登陆香港资本市场，大发地产成长加码

唐洛

2018-10-11 11:40:23

来源: 时代财经

尽管目前大发地产规模较小，但其明确地发出了“弯道超车”的信号，在开启资本市场的大门后，大发地产将借助资本力量继续深耕长三角区域，并在华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等城市寻求机会。

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图：大发地产挂牌现场

一百余天的等待之后，大发地产拿到了香港资本市场的“通行证”，“6111.HK”成为了这家内地地产商的资本代码。大发地产在10月11日敲响了港交所的铜钟。

大发地产IPO拟发售的股份数量为2亿股股份，其中国际发售部分为1.8亿股，香港发售2千万股。最终，大发地产每股定价为4.2港元，总募资金额为7.4亿港元。

尽管目前大发地产规模较小，但其明确地发出了“弯道超车”的信号，在开启资本市场的大门后，大发地产将借助资本力量继续深耕长三角区域，并在华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等城市寻求机会。

成长“加速曲”

在龙头房企不断刷新成长路径时，位于长三角的部分地产商在这几年也开始了逆袭之路，它们用短短几年完成了对同行的追赶和超越，显著者如中梁地产、祥生地产。而笃定“规模即话语权”的远不止这些房企，发迹于温州的大发地产有着同样的认知。

1996年，大发地产创立，5年后，由于业务拓展到上海，大发地产的总部迁至上海。自此，这家房企开始了自己的区域深耕。

在过去十余年的发展中，大发地产将“旗子”插到了上海、温州、宁波、舟山、南京、安庆、芜湖等七个长三角城市，这也形成了大发地产较为核心的竞争力，尤其是在进入时间较长的安庆、南京和温州等城市。

目前大发地产旗下住宅物业已有五大系列，即凯系列、欧陆系列、融悦系列、隽府系列及现代系列，涵盖首次置业者、改善型客户及高端客户群。并随着形势的变化，针对80、90新生代核心家庭深入研究，大发地产提出“情景地产”创新概念，将业主生活分为六大情景：“家人漫步”“儿童探索”“老少天伦”“邻里憩谈”“达人健身”及“友伴同悦”。

值得注意的是，在产品竞争力及品牌效应提升基础上，2018年前4月大发地产毛利率已达到30.1%。2017年已交付面积的平均售价由2016年的4613元/平方米增长至2017年的14130元/平方米。

截至2018年6月底，大发地产拥有的土地储备总建筑面积为223.88万平方米，包括未出售可销售总建筑面积24.99万平方米及可出租总建筑面积6.85万平方米的已竣工物业(占总土地储备的14.2%)、在建面积129.3万平方米(占总土地储备的57.8%)及62.7万平方米的未开发物业(占总土地储备的28.0%)。

得益于拿地的前瞻性，大发地产形成了较高的土地投资回报率。其于2018年6月30日的在建及未来发展物业的地块经仲量联行估值为78.54亿元，而该等土地的地价约为70.2亿元。

规模让位于盈利是大发地产此前的经营策略，但意识到规模重要性的这家房企在近年来开始加速，这也体现在其收入变化的曲线中。

时代财经查阅招股书获悉，大发地产2018年前4月收益同比增加897.7%至8.78亿，其实大发地产的加速度早在2017年就有明显体现，如该年度收益为45.70亿，较2016年7.05亿同比增长549%。截至2018年6月30日，大发地产物业权益经仲量联行估值为169.9亿元。

职业化管治提效

今年年初，廖鲁江加盟大发地产，并出任首席执行官，负责日常运营和业务管理。廖鲁江为“地产老兵”，其在2006年纸2011年期间就任龙湖地产，并在随后七年任职世茂房地产。

引入外部职业经理人及定调提速发展后，大发地产内部的经营也在发生变化，提升效率成为大发地产发展的关键词。就项目开发的时间表而言，大发地产的目标是于收购土地后三个月内开工，于开工后三个月内开盘预售，及于开盘预售后四个月内实现现金流量回正。

“同时，我们已明确运营流程上重要时间节点及各业务支持线，进行效率化的报批报建工作。我们亦采用跟进的方式，利用背后推手机制，加大对区域在运营、工程、行政等方面的授权，支持区域的标准和服务。”

除了管理的提效外，在财务上，大发地产将继续采取稳健的财务政策，密切监控资产负债比率、利息覆盖率等重要财务指针，审慎管理资金结构、现金流量及流动性状况，控制成本与风险，实现高资金周转率，争取2019年做到收购土地后现金流量9个月回正。可以预见，随着成功上市打开新的资本通道，大发地产将大概率上演“黑马神话”。