​三亚凤凰岛40亿“贱卖” 旅游地标缘何沦落至此?

郑方圆
2019-09-18 14:58:08
这一次,18年的“岛主”曾宪云也无意再寻找新的投资伙伴,他选择了离场。张劲告诉时代财经,目前凤凰岛项目正在对接几家基金和大国企。“需要有资源整合能力的企业才能接,类似云顶集团、澳门的一些娱乐开发商。”

三亚凤凰岛官方网站图片.jpg三亚凤凰岛。图片来源:官网

张劲15日就在朋友圈发了一条“卖岛”消息,言简意赅——“三亚凤凰岛投资集团100%股权转让,底价40.37亿元”,配了一张凤凰岛标志五座帆船造型建筑的图片,定位在三亚。

消息也早传到了今年5月份才刚刚转战柬埔寨西港的林斌耳中,他在海南从事旅游行业多年,4月份还在三亚湾做邮轮游艇生意,很快他便扔过来一条相关链接。

凤凰岛转让的消息,在正式挂牌之前,早在三亚圈子里传播开来。

9月16日晚间,北京产权交易所披露了三亚凤凰岛投资集团有限公司(以下简称“凤凰岛投资”)和三亚钰晟投资有限公司(以下简称“钰晟投资”)100%股权转让信息,两者的转让底价分别为40.37亿元和7.64亿元。

天眼查信息显示,这两家公司均为三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“邮轮港公司”)的股东,其中凤凰岛投资持股45%,钰晟投资持股10%,剩下的45%股权则掌握在中国交通建设股份有限公司(601800.SH)(以下简称“中交建”)手中。

根据北京产权交易所披露的信息,“凤凰岛投资”的转让方包括海口胜丰热带农业植物园开发有限公司(由曾宪云通过珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司实控,其持股98%,蔡芳持股2%)、新疆大正宝通创业投资有限公司(曾宪云持股98%,曾小燕和曾大雁分别持股1%)、海南兆峰智能化技术有限公司(2017年9月5日成立,由冯生成100%控股)三家公司,以及曾宪云、蔡芳两位自然人。从股东结构来看,三家公司分别持有48.5%、20%和10%的股份,曾宪云和蔡芳分别持有10%和1.5%的股份。

“钰晟投资”的转让方包括北京忆地添源房地产投资咨询中心(以下简称“忆地添源”)和海南淮隆系统集成公司,天眼查显示,目前“钰晟投资”由忆地添源100%控股,背后的实控人为王玉妹。

这笔交易完成之后,新的接盘方将成为邮轮港公司的控股股东,持股55%,围绕着“曾宪云”庞杂的股东关系也将连根拔除。

这在张劲看来十分重要,他认为凤凰岛是个好项目,但多年来股东不断变化,太复杂。

“有意向的企业介入吗?”张劲似乎迫切地希望能帮凤凰岛找到接盘方,他在海南一家旅游行业协会担任高层职务,“凤凰岛”是创始会员,他知之颇深。在时代财经进一步表明身份之后,张劲仍然强调,“有意向的话,可以帮忙对接洽谈,包括后续运营管理。”

18年“凤凰”一梦

公开资料显示,此次出售最终涉及到55%股权的邮轮港公司,核心资产就是三亚的地标凤凰岛项目。一个被人津津乐道的细节是2008年北京奥运会火炬接力的第一棒就在这里,“岛主”曾宪云担任了火炬手。

凤凰岛最开始的构想是在三亚湾的对面通过人工填岛的方式建设国际客运港,起初政府批复面积为1200亩。2000年9月,第二次规划论证将吹填面积缩小到548亩,并同意在岛上建设深水码头、人工岛和跨海大桥。但项目开工之后,建设进度并不顺利,填岛作业时就有合作股东因资金问题退出。

2002年,湖北籍的地产商曾宪云花了700万元从众城集团手中收购了三亚众城国际,负责凤凰岛项目的开发运营。公开资料显示,他与三亚市政府签订的投资合同中,包括国际邮轮港、1幢国际会议中心(七星级酒店)、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目,总投资额超过50亿元。

曾宪云接手之后,凤凰岛的建设速度明显加快,到了2006年10月,码头、联检楼和跨海大桥工程等项目主体工程都已经完成,凤凰岛上的国际邮轮港开始试停靠邮轮。但是仅仅作为挂靠港,没有酒店住宿等消费,盈利能力有限。

携巨资的浙江国都和随后大肆发展起来的房地产业在这个关键的时间点依次登场。

2006年10月,浙江国都成为三亚众城国际的最大股东,注册资本变更为5亿元。第二年3月,浙江国都将项目调整为旅游综合体,获当地政府批复,投资金额也增加到100亿元,2010年初,凤凰岛一期地产开盘,700套均价6.5万元/平米的房子当天就售罄。在楼市最火热的时候,这里的房价曾经飙升到15万元/平方米,被称为“海南最贵楼盘”。

到了2013年,深陷民间借贷崩盘泥泞之中的浙江国都面临巨大的资金压力,而彼时,海南的楼市热潮也逐渐退去,凤凰岛甚至打出了5万元/平米的甩卖价。

曾宪云在2014年又一次带来了新的投资人——央企巨头中交建。2014年3月,三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云与中交建签约,将邮轮港公司45%的股权转让给中交建,并由邮轮港收购三亚凤凰岛发展有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司100%股权及资产。这笔交易的金额合计为49.62亿元。

5年转眼就过去了,根据此次转让价,凤凰岛投资和钰晟投资的累计转让价不过48亿,目前邮轮港公司的估值相比上次交易时已经缩水了24亿,大约为22%。根据转让信息,截至2019年6月末,邮轮港公司的有息负债总额已经达到了104.5亿元,中交建对于邮轮港的10亿元投资则在2018年末就已经亏损殆尽。

而这一次,曾宪云也无意再寻找新的投资伙伴,他选择了离场,把“岛主”之位让出。

张劲告诉时代财经,目前正在对接几家基金和大国企。“需要有资源整合能力的企业才能接,类似云顶集团、澳门的一些娱乐开发商。”

但债务缠身,面临多项纠纷的“凤凰岛”能否迎来新的主人,还是个未知数。张劲对此仍然很乐观,“有资源有项目,这些都是小问题。”

环保风暴

此前在凤凰岛项目担任过高管的王强,对于“卖岛”一事表现得有些冷淡,他简短地回复时代财经说:“最近没有关心凤凰岛。”

根据他的说法,他离开凤凰岛的时间,正好处于2017年末的那场“环保”风暴前后。

国家生态环境部官网披露,2017年12月23日,中央第四环保督查组向海南省反馈督查情况中,点名批评了凤凰岛项目,指出“三亚市凤凰岛填海项目以国际客运港和邮轮港的名义取得海域使用权,但实际却主要用于房地产和酒店开发,由于填岛造成水流变化,三亚湾西部岸线遭到侵蚀,为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。”

2018年1月5日,三亚市政府责令凤凰岛项目用海范围内违法违规建设项目停止建设,实施分类整改。但随后在2月份,因为当年春晚会场的缘故,凤凰岛又被曝出继续营业。

当然这场环保的飓风,刮倒的不止凤凰岛,多个填海项目都涉及其中,包括许家印千亿下注的海花岛、佳兆业接盘中弘股份的如意岛以及鹿回头开发的半山半岛等等。

根据海南省政府今年4月公布的“海南省落实中央环境保护督察反馈意见整改情况”,里边提到2019年3月底前应完成的190项整改任务,已完成整改167项,其中“三亚市凤凰岛项目建设单位已落实 3700 万元生态补偿资金,正根据《三亚凤凰岛项目生态补偿方案》有序推进相关工作。

但对于企业来说,整改停工之下的影响却如此相似,2018年7月,中弘股份将如意岛项目作价14亿元转让给佳兆业,而半山半岛的项目开发商鹿回头等企业于2018年9月由三亚市中级人民法院宣告进行破产重整。凤凰岛则在停工一年多之后,如今以一则挂牌转让信息宣告了自己的命运。

在今年的中期业绩发布会上,佳兆业高管对于如意岛的问题仍然语焉不详,“情怀”是更愿意说起的话题。不过9月17日,恒大旅游人的朋友圈中,倒是晒起了“中国海南海花岛2020年国庆全面开业誓师动员大会”的活动图片。

王强拒绝置评,又强调了一次,“离开之后没有再关注。”

政策浪潮之下

在张斌看来,凤凰岛要卖,与海南整体旅游产业萎缩严重也有关。

这座在2009年因44号文件——海南宣布建设国际旅游岛——搭上政策浪潮的海岛,10年以来,不断经历着潮涨潮落。

距离最近的重大政策是2018年4月13日,海南“建省办经济特区 30 周年大会”上,宣布海南全岛将建设自由贸易试验区。但当时就有文旅业人士解读,对于海南旅游业而言,并不算是利好消息,即便《总体方案》里面提到了支持“邮轮旅游、医疗旅游”。

中国社会科学院财经战略研究院副院长魏翔指出,纵观《总体方案》和未来海南省的总体定位,旅游业虽然是一个战略产业和支柱产业,但是生态、高科技和服务贸易才是海南未来开放的排头兵。

从统计数据来看,就连海南旅游最热门的三亚市也不乐观。三亚市统计局发布的2019年上半年三亚市经济运行情况数据显示,今年上半年三亚旅游饭店接待游客同比仅增长3.9%,增速比上年同期回落4.6个百分点。涉旅企业经营状况方面,上半年纳入统计监测的旅游交通、酒店、旅行社、景点以及文化体育娱乐企业中,一半以上企业营业收入同比下降。

三亚市多区域酒店呈现营收下降状态。具体来看,亚龙湾、三亚湾酒店营业收入分别下降12.8%、13.3%;海棠湾酒店营业额则增长41.1%,不过扣除去年新开业的亚特兰蒂斯带动,该地区酒店营业额则下降7.2%。海南省旅游饭店业协会副秘书长王德余指出,三亚市酒店市场的下降一方面与旅游人数增长放缓有关,另一方面是新开酒店数量的增加进一步加剧了市场竞争。

除了酒店生意,凤凰岛的另一大卖点“邮轮之都”也伴随着中国邮轮市场进入调整期而前景不明。

2006年左右入华的邮轮旅游,一度经历了客流量连续10年爆发式的增长,年均增速在50%左右。然而到了2017年,形势急转直下,增速下跌到8%左右。2018年,我国接待邮轮数量和邮轮旅客量双双下降,13个邮轮港(上海、天津、厦门、广州、深圳、海口、青岛、大连、三亚、连云港、温州、威海、舟山)共接待邮轮969艘次,同比下降17.95%,邮轮出入境旅客合计4906583人次,同比下降0.98%。

在“房住不炒”和生态环保红线死死咬住的前提之下,定位为“海上度假胜地”的凤凰岛,路又在何方呢?

远在东南亚的林斌还是挂念着 “这座岛算是三亚的地标,西沙邮轮也是全国性的地标,三沙的航线只有那里有,但它又是违建,又被封了,不好说。”

几公里之外,已入职另一个文旅地产项目的王强不太关心,他在朋友圈转发了一篇关于海南省委书记回应“炒房”问题的文章,并配上了一段文字——“在房地产业方面,海南禁止建设房地产开发经营中的产权式酒店……”不过他话锋一转,又帮新东家卖起“房”来——“XXX仅剩最后几套产权式酒店,投资或刚需,靠自己把握了。”

(应采访对象要求,文中张劲、王强、林斌均为化名)

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