升龙集团沉浮，“过江龙”押注广州南沙旧改

黄银桥

2018-07-11 11:49:24

来源: 时代财经

对于近年来手中缺粮的升龙集团来说，金洲、冲尾村旧改项目将成为其维持生计的重要来源之一。

靠着城中村改造在房地产行业立足的升龙集团这次把“战旗”插到了广州。

近日，广州公共资源交易中心公布，经南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目村民成员大会表决，确定上海升龙投资集团有限公司为该项目的合作企业。

金洲、冲尾自然村位于南沙自贸试验区蕉门河中心区中部，隶属于南沙街金洲行政村，该地区现状以村庄居住、农田鱼塘用地为主，规划研究范围18.05公顷，改造范围总用地面积约为15.15公顷。现状建设用地9.68公顷，现状建筑总量13.03万平方米，共556栋，常住人口1183人，约349户。

此次夺标意味着升龙集团正式进入广州市场，这也是升龙集团布局华南的第一个项目。对于近年来手中缺粮的升龙集团来说，金洲、冲尾村旧改项目将成为其维持生计的重要来源之一。

“过江龙”押注南沙旧改

作为南沙区首个旧村改造项目，同时也是广州全市第一个通过市公共资源交易平台挂网招商的旧村改造项目，金洲、冲尾自然村的前期推进速度相当快，从入选广州旧改计划到确定开发商，用时仅5个月。

2018年2月，南沙金洲、冲尾村更新改造项目被列入《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》。5月21日，该项目正式在广州公共资源交易平台招标。6月11日，经调整的规划细则在南沙政府官网公示。根据公示内容，调整后该项目总建筑面积出现大幅增长，从原来的12.87万平方米升至36.44万平方米，容积率从1.8升至4.17。

具体来看，居住的建筑面积从0变成了30.81万平方米，商业（包括住宅配套中的商业服务设施，奖励村集体物业等）的建筑面积从8.79万平方米减少至3.26万平方米，村建设用地从3.81万平方米减少至0，配套设施（非商业）从2729平方米增加至2.1万平方米。

对比修改前后的控制指标可以发现，金洲、冲尾村项目原来基本是一个纯商业的项目，如今被改成了一个商住混合项目，且住宅占了绝大部分。

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图片来源：南沙区政府官网

此后的7月5日，升龙集团被确定为候选合作企业。7月6日，广州公共资源交易中心公布，升龙集团正式成为项目合作企业。据金洲村一位村民向时代财经提供的表决结果显示，7月6日当日，一共有1055名村民参与了投票，升龙集团获得了赞成票717张，反对票268张，弃权票69张。

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金洲、冲尾村旧改项目要求合作企业的注册资本不低于2亿元；总资产不低于500亿，企业自有资金比例不低于项目总投资的30%；近5年房屋建筑面积累计竣工100万平方米以上，且工程质量合格率达100%；完成不少于2 条旧村改造项目，或需完成旧村改造（含棚户区改造）复建安置区的竣工建筑面积累计100万平方米以上竣工验收备案表。

从地理位置来看，金洲、冲尾村位于地铁金洲站旁，距离南沙万达广场、南沙市民广场、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆、喜来登酒店等配套仅1公里左右，区位条件可以说相当好。目前，距离该村最近的中大城二手房均价23612元/平，越秀滨海御城二手房均价26275元/平。

尽管如此，但真正参与竞标的开发商并不多。金洲村党支书周春松透露，前期有很多开发商前来咨询了解过项目，但最后参与投标的只有升龙集团一家。上述村民亦表示，当日去投票时，可选项也只有升龙集团一家。

没有竞争对手的升龙集团轻松获得了金洲、冲尾村旧改项目的开发权，但接下来需要面对的是庞大复杂的拆迁工作。南沙区官网文件显示，金洲、冲尾村一共分为三个小组，第一小组一年收取地租金5610.6元，第三小组一年收取地租金1811.2元，村向村民每月发放300元/人的福利分红。目前，第三小组已征地拆迁约50户主，涉及约100人。周春松称，这50户在好几年前已经迁到南沙广隆苑小区，当时是政府主导的拆迁。

上述村民则向时代财经透露，目前仅仅是确定了开发商，具体的拆迁赔偿方案并没有公布，开发商也没开始跟村民谈，“到时同不同意又是另一回事，这种拆迁至少都需要三五年，反正我们不着急”。而金洲、冲尾村的旧改前景也注定了这不是一块好啃的骨头，一如天河区的冼村、杨箕村等，前后耗费的时间可能超过十年。

升龙集团沉浮

升龙集团创办于福建，总部于2013年迁至上海。尽管起家于福建，但真正让升龙集团声名鹊起的是其在河南郑州参与的大量旧改。

2005年，升龙集团走出福建，进军郑州，拿下的第一个项目便是郑州燕庄城中村旧改项目，该项目体量约80万平方米，后被建成为“曼哈顿广场”，这个项目一举奠定了升龙集团在郑州市场的地位。

曼哈顿广场于2006年4月1日开始动迁，6月15日就完成了全部53万平村民建筑的拆迁，创下了河南城中村整体拆迁规模和速度之最，曼哈顿广场也成为了郑州第一个城市综合体项目。

此后，升龙集团又陆续在郑州参与了小李庄、小岗刘、洼刘村、凤凰台村、刘寨村、农业路等城中村改造项目，打造了包括升龙国际中心、中原新城、升龙凤凰城、升龙汇金广场和升龙天汇广场等在内的城市综合体。

作为外来者，升龙集团在郑州站稳脚跟后开始谋求更大的扩张。2010年，升龙集团开始在郑州市场以外进行大肆扩张，在家乡福州一举拿下了三个超高层商务办公项目，包括升龙汇金中心、IFC福州国际金融中心、升龙环球中心；2011年又相继进入洛阳、济源、天津。2012-2013年在南京挥金72.6亿连夺三地，并寄望以南京为中心，开拓长三角市场；2013年首入鹤壁，开发升龙广场。

同在2013年，升龙集团吹响了进军海外的号角。官网信息显示，升龙集团目前已布局澳洲、悉尼、洛杉矶、纽约、伦敦等海外城市，开发了悉尼维多利亚和码头路项目、洛杉矶奥利弗大街与11街路口项目、洛杉矶格兰大街项目等。

规模逐渐扩大的同时，升龙集团的销售也在快速增长。克而瑞数据显示，2014-2016年，升龙集团销售金额分别为154.3亿元、223.1亿元及313.2亿元。

但有如昙花一现，升龙集团成长迅速，但陨落得也很快。克而瑞数据显示，2017年升龙集团销售额已经从前一年的313.2亿元跌至149.3亿，2018年上半年销售75.8亿元。在2017年9月，升龙集团还一度将郑州升龙御景上院项目45%股权出售给泰禾，但因对项目后续开发意见不一，泰禾最后放弃收购。

2010-2013年的大规模拿地是升龙集团少有的高调扩张，自2015年4月拿下郑州第10个旧改项目老鸦陈之后，升龙集团几乎没有在公开市场再拿过项目。旧改的资金沉淀、有限的住宅销售回流及频繁的业主纠纷事件都成为升龙集团进一步做大的掣肘。

在2016年，时任升龙集团副总裁兼郑州区域总裁肖浩燃就曾对媒体表示，升龙在郑州商办储备有超过百万的量，以目前的消化速度来看应该要3年，周期太长，必须补充一部分纯住宅的项目。“我们会把原来的城中村项目慢慢收尾，下一步也会着眼一部分净地的住宅项目。”

虽然在2016年计划向净地、住宅转型，试图加快周转速度，但从公开拿地的情况看，升龙集团在这方面进展似乎并不顺利。河南合富辉煌房地产顾问有限公司总经理庄云娟向时代财经表示，升龙集团在大本营郑州近年来在售项目没有增加，仅余两三个项目处于尾货清盘状态，目前也没有迹象显示有新增地块。“郑州升龙公司有不少干将被挖到其他公司，而且最近也没听到过拿地消息。

南京业内人士尹霄飞也指出，升龙集团最近几年也没在南京继续拿地，依然是原来的项目。而其在郑州、上海市场做的旧改老本行似乎也不太顺利。肖浩燃曾透露，2016年会在郑州获取新的旧改项目，同时会重点发展上海区域，当时已经圈定两个旧改，但目前关于这些旧改的信息并无太多。

如此看来，此次中标南沙金洲、冲尾村项目算得上是升龙集团空窗三年后的再次行动。据时代财经了解，早在2017年1月9日，升龙集团已经注册成立广州升龙投资有限公司。有媒体报道，升龙集团还在2017年1月到访过黄埔临港经济区，同年11月7日广州市城市更新协会成立，升龙集团是发起成员之一。

种种迹象标明，在郑州、上海之外，广州很有可能成为升龙集团重点发展的一个新区域，同时，在国内其他城市余粮不多的情况下，南沙金洲、冲尾村项目将成为未来的重点之一。