禹洲地产“押注”下半年:抢销售争拿地

实习生 杨莹莹
2018-08-28 16:00:20
今年的年中业绩会上,公司管理层并没有像此前两年一样宣布提升年销售目标,也没有设定未来在行业内的排名目标。

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图:禹洲地产业绩会

禹洲地产近日发布半年报,净利润同比大幅上升83.45%至13亿9,065万元,净利润率为15.05%。手头现金充裕,现金及银行结余达人民币251亿,土地储备货值3000亿,半年的成绩单算是可圈可点。

今年上半年禹洲地产实现累计销售金额214.94亿元,按照禹洲地产今年600亿元的销售目标来看,上半年只完成了不到36%的进度。不过,禹洲地产董事局主席林龙安在2018年中期业绩会上表示,这与公司的推盘节奏有关。

“按照公司推盘的节奏,上半年只推了920亿货值的35%,预计下半年的销售额还将快速增长,实现全年600亿的销售目标没有问题。”

除推盘时间集中在下半年之外,禹洲地产下半年的重点推盘城市定位在长三角地区。林龙安表示,下半年推盘将集中在一、二线城市,南京、苏州和合肥的项目是主力。

根据年中报,截止到2018年6月底,禹洲地产拥有土地储备1725万平方米,共有118个项目。其中,长三角占42%、海西占21%,环渤海占24%,华中区占6%,大湾区占3%,新开拓的西南地区占总土储的4%。

对于土地收购,禹洲地产管理层在业绩会上多次强调“低价拿地”,他们表示,12月份和1月份是最好的拿地时间。即使在被问到在大湾区拿地计划时,林龙安也依然坚持奉行稳妥的拿地策略:“我们的并购不盲目,如果价格太高,我们也不冒进。对大湾区来说,也会见机行事,没有合适的机会就等一等。”

“等一等”确实符合禹洲地产一贯的风格,今年的年中业绩会上,公司管理层并没有像此前两年一样宣布提升年销售目标,也没有设定未来在行业内的排名目标。“至于销售规模进入前多少名,我们还是追求权益,按照步骤一步一步来推。”

此前,禹洲地产以38亿元收购了沿海家园资产包,通过这一动作,禹洲地产拥有了沈阳、上海、北京、武汉等地共计7个子公司股权,涉及项目总建筑面积约为548万平方米。

“我们已经并购过苏州、武汉两个项目,这两个项目都能达到30%以上毛利率。经过我们的预估,这个项目应该也是可以达到这样的毛利率水平。”林龙安预计沿海家园的7个项目也能达到30%的毛利率。

以下是禹洲地产2018年业绩会问答实录:

现场提问:禹洲地产下半年有705亿可售货值,根据工程进度,其中有多少在12月推出?

蔡明辉(禹洲地产执行总裁):今年下半年预计推出的总货值是700亿至926亿,这些货值大部分会在9月和10月推出,苏州、南京、上海、杭州都会有大量的推出。12月推出的货值很少,徐州6月刚拿的地也会在12月开盘,不会压在年底。这几个月,我们一直在加快工程进度以及获取预售证的速度。销售讲究“金九银十”,我们不会压到十二月推出。

林龙安:基本上都会在下个月开始推出。我们要销售才能争取拿地机会,12月、1月拿地成本可能会更低,会用在这两个月拿便宜地。

现场提问:公司重点布局南京、苏州、合肥、厦门,所占比重也很大,很多都是多盘联动,这对于自己内部的盘会不会出现风险?

蔡明辉:同一个城市多盘联动可能会造成竞争,但问题不大。第一,我们同一城市的不同楼盘在城市的不同地方,不会覆盖相同的客户群。第二个,我们推出的产品有差异性,有高层、洋房、联排别墅等等。

现场提问:禹洲地产在大湾区的并购现在进度如何?

蔡明辉:正在积极拓展,我们有很多项目都在抓紧沟通,未来这12个项目成熟了就会公布。

现场提问:过去两年的中期业绩会,禹洲都会调整销售目标,今年没有上调全年目标,是不是对行业前景看法保守?公司的发展是否从高速增长变成以行业平均速度在增长?将如何确保完成2020年1000亿销售目标?

林龙安:禹洲地产的土地最集中的在一二线城市,今年限价,一二线城市最严峻,比如杭州一手房和二手房已经没什么价格区别了。我们上海的盘推出来要保持业绩,也只能推一半,保持一半。因为要考虑利润、规模、负债率三个因素,所以销售目标不太可能上调了。我们不盲目冲“量”,要均衡“三驾马车”。禹洲地产要实现千亿目标,还有1725万平方米土地储备,而且我们还希望在低潮期拿一些便宜的土地,这个目标是能达到的。

现场提问:关于现金流,公司预测2018年合约销售回款有373亿,而3月给的是426亿,下调了10%。下降的原因是什么?

黄展鸿(财务总监兼公司秘书黄展鸿): 2018年上半年销售回款确实有所下降,主要由于权益比例稍低,我们给出的2018年上半年合约销售也是权益销售,土地款也是权益口径。

现场提问:年中报显示,禹洲地产的毛利率为31%,以前每年都是34-35%,预计2018年全年、2019毛利率大概会是多少?

林龙安:我们的毛利率一直在30-35%。我们对股东的承诺与我们对内部的要求是一致的,我们还是很追求利润,对利润很敏感,其实2018年毛利率达到30%以上没有问题,再多一点也有可能,但不会低于这个数。

黄展鸿:我们的核心利润率还是会保持在12.5%以上。

现场提问:如果要达到2020年的千亿目标是否会多拿地?

林龙安:首先我们在土拍市场买地,不便宜就不买。除此之外,更重要的是选择合适的战略伙伴,少花一点钱,但是要保证量,有合适的话我们占50%。以后我们更多地会采用收并购的方式拿地,不用100%收并购,51%也可以,只要销售业绩能达标,能壮大团队,小股操盘也可以。

今年下半年土地市场也有很多机会,很多项目都会出来,如果有充足的现金流,现在花1个亿,至少能买2个亿或3个亿价值的地。所以我们团队更要加大销售的力度,在低潮期多拿点地。

现场提问:禹洲地产未来净利润要进入行业前30,关于销售规模有没有设定排名目标?

林龙安:进入前30并不是“量”进入前30,而是利润进入前30,股东更需要的是钱,所以利润更重要。销售的真正数据和权益数据是有差异的。一般标普都看权益口径、利润、看战略布局,但内地的很多评级都看“量”,这不太科学。我们还是看权益口径、利润、抗风险能力。从三驾马车的角度,我们从股东利益最大化考虑,稳健推盘。至于销售规模进入前多少名,我们还是追求权益,按照步骤一步一步来推进。

现场提问:年初说了一些并购项目,比如大湾区、西部城市,这些项目的进度如何?

林龙安:我们的并购不盲目,如果价格太高,我们也不冒进。对大湾区来说,也会见机行事,没有合适的机会就等一等,合适的时候会发公告。

现场提问:收购沿海家园资产包,资产回报与预计的会否相同?七个资产中,一年能开发多少?毛利率会不会更高?

林龙安:这不是我们的第一次并购,已经是第三次了,但账也要算清楚。拿利润来讲,我们已经并购过苏州、武汉两个项目,这两个项目都能达到30%以上毛利率,经过我们的预估,这个项目应该也是可以达到这样的毛利率水平,毕竟我们对并购的盈利空间也有追求。

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