地产股的2018:市值蒸发近万亿

黄昱
2019-01-14 10:46:37
2018年的地产股市和楼市一样,让上市房企感受到了阵阵寒意。

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2018年,地产股下跌趋势明显,整体市值蒸发近万亿。

据东方财富Choice数据,从2017年底至2018年底,A股房地产板块跌幅达31.1%,港股房地产板块跌幅达15.4%。

地产股整体大跌不仅与整个股市大盘相关,还与楼市调控更严、销售不理想以及资金压力等密切相关。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出,2018年投资市场对于地产股是否会出现债务违约或崩盘存在较大疑虑。

市值蒸发近万亿

2018年的地产股市和楼市一样,让上市房企感受到了阵阵寒意。东方财富Choice数据显示,A股房地产板块在1月上涨5.78%后进入下行通道,一年来累计跌幅达31.1%。

港股房地产板块跌幅虽小于A股房地产板块,但2018年来的整体走势基本一致。在经过1月上涨5.9%后,港股房地产板块同样开始“跌跌不休”,一年来累计跌幅达15.4%。

时代财经统计2018年销售排名前20房企一年来股价的表现发现,除尚未上市的中梁地产外,其余19家上市房企中有14家股价下跌,全年累计降幅为7.6%至40.2%不等。

数据显示,排名前五的碧桂园、万科、恒大、融创中国、保利地产的股价均有不同程度的下降。其中,碧桂园2017年底的收盘价为14.33港元每股,2018年底的收盘价为9.53港元每股,全年股价跌幅达33.5%,为TOP5房企中跌幅最大的。

股价下跌带来了市值的蒸发,TOP5房企2018年蒸发市值分别为1039.01亿港元、670.06亿人民币、279.29亿港元、275.76亿港元以及231.95亿人民币。另据乐居财经统计的135家房地产上市公司的市值情况,2018年整体蒸发金额近8000亿元。

地产股的低迷与2018年股市大盘整体下行关系紧密。上证指数在2018年1月29日达到高点的3587.03点后,一直处于下跌通道,一度跌破2500点,全年暴跌24.6%。与此同时,深圳成指、恒生指数的全年跌幅分别达34.4%、13.6%。

在此背景下,地产股的也不例外,大多数行业板块在2018年都呈现下行趋势,如以科技股的两大龙头为例,阿里巴巴、腾讯在2018年的跌幅分别达20.5%、22.5%。

为了提振股价,不少房企的大股东都在2018年增持了公司股票,但结果却难见起色。而在大多数地产股苦于摆脱市值蒸发过快的时候,一些企业却逆势而上成为大赢家,典型代表有华润置地、中海地产、龙湖、世茂、正荣地产等。

上述五家房企在2018年的涨幅分别达35.2%、10.5%、22.9%、29%、30.9%。时代财经发现,这五家股价逆势上涨的房企均为内房股。除了华润置地、中海地产作为央企所表现出的良好基本面外,有投资者认为,内房股长期估值较低,被部分投资者视为当下“避险投资”的选项之一。

股价下跌的背后

房地产板块整体下跌除了与当前大盘走低的大环境有关外,还受2018年房地产融资持续缩紧、政府调控政策趋严以及楼市下行等因素影响。

2018年房企融资难已成为公认的事实。中信建投分析认为,这一年房企较多融资渠道都受到了管制,如房企股权融资重新冻结,公司债等债权融资开始受到监管,银行贷款被要求更加关注资金“合规”与抑制居民杠杆率,信托类、银行理财和私募资管等非标债权渠道部分被关闭。

根据克而瑞研究中心不完全统计,2018年85家典型房企的融资总额为11920亿元,同比下降11.09%,尽管去年上半年融资总额同比仍有11%的增幅,但下半年融资额同比降幅达到29.4%。同时值得注意的是,2018年未有企业融资额突破千亿,而2017年有4家。

然而,随着“1031”和“1213”会议上对房地产和去杠杆相关问题上的态度有所缓和,岁末房企融资有了回暖的迹象。尽管如此,但房企的融资成本却未曾表现出放松。克而瑞研究中心指出,绝大多数房企的融资成本在上升,且未来一段时间预计也将持续维持高位。

在融资难、融资贵的背景下,一些房企在放缓扩张速度的同时,也开始加速推盘以尽快回笼资金。在2018年8月左右,楼市开始出现明显降温,万科董事会主席郁亮在9月的内部会议上指出行业已出现真正的转折。

9月,恒大率先启动了全国范围的大型促销活动,优惠范围和力度都大。这次促销涉及恒大全国536个楼盘,基础优惠89折,3个月内付清全款93折,公寓商办类产品最低还有6折优惠。随后,阳光城、万科、泰禾等众多房企都加入到这一场打折促销的热潮中来。

9月21日传出取消商品房预售制度,在楼市“凉凉”的悲观氛围中,地产股受到明显影响。东方财富Choice数据,9月25至10月18日,A股房地产板块大幅下跌,降幅达19.3%。

尽管在资本市场的表现并不好,但在行业集中度进一步提高的背景下,中小房企的生存愈发艰难,为了拓宽融资渠道,过去一年来,香港资本市场频频有中小房企的敲门声。据时代财经统计,2018年共有正荣地产、弘阳地产、美的置业等6家房企成功上市,此外还有中梁地产、银城国际、海伦堡等6家房企递交了上市申请书。

年末由于融资政策放松、以及楼市释放出松绑信号,地产股有回温的趋势。黄立冲认为,2019年地产股的表现主要取决于国家的政策,如果限购、限贷等政策出现明显放松,那将刺激地产股大规模的反弹,否则地产股将继续下跌。

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