美林湖效仿碧桂园 度假大盘变身刚需?

2014-06-05 03:20:30
来源: 时代周报
美林湖效仿碧桂园,以兴办学校为切入点,借助教育资源以提升楼盘的产品附加值,从而实现收益最大化,然而却面临着左右为难的境地。

本报记者 董萍 发自清远

中国美林湖地处有“中央别墅区”之称的花都,依山傍水而建,3万亩休闲森林以及8000亩生态湖面的自然资源,使得购房者远离喧嚣都市,享受原生态居住环境。

近日,这一广州郊区度假大盘,再添新卖点,广铁一中初中部、高中部落户美林湖文化小镇,附属小学、附属幼儿园直接落户中国美林湖项目的“名师教育园”内。

5月24日,美林湖洋房开卖当天的销售业绩为8.29亿元。洋房项目热卖背后,中国美林湖郊区度假高端生态度假大盘的定位变得模糊。

美林湖效仿碧桂园,以兴办学校为切入点,借助教育资源以提升楼盘的产品附加值,从而实现收益最大化。然而,业内人士认为,美林湖的开发商正面临着左右为难的境地:美林湖洋房项目大卖一方面带旺人气,另一方面也拉低了项目整体素质。而作为刚需盘,美林湖的规划和投入不足;如果作为度假大盘,美林湖项目入住率不高,未来生源数量能否支持学校的可持续发展,也成为摆在开发商和校方面前的问题。

四成看房人看重学位

5月31日,中国美林湖与广东广铁一中外国语实验学校举行联合办学签约仪式。美林湖方面表示,这意味着未来广铁一中初中部、高中部落户美林湖文化小镇,附属小学、附属幼儿园直接落户中国美林湖项目的“名师教育园”内。

作为广州郊区大盘,美林湖在教育配套方面下了重注:投入6亿元,构筑从幼儿园、小学、中学到大学预科12年综合教育体系。

资料显示,规划中的小学和幼儿园总占地约100亩,小学规划72个班,首期36个班,幼儿园采用双语教学,幼儿园与小学将于2016年9月同步开学。美林湖销售人员表示,认购中国美林湖天汇半岛A+单元,总价40多万元,可以免费享受广铁一中附属小学学位。而美林湖一手业主子女报考广铁一中(清远)外国语学校,可享受降10分录取,并免赞助费。

实际上,教育配套资源的引入,对于美林湖销售的拉动已经显现。美林湖与四大中介联合推盘,从4月底开始,中原地产就开始以“带省级学位,东风东小学学位和广铁一中学位”向客户推盘:“两房仅需40万,不限购,送户口,带省一级学位。”

而5月24日天美小岛“洋房组团”开盘当天推出1121套,销售业绩达到8.29亿元。在楼市低迷的大背景下,这一销售已经相当不错。而据中介统计,目前大约有四成看房者因为学位而看房和买楼。业内人士认为,美林湖此次签约利好还将引爆一次学位房置业热。

高端度假盘定位变模糊

对于此番引入配套教育资源,美林湖的业主却有不同的看法。

时代周报记者在签约仪式现场随机采访了美林湖的4位业主。其中3位业主均表示,目前美林湖的买房主要用作周末度假,并没打算在这里常住。

一位刚刚购入美林湖洋房的80后业主表示,非常看重教育资源的引入,可以满足父母养老和孩子入学的双重需求。而早期购入美林湖别墅豪宅项目的业主,则并不看重教育配套。一位业主表示,自己已经在广州市中心拥有一套学位房。相比之下,大量刚需购房者的涌入,反而降低了整个楼盘的质素和环境,对此比较失望。

实际上,美林湖对外销售的产品主要包括别墅和洋房两部分。曾任职美林湖管理层的一位业内人士表示,美林湖一开始定位很高端。2006年被规划为高端豪华纯别墅项目,面积大,导致总价门槛高。在当时以低价产品为主的远郊楼市,该盘只能针对小众市场,销售缓慢。

后来收到项目附近“碧桂园假日半岛”、“北部万科城”项目畅销的启发,美林湖不再只做豪华别墅。从2011年11月开始,推出首个洋房豪宅组团“贝沙湾”,但户型全部在100平方米以上。

2013年推出的“美汇半岛”组团,总货量超过3300套,是广州楼市当时供应量最大的项目之一。 而汇泉湾·花溪组团则主打64-145平方米的1-3房的户型,带精装均价6000元/平方米。

实际上,美林湖最初被集团总裁刘远炳定位为“未来广州北第一富人区”,社区内不计成本地投入大量人力物力营造优美生活环境。而随着后期大量低价洋房项目的建成,美林湖的定位变得模糊。

“美林湖现在的定位比较模糊。如果买来作为度假,那么度假配套设施不太充足。如果是买来作为第一居所,交通、医疗、教育、商业的配套还不足以支持。美林湖原来所有的配置主要是为小规模高端度假来配置的。而现在变成大规模的度假,配置又不够。如果转变成刚需,每天往返的交通配套又不够。即使未来轻轨开通,作为第一居所,人们还会考虑轻轨的价格费用和交通接驳的时间问题。”资深地产专家韩世同分析认为。

而美林湖方面则称,目前美林湖洋房项目的价格相当于周边碧桂园的别墅价格,走的仍然是高端路线,吸引的依然是高质素人群。

并不担心未来生源问题

“美林湖作为郊区度假大盘,引入教育地产和配套,能够引导购房者加快进入。尤其对于很多家长来说,在此类郊区进行置业,实现置业和子女教育的双重目标,是一个利好。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为。

然而,这种联合办学也存在一定问题。目前教育地产合作模式已经比较成熟。业内专家分析,主要分为四种。第一,是地产就名校,将项目建在名校附近。开发商整合资源,以出资建楼等合作形式与名校达成协议,保证业主的孩子拥有入学名额。第二,是开发商引入名校。由开发商出地出资兴建校舍、购买设备,并负责硬件设施的维护管理;名校出品牌、出师资,负责日常教育教学管理。第三,是名校与开发商合作建分校,双方联动对现有资源进行重组。这是一种深度合作的模式,业主子女往往可以免收赞助择校费。第四,是地产商自行建校模式,如碧桂园所创办的学校。

“美林湖与广铁一中的合作办学,属于第二种模式。此类模式,学校教育质量是大多数业主关注的问题。开发商从母校引入品牌、模式与校长,但是教师队伍多为新招聘,新校区能否延续母校优良传统、保证教学质量很值得商榷。”房地产业内人士称。

多位购房者向时代周报记者表示,作为郊区度假大盘,美林湖环境优美、适宜居住,温泉、高尔夫等休闲旅游设施完善,生活配套也较为齐全,并且价格只有广州市区楼盘的1/4,具有一定的升值潜力等,是其购买的主要原因。但由于往返时间交通成本较高,目前并不考虑作为第一居所。

业内人士也表示,住在美林湖,出行的交通成本和时间成本较高,严重影响入住率。美林湖作为郊区度假大盘,入住率偏低,能否保证持续的足够的生源值得商榷。

“美林湖是一个两代人的项目,开发周期可能会长达十几年,预计建成后会有10万业主入住。”美林湖方面负责人告诉时代周报记者,到目前为止,美林湖的业主共有 7000人左右,洋房总共售出了5000多套,入住率约为30%。学位数量是按照一定配比测算而出,美林湖方面并不担心未来的生源问题。




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