偿债高峰逼近，房企11月密集发海外债，利率最高达13%

黄银桥

2019-11-18 08:56:16

来源: 时代财经

11月份房企频繁发海外债，并不代表海外融资窗口期的到来，主要是年末房企对资金的储备需求增大，包括销售回笼资金以及融资募集的资金。

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临近年末，在加大促销力度回笼资金之余，房企们的海外发债计划也明显增多。

据时代财经不完全统计，截至11月15日，已经有包括万科、佳兆业、时代中国、弘阳地产、德信、大发等在内的16家房企先后发布了海外融资计划，涉及总金额约42.41亿美元及3.12亿港元，而在过去10月全月，13家房企发布的海外债总额才50亿美元。

图片 1.png 数据来源：企业公告、时代财经整理

中原地产首席分析师张大伟称，11月份房企频繁发海外债，并不代表海外融资窗口期的到来，主要是年末房企对资金的储备需求增大，包括销售回笼资金以及融资募集的资金。

张大伟未明确指出房企年末资金储备需求增大的原因，但多项数据显示，不少房企在第四季度都将迎来偿债高峰。

据亿翰智库测算，2018-2021年房企有2个偿债高峰期（信用债包括公司债、短期融资、中期票据等）。第一小高峰在2018年9月-2019年12月，偿还规模为4662亿元，月均偿还额291亿元。第二个高峰在2020年9月-2021年12月，偿还规模为12479亿元，月均偿还额780亿元。

此外，据Wind数据统计，房地产业2019年累计有近4193亿元信用债将到期，其中1月已偿还到期债务近472亿元。此后每月均有百亿元规模以上债务到期，其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。

事实上，上述16家在11月公布海外发债计划的房企中，12家的资金用途都是用于现有债务再融资。

迫在眉睫的偿债压力下，尽管海外融资成本更高，但国内持续收紧的融资渠道，还是迫使房企加快海外发债的步伐。不仅仅是11月，2019年以来房企整体的海外融资规模都明显变大。

来自Wind的数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已经公布的融资计划则达624亿美元(按照当前汇率计算)。

不过，张大伟强调，尽管海外债规模较去年同期明显提升，但国内依然是房企的融资主战场，相较之下，房企国内债务的总量肯定还是比海外债高。

11月份，除了海外融资动作更为频繁之外，房企之间的融资成本也进一步分化。龙头房企万科的票面利率低至3.15%，但佳兆业、德信中国的票面利率均超过了10%，弘阳地产也接近10%。

“决定一个房企融资成本的因素有很多，但主要是规模、负债率、信用评级这几项，融资成本高的房企这几项的表现肯定都是比较差的。”张大伟表示。

上市不久的德信中国、弘阳地产是典型的中小房企，今年前十月，德信中国销售金额为361.6亿元、弘阳地产为495.01亿元。另截至2019年6月底，德信中国、弘阳地产净资产负债率66.4%、76%，其中，德信中国及弘阳地产虽借助上市募资将净负债率明显降低，但在上市前夕，德信中国截至2018年6月底的净负债率高达192.6%，弘阳地产截至2018年4月底的净负债率为235%。

佳兆业的规模虽较前述三家房企大，但距离千亿仍有一段距离，今年前十月销售额为631亿元，净资产负债比率仍高达191%。

在楼市寒冬中，御寒能力低的往往是债务高企、融资能力差的中小型房企。据人民法院公告网显示，截至2019年8月14日，今年全国已有300余家地产商宣告破产或进入破产程序，大部分为地方性中小开发商。即使没有破产，但也有不少中小房企爆发债务违约危机，如粤泰股份、颐和地产、三盛宏业、银亿股份等。

这样的大环境之下，资本市场对中小型房企的信心自然有限，这直接推高了它们的融资成本，也加剧了房企间融资成本的分化。