见证者 | 万科自新

黄昱
2019-09-25 11:37:25
编者按:2019年是新中国成立70周年。过往70年的砥砺奋进让中国经济发生了天翻地覆的变化。在这个迎难奋进、从不懈怠的漫长历程里,无数人众志成城,见证、开创、建设着中国经济的各行各业。70年的奋斗史也交织着房地产的发展史,从萌芽到发展,从变革到成熟,中国房地产走过一段波澜壮阔的岁月。为了致敬建国70周年,寻找行业见证者和建设者,时代财经推出了“壮丽70年·奋斗新时代”系列报道。

郁亮 王石.jpg王石和郁亮。图片来源:视觉中国

长城脚下、妫水河畔,万科建设运营的北京世园会植物馆坐落于此。9月23、24日,植物馆内连续举办了2019年度万科南方区域媒体交流以及万科35周年司庆晚会,代表万科过去、现在的王石和郁亮都有亮相。

尽管早就不再出席万科的媒体交流会,但作为灵魂人物的王石从未缺席过万科司庆。此次35周年司庆晚会上,身着黑色T恤的王石和身着红色T恤的郁亮一同亮相,追忆从创业生存,到黄金时代,再到白银时代的万科往事。

起于1988

35年前,33岁的王石通过倒卖玉米赚了300多万,凭此创办了万科的前身--深圳现代科教仪器展销中心。据悉,当年其还做了一个硕大的霓虹招牌,每到夜幕降临便光彩四射,吸引着每个过客。

1988年,深圳现代科教仪器展销中心更名为“深圳万科企业股份有限公司”,并完成股份制改革。彼时,王石放弃股权纯粹只当职业经理人的做法,一度被业内传作佳话。然而,股权的过度分散也给万科埋下隐患,招来1994年的“君万之争”以及2015年-2017年的“宝万之争”。

对于这些因果,王石后来也有所反思的,“我们还是太理想主义,认为把企业经营好就行,却没有意识到,高度分散的股权给万科文化带来了很多不确定因素。”不过,时至今日,万科仍然是一家没有实际控制人的公司,第一大股东深圳地铁的持股比例为28.69%

创业的早期,王石在各个领域不断试水。1988年,中国土地市场的买卖禁锢被打开,万科和地产有了第一次交集,以2000万元拍下深圳威登别墅地块,楼面价大大超出周边售价,万科在中国“地王史”上画下了浓墨重彩的第一笔。

到了1991年,万科正式在深圳交易所挂牌上市,成为中国第一批上市公司,这时候万科的业务范围覆盖面很广,包括进出口、零售、房地产、投资、饮料、影视、广告、印刷、电气工程等各大类。

从多元化转向专业化是万科发展历史上最重要的一次战略决策。1994年,为防止经济过热,国家宏观调控再次出台,国民经济增速放缓。为度过难关,王石开始带领万科做“减法”,聚焦住宅开发主业,出售了除主业之外的所有生意。

郁亮在35周年司庆上称,“正因为如此,当房地产黄金时代来临时,万科成为了准备最充分的选手,最终成为全国乃至全球最有影响力的住宅企业。”

在聚焦住宅开发主业的同时,王石还首推“职业经理人”理念。当为万科搭建了一个成熟的现代化的职业经理人团队后,王石于1999年辞去万科总经理的职位,专司董事长一职,并将更多的精力放到自己喜爱的登山运动上。

作为登山运动在国内的积极推动者,王石挑战过一个又一个的山峰,从3000米到5000米,然后7500米。2003年5月,52岁的王石成功登顶珠穆朗玛峰,创造了中国人登顶珠峰年龄最大者纪录。出生于军人家庭王石自称属于被时代的波浪最早打湿衣襟的那批人,着迷《红与黑》主人公于连,“喜欢燃烧的感觉”。

再造万科

跟随王石的脚步,郁亮在2013年也成功登顶珠穆朗玛峰,这时候他已接任王石总经理一职长达13年,期间他招入了首批“新动力”、开启了“海盗计划”、带领万科成为首家破千亿房企,同时正准备带领万科向“城市服务配套商”进行转型。

尽管早已习惯云游四海,但王石仍旧是万科的核心与精神领袖。这从当时万科董事会主席助理韦业宁所发微博可见一二,韦业宁说,王石于2011年之后由“登山董事长变成了哈佛董事长”,并称“后者比前者电话更多,邮件更多,布置的任务多得多”。

被推到台前的郁亮,开始带领万科探索和建设多元化业务。此后的7年间,万科先后经历了

“八爪鱼”、“热带雨林”等多元业务的创新探索,多项新业务在区域公司试水,即使“宝万之争”期间,还是收购了全国第三大商业管理集团印力,同时成为新加坡物流巨头普洛斯的第一大股东,并借此一举成为国内物流地产老大。

随着股争落下帷幕,2017年6月21日一早,王石在朋友圈发文宣称:“万科公告了新一届董事会成员候选名单。我在酝酿董事会换届时,已决定不再作为万科董事被提名”,并配发了一张自己攀登珠峰时郁亮前去探望的合影,正式将接力棒交到郁亮手上。

在2017年的中期业绩发布会上,郁亮首次将万科旗下业务分为五类,其中,房地产开发和物业管理作为核心业务,商业、物流是优势业务,冰雪度假和长租公寓是拓展业务,养老和教育是摸索业务,轨道+物业模式和混合所有制改革则是潜力业务。

2018年4月,从万科“退休”将近10个月的王石现身为万科“万村计划”站台,王石出场后笑称:“主持人介绍我时,我好像成了历史。现在我还有机会谈未来,那我赶快讲。”在2018年上半年,万科还将长租公寓提升至核心业务的地位。

然而,就在外界认为万科对多元化业务的投入将越来越大之际,郁亮突然在2018年南方区域9月月度例会上提出要“活下去”和“收敛、聚焦”,三年都没做成的业务,在过去可能会再给三年的时间或者换个团队去做,但在今天就应该及时关闭。

经过一番梳理,万科将所有的业务分为BG(事业集团)或BU(事业单元),其中南方、上海、北方、中西部四大房地产区域集团以及物业服务公司被被列为BG,而商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育单独被列为BU。

万科认为,至少要找到六个千亿级业务,才能“再造万科”。7年来,万科的多个新业务规模已是行业第一,但收入和盈利仍不匹配。2019年上半年,万科房地产板块营业收入1329.9亿元,同比上升32.15%,占全部收入95.5%,诸多新业务的具体营运数据则没有披露。

在今年的南方区域媒体交流会上,郁亮将多元化业务比喻成父母养育的孩子,孩子们中有经商的、做科学家的、做教育家的。“经商的孩子给父母的钱最多,可以认为他最有出息吗?衡量孩子是不是有出息,只能看他给多少钱吗?”

对于万科如今的转型,郁亮表示,不是地产开发行业干不下去了,而是在其增长速度放缓的情况下,寻找第二增长曲线,主要是两个方向,一是在传统业务中找到新的增长点,二是转型全新的业务。

重振南方区域

南方区域媒体交流会上,从万科集团执行副总裁、首席财务官、财务负责人调任为万科南方区域事业集团首席执行官近5个月后,孙嘉首次公开亮相。郁亮调侃孙嘉到一线后肚子变大了,同时安慰他,“我没给你说有限的时间做好,我给你无限的时间做好,不要那么大压力。”

南方区域是万科总部所在地,一直以来也是万科最重要的“粮仓”之一,2017年,南方区域销售金额处于四大区域之首。在原南方区域事业集团首席执行官张纪文管理下,南方区域多元业务蓬勃发展,但销售规模开始逐渐滞后。

2018年,南方区域的销售金额占比降至23.64%,排在上海区域和北方区域后面,收入占比也排在上海区域之后。郁亮在去年9月南方区域内部讲话中提到,当前南方区域率先感受到市场及行业的变化,面临较大回款压力,此外南方区域新业务发展走在集团的前面,这两点结合到一起使得南方区域的压力更大。

郁亮强调,在当前局势下,万科要做的四件事是战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。在人事匹配方面,要先事后人,因事设岗,因岗配人。战略决定做什么事,做什么事决定要什么人。

“组织调整过程中,一定会有人受损、有人受益,我们强调要让更多的奋斗者受益。谁来受损?层级越高的合伙人越需要承担兜底责任。”为达到事人匹配,郁亮在今年2月就曾透露万科将开启“大江大海”计划。

郁亮口中的“大江大海”指的是找到匹配事情的人。“首先梳理清楚支持公司业务发展的事情是什么,然后梳理做这些事所需要的能力拼图,再根据能力拼图找做事情的人。”或许是按照这样的逻辑,孙嘉成为了郁亮心中那个能担起南方区域重任的人。

现年41岁的孙嘉在2007年加入万科,2008年成为万科战投部第二任总经理,先后又担任万科西安和上海城市总经理,2017年孙嘉出任万科公司副总裁兼首席财务官,一度被认为是继王石、郁亮后万科“第三代”领导者的有力竞争者。如今分管南方区域,孙嘉又再度回归战场。

孙嘉坦言,南方区域是万科业务种类最大、业务战线最长的一个区域。随着业务种类的增加,业务规模的扩大,业务战线的拉长,南方区域团队的工作能力也在受到阶段性的考验,打造新的平台的能力在逐渐培养中,所以工作过程中难免出现瑕疵。

除了住宅销售的压力外,南方区域的“考验”还来自于因备受争议而暂停扩张以及放弃部分签约房源的“万村计划”。如今同时负责长租公寓事业部的孙嘉表示,要在有限的时间里,交出一份满意的答卷,让客户、投资人、事业合伙人满意。“目前我们一天当三天用,争取抓住机会。”

如今万科走过35个年头,包括孙嘉在内,北方区域首席执行官刘肖、中西部区域本部首席执行官王海武、上海区域本部首席执行官张海等70后职业经理人开始掌握万科的一线核心业务部门,成为万科全面转型升级时代的锻造者。

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