花样年二次创业首张成绩单:压线完成360亿目标

蔡颖
2020-04-02 16:50:36

3月31日,花样年(01777.HK)和旗下物业公司彩生活(01778.HK)相继举行业绩发布会,这是两家企业去年大变革后交出来的第一份成绩单。

2019年,花样年提出二次创业,并对高管团队进行大幅调整。其中,创始人曾宝宝回归公司,担任花样年地产集团CEO。执行董事柯卡生、执行董事兼地产集团首席运营官张惠明、执行董事兼首席财务官陈新禹,三位从行业中挖掘过来的具有投融资经验的负责人组成了新高管阵容。

人事变动背后,花样年业绩保持稳定增长。财报显示,合同销售额同比增长20%至362.1亿元,压线完成年初设定的360亿元目标。

与此同时,在以互联网方式探索物业行业多年以后,彩生活亦在2019下半年接连发生了数次人事变动。曾带领彩生活登陆香港资本市场的唐学斌从台前退居幕后,不再担任首席执行官一职;专注于线下社区业务的原行政总裁黄玮出任执行董事兼首席执行官。

从业绩报告来看,上述调整的成效短期内并不十分明显。2019年,彩生活总收益由上年同期36.14亿元增加6.4%至38.45亿元;公司拥有人应占溢利较2018年4.85亿元增加2.8%至4.99亿元;整体毛利由上年12.82亿元增长5.7%至13.55亿元。

对于未来,花样年希望在销售规模上尽快跻身行业前50强行列,彩生活则希望从侧重互联网变革为线下线上并举。


企业规模拓展加速

过去几年,花样年的发展始终不温不火,在其他房企规模不断扩张的背景下,花样年开始掉队,规模仅维持在百亿上下。

2017年初,花样年提出二次转型。去年8月21日,花样年集团主席潘军在中期业绩会上喊出“二次创业”口号,并要求自身对标TOP20房企,重回主流开发商之列的心情迫切。

2019年全年,花样年累积物业销售额为362.1亿元,同比增长20.01%,相应已售建筑面积为320.84万平方米,同比增长18.88%,总营业收入同比增长36.4%至190.82亿元,公司拥有人应占利润同比增长20.0%至8.74亿元,毛利率由2018年的29.9%微降至28.0%。

展望2020年,花样年将销售目标定在了450亿元,较上年提升26%。而龙头房企对2020年业绩目标却普遍谨慎,碧桂园(02007.HK)与华润置地(01109.HK)的目标增速仅为10%和8%。

对于未来发展,潘军在业绩发布会上表示,预计今后两年花样年将会进入千亿的水平,希望尽快达到行业前50强的目标。


时代周报记者注意到,据克而瑞数据显示,2019年位列行业第50位的是新希望地产,销售金额是735.9亿元。对比销售额不难看出,花样年想挺近行业50强,起码还需要翻倍,难度不小。

“目前形势下这个目标有一定挑战性。”业绩发布会上,潘军坦言。

据张惠明在发布会上介绍,花样年现有的货值超过550亿元,若以此计算,450亿元的销售目标,去化率至少要到八成,这让花样年在众多按六成去化率计算业绩的房企中显得尤为突出。

为达成该目标,2019年,花样年控股新增13宗土地,土地面积共计235万平方米,总货值超过300亿元。截至2019年底,花样年在大湾区已有46个城市更新项目,预计规划总建筑面积约1954万平方米,储备总货值约3845亿元人民币。

据了解,目前花样年也正在加快周转,拿地到开盘,平均时间从2016年的14.6个月,到2019年下降至7.9个月。

张惠明指出,花样年将从以下几方面来确保目标的达成,一方面加速存量销售,做好防控的情况下,积极推动全国售楼处复工;另一方面,花样年也在快速跟进最新的营销策略;此外,今年会增加新的投资补货。

对于2020年的投资计划,张惠明表示,去年拿地规模是回款的30%-35%,今年还是这样的水平。在布局区域上,花样年会有选择地进入比较好的强二线城市。

时代周报记者注意到,在过去的地产行业周期中,能完成弯道超车的房企,须有精准的投资布局眼光和充沛的资金。


财报数据显示,截至2019年底,花样年银行结余及现金总额约230.44亿元,同比减少19.3%。

对于花样年来说,何时才能跻身行业前50?可能是未来几年最为重要的命题。

股价、估值待提升

相比花样年的发展提速,彩生活的变革成效则尚未显现。财报显示,2019年,其多个核心财务指标增速都有所放缓甚至下降。

2019年,花样年整体毛利率约35.3%,而2018年该数据为35.5%。其中,增值服务毛利率由去年95.7%减少了3.1个百分点,为92.6%;工程服务毛利率由去年约66.0%减少约6.1个百分点,为59.9%。

作为中国物业第一股,彩生活率先提出用互联网技术改造传统物业服务,在物业基础服务外开拓增值收入的商业模式。


然而这种模式并不被资本市场认可,虽然是行业第一家上市、规模成型的物业公司,但彩生活也无法逃脱在估值上被后来者追赶的命运。

截至4月1日收盘,雅生活(03319.HK)市盈率为39.81,股价为37.7港元;保利物业(06049.HK)市盈率为55.86,股价为66.05港元;而彩生活的市盈率仅为8.96,股价也低至3.2港元。

发布会上,陈新禹坦言,公司股价(低估)是比较显著的。从规模、利润和收入来说,彩生活是前五企业,但股价与头部企业差距比较大。

陈新禹解释称,“我们在互联网方面的探索走得比较靠前,但长期的、持续的、大规模的投入,客观来说挤压了基础物业的利润,导致基础物业的品质不能得到有效保障和提升,物业费收缴率也会有所下降,所以在估值上有所降低。”

“此外,在投资端上,彩生活进入了重资产行业,对(资金)流动性和负债都有所影响。” 陈新禹说道。

事实上,业内普遍看来,黄玮正是带着提升公司股价和估值的任务而来,他的接任可以视作彩生活商业模式的转变,线下服务将重新得到重视。


“我们整个口号是‘要变革’,我们将以前侧重于互联网的逻辑,转换至到线下服务及线上创新并举的逻辑上面去。”黄玮在发布会上称,在日常管理中,公司通过三个城市公司、区域公司、总部三个层级,对社区服务实现精细化管理。

即使目前股价表现不佳,但黄玮在业绩介绍时重点介绍了彩生活的核心竞争力。

在他看来,彩生活的优势主要体现在三方面,一是规模效益明显,二是具有具竞争力的低成本优势。三是线上模块,互联网+物业管理的逻辑属行业超前。

发布会尾声时,潘军也表示,“在未来一个不长的时间内,大家可以看到整个彩生活会有很大的变化,市值、股价也会有很明显的表现,让市场满意。”

在换了新领导层、调整发展方向后,彩生活究竟能否开启新篇章,投资者们正翘首以盼。

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