嘉凯城加速转型,转让应收账款融资11亿

黄银桥
2019-05-09 07:46:49
融资难度加大,是每一家开发商都要面对的事情,嘉凯城也在极力给自己补充“血液”。

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嘉凯城正在想方设法地巩固自己的资金池。5月6日,嘉凯城及其全资子公司嘉凯城浙江、浙江同益将持有约20.3亿元应收账款以不超过10.68亿元的价格转让给广东粤财信托有限公司,期限不超过24个月。

转让价格最终以粤财信托实际募集金额为准,中国恒大集团将承担连带责任保证担保。

到期后,嘉凯城将按照合同约定金额回购本次转让的应收账款(回购价格按照实际转让金额加上9.05%/年的溢价款确定)。若以10.68亿元的转让价格计算,每年利息约9665.4万元,嘉凯城到期后的回购价格约12.61亿元。

嘉凯城证券事务部相关人士向时代财经表示,本次应收账款转让及回购融资所得的资金将用于日常运营,补充公司流动资金。

应收账款折让融资

应收账款融资是常见的一种方式。2016年2月16日,央行、发改委、工信部等八个部委联合印发了《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》,其中就明确指出,未来将“大力发展应收账款融资”。

目前,企业应收账款融资的主要有应收账款转让、应收账款转让及回购、应收账款受益权转让及回购、应收账款质押四种模式,嘉凯城此次采用的便是第二种方式。

据时代财经了解,嘉凯城在2018年年报中公布的应收账款余额为9148.64万元,这当中有不少由于未来现金流量现值低于其账面价值的差额,被嘉凯城确认减值损失,计提坏账准备。

按单位来看,来自湖州大宝经贸有限公司的2579.25万元应收账款,以及来自湖州今天物资有限公司的2284.67万元应收账款,均由于款项收回难度大,被嘉凯城进行全额计提坏账准备。

若按账龄来看,4至5年应收账款中的50%被计提坏账准备,5年以上应收账款中的80%被计提坏账准备。也就是说,账龄越长的应收账款,越容易成为坏账。

“将应收账款进行再融资,既能让这部分资产产生流动性,又能很好地为企业融得资金。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强指出,过去两年,不少房企都发行了购房尾款ABS,其实就相当于用应收账款融资。

艾振强进一步表示,通过应收账款融资,通常都会有一定的折让,可融资的数额一定是低于应收账款的总额,具体融多少资要看应收账款的质地以及金融机构的风险承受能力。

从前述数据看,嘉凯城的应收账款中有不少都被进行计提坏账准备,质地算不上好,若以10.68亿元的转让价算,嘉凯城及其子公司20.3亿元的应收账款折让将近一半。

尽管应收账款融资在房企中并不罕见,但艾振强指出,在房企的融资结构中,通过应收账款融资的比例并不大,开发商只会在融资渠道收紧的情况下才考虑这种方式。

众所周知,过去2018年在史上最严调控下,房企融资环境也变得尤其严峻,嘉凯城也深受影响。年报数据显示,2018年嘉凯城获得的授信融资额度为144.36亿元,远低于2017年的227.13亿元及2016年的242.21亿元。此外,由于借款流入减少及收到其他与筹资活动有关的现金减少,嘉凯城2018年筹资活动现金流入同比减少60.16%至72.22亿元。

转型处于爬坡期

融资难度加大,是每一家开发商都要面对的事情,嘉凯城也在极力给自己补充“血液”。

2016年4月24日,恒大斥资36.09亿元向浙商集团、杭钢集团、国大集团收购嘉凯城约9.52亿股股份,成为嘉凯城控股股东,此后恒大将该等股份转让给许家印旗下的凯隆置业,凯隆置业陆续增持,截至2018年底,凯隆置业持有嘉凯城股权比例达到了57.75%。

为了解决与恒大的同业竞争问题,嘉凯城从2017年开始加大旗下房地产资产的处置和出售,目前已先后挂牌出让武汉巴登城项目、青岛项目、杭州嘉凯城滨虹100%股权、杭州名城博园置业100%股权、诸暨嘉凯城100%股权等资产。

随着房地产资产的陆续出售,嘉凯城主要开发项目从2017年的11个减少至2018年的8个,同时净利润也应声下跌。2018年嘉凯城实现营业收入16.94亿元,同比增加34.59%,但归属于上市股东的净利润却同比下降178.68%至-15.64亿元。

针对净利润的大幅下滑,嘉凯城解释称,为集中精力发展第二主业,房地产业务继续收缩,同时对部分资产计提了减值准备,此外,期内资产出售等非经常性损益对当期净利润无重大影响。

嘉凯城发展的第二主业始于2018年7月,彼时通过收购北京明星时代影院投资有限公司和艾美(北京)影院投资有限公司100%股权,嘉凯城正式涉足院线业务。

但在规避同业竞争的前提下,嘉凯城发展第二主业的同时正在不断收缩地产第一主业,而不是稳住地产业务的基本盘。最近两年,开发项目减少之外,嘉凯城基本没有新增土地,2016-2018年间,该公司土地储备从134.38万平方米降至5.54万平方米,项目从13个减少至4个。

嘉凯城证券事务部相关人士向时代财经强调,房地产依然是嘉凯城的第一主业。他还透露,除了现在还在开发的房地产项目外,嘉凯城目前还有近百亿的存货。

据介绍,嘉凯城的存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等,以及在开发过程中的开发成本。

不过,这些存货也在逐年减少。2016年-2018年,嘉凯城的库存金额分别为214.92亿元、175.35亿元、90.63亿元。

另一方面,刚涉足的院线业务,在2018年录得的营业收入为3171.5万元,占总营收比例仅为1.87%。

处于嗷嗷待哺期的院线业务对资金的需求是巨大的,但嘉凯城经营活动产生的现金流净额已经连续三年为负。靠逐渐衰落的第一主业输血,或许不是长久之计。

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