禹洲地产增速放缓,规模、利润、风险如何平衡?

黄银桥、童洁
2019-03-29 23:53:48
这也是禹洲地产自2009年上市以来,以及继2015-2017连续三年超额完成年度目标之后,第一次未能实现年度销售任务。

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一直强调稳健的禹洲地产成为了2018年里为数不多没有完成年度目标的房企。最新公布的年报数据显示,2018年禹洲地产实现合约销售额金额约560.29亿元,同比增长38.94%,未及年初设定的600亿元目标。

这也是禹洲地产自2009年上市以来,以及继2015-2017连续三年超额完成年度目标之后,第一次未能实现年度销售任务。

针对“史上的第一次”,主席林龙安再次搬出了禹洲地产坚持“规模、利润、风险”三驾马车并驾齐驱的理论进行回应。他解释称,禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二城市,而长三角是限价最严厉的地方,因为限价,禹洲去年把差不多90亿元的货值往后推了。

“如果要达标其实很简单,但禹洲不是纯粹冲规模的开发商,公司会根据市场情况主动调节,这次调节也是在常规之内。”

但即使已经牺牲了规模,禹洲地产的毛利表现在2018年也不尽如人意。2018年,禹洲地产毛利约为74.67亿元,同比下降2.81%;毛利率为30.72%,同比下降4.68个百分点。长久以来,禹洲地产的毛利率表现都高于行业水平,此前2014-2017年,其毛利率分别为36.3%35.75%36.27%35.4%2018年算是近年跌幅最大、表现最差的一年。

限价政策依然是最主要的原因,禹洲地产财务总监黄展鸿表示,去年有不少项目因为限价原因,毛利率只能维持在28%左右,这拉低了整体的毛利率表现。

年报显示,2018年禹洲地产的合约销售面积为370.27万平方米,同比上升了55.5%,但合约销售均价却同比下降了10.66%15125/平方米。

不过,在林龙安看来,毛利率下滑只是短暂现象。他再次强调,禹洲不是纯粹冲规模的开发商,而是要求每个项目都保持利润,不盲目去拿地。

林龙安介绍,今年一季度是拿地好时机,禹洲已经花了109亿元拿下了260亿元的货值,全部集中在一二线城市,而这些土地现在的价格已经比之前上升了15%。“今年一季度禹洲拿的地基本可以保持30%以上的毛利率,长远来看,禹洲的整体毛利率比行业水平上浮3-5个百分点没有问题。”

尽管林龙安多次向外界传达信心,但在2018年的表现基础上,市场依然对禹洲2020年实现千亿的目标存疑。据林龙安透露,2019年,禹洲地产的销售目标为670亿元,同比增长19.58%,可售货值1103亿元,去化率在60%以上就可以完成。

假若禹洲地产2019年完成670亿元的销售目标,那么其2020年的增长率需要达到49.25%才能实现千亿。而纵观禹洲地产近五年的表现,想要达到这一增长率并不算容易。据时代财经统计,过去五年,禹洲地产的同比增速分别为9.51%16.8%65.54%73.69%38.94%,年均增长率为40.89%

“千亿目标有信心完成,今年670亿只是一个保底目标。”林龙安一如既往地抱有希望,就像去年8月中期业绩会上,媒体质疑其是否能完成600亿元的目标时一样。

随着粤港澳大湾区的规划出台,几乎每一家房企都被问及接下来在这片区域的发展计划,禹洲地产也不例外。林龙安直言,大湾区肯定是禹洲在长三角之外布局的另一个重点区域,希望三到五年内大湾区的销售贡献能达到20%。目前,禹洲地产已经进入了深圳、惠州、中山、佛山四个城市。

接下来,禹洲地产将通过多种方式继续增加在大湾区的土地储备,包括公开的招拍挂、与当地开发商合作,此外还成立了城市更新小组来推动旧改项目的获取。

另一方面,引入华侨城(亚洲)作为二股东也将成为禹洲地产获取土地的重要方式。不久前的326日,禹洲地产将中山项目的21%股权出售给了华侨城(亚洲)。

林龙安称,这并不是禹洲地产卖项目,而是这些新增项目竞得后,将与华侨城(亚洲)一起共同运营,实现同股同权。“华侨城有优势,是全中国做文旅产业非常成功的运营商,之前我们也跟华侨城的合作一起在江苏常熟签了4.6平方公里的项目,包括了产业和住宅,如果没有华侨城,我们是不可能拿到的。”

林龙安还强调,禹洲地产还是会靠销售增长来增加拿地,而不会通过增加负债来拿地。“规模很重要,但还是要跟利润、负债相平衡,形成有效竞争力。”

2018年,禹洲地产的净利润率及核心利润率分别为15.33%14.06%,净负债比率为66.97%,属于健康水平。但这在某种程度上意味着,禹洲地产在稳健之余,很难有爆发性成长。

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