约485.2%。

但毛利率及净利润率表现则有所下降。2018年,新力控股毛利率为37.3%,2019年下滑至29.6%。

许进业解释称,毛利率下降主要是因为交付的物业不一样,在政府限价及土地成本上涨的情况下,很多同行的毛利率都在下降,新力控股能维持在29.6%的水平已经不错,未来会继续维持在27%-28%。

至于净利润率,虽然从2018年的6.6%上涨至7.5%,但明显低于行业10%-15%的水平。许进业表示,这是因为新力控股过去一年的税款比同行高,因为有些高税款的项目是以前收购的,公司采取了保守的财务算法,所以影响了净利润率。未来净利润率会逐渐提高,维持在8%-10%左右。

年报显示,2019年新力控股应付税项总额为54.67亿元,较2018年的16.86亿元增加了224.26%。

张园林则补充指出,新力在江西地区的净利润率较高,约10%,但在长三角和大湾区,因为很多地块是通过招拍挂获得,价格比较高,净利润率只有5%左右。当新力在长三角、大湾区的布局增加,净利润率低一点是可以接受的。

来源:时代财经 黄银桥  

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