房企火拼主题公园,“捆绑式”拿地或遭遇阻击

黄昱
2018-04-20 13:33:12
不久前,五部委联合发文要严控主题公园的房地产倾向,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地和审批。

以主题公园进行捆绑拿地的方式正在遭遇阻击。不久前,五部委联合发文要严控主题公园的房地产倾向,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地和审批。

仅10%能实现盈利的主题公园领域堪称一片“红海”,然而其附带的巨大地产开发潜能驱使国内越来越多的房企开始进军主题公园。

在某种程度而言,主题公园已经沦为地产商的另一场拿地狂欢。据不完全统计,包括华侨城、万达、世茂、融创、恒大、佳兆业、荣盛发展在内的众多房企已经正式进军主题公园。

但囿于主题公园回报周期长且对运营能力要求高,当前国内多数主题公园运营商还未探索出成熟的盈利模式。除华侨城外,几乎没有房企的主题公园能够实现盈利。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,目前国内房企主要通过“主题公园+地产”的模式投资主题公园,“与主题公园相配套的房地产开发,才是盈利的关键”。如果五部委此次发布的《意见》得以落实,过去“万达式”的拿地或将被终结。

房企火拼主题乐园

主题公园发展潜力巨大,据英敏特发布的《主题公园2017》报告显示,2017年中国主题公园市场的零售额预计将达到395.45亿元,比2016年增长27%。在2017-2022年间,该市场的零售额将以17.7%的年均复合增长率增长,到2022年将达到892.39亿元。

加上政府对旅游产业的大力扶持,近年来,越来越多的房企也开始向主题公园领域进军。冲向主题公园红海的房企包括华侨城、万达、融创、恒大、佳兆业、世茂等。

毋庸置疑,华侨城是国内主题公园的领军者,据美国主题娱乐协会(TEA)与第三方咨询机构美国AECOM集团的数据统计,华侨城已经连续5年位居全球主题公园的四强,并稳居亚洲第一。

早在1989,华侨城就建立了中国第一个现代意义上的主题公园--锦绣中华·民俗文化村。目前,华侨城所拥有的主题公园类型包括两大类,一是微缩景观型主题公园,包括锦绣中华·民俗文化村、世界之窗;二是互动游戏型主题公园,包括欢乐谷、东部华侨城。

其中,“欢乐谷”是华侨城最具代表性的主题公园产品,去年华侨城成立了欢乐集团。据公开资料显示,从1998年至2017年,欢乐谷相继在深圳、北京、成都、上海、武汉、天津、重庆等7个城市投入运营,未来三至五年,将陆续在顺德、南京、西安、郑州、太原开业。

万达是另一家在主题公园领域已初具规模的开发商。2009年起万达将文化旅游产业作为重点发展方向,并投资建设长白山国际度假区。随后以“万达城”为品牌,万达相继在西双版纳、合肥、哈尔滨、南昌等投资建设了13个文旅项目,目前已有6个开业。

2016年,万达旗下首家主题乐园南昌万达城正式开业,其将同年6月开业的上海迪士尼作为首要竞争对手,在参加某访谈节目时王健林放话称:“有万达在,迪士尼在中国20年之内别想盈利。”

而不同于国内多数开发商进入主题公园的路径,世茂则有意仿效迪士尼。在世茂看来,没有IP的主题公园很难在盈利上实现突破。2014年世茂成立了专门负责主题乐园业务的上海世茂旅游发展公司,并计划在3-5年时间内筹建10个主题公园项目。

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在打造主题公园方面,世茂首先做的投拍IP,《灵石茂险王》就是其为茂险王主题乐园投拍的IP。2016年,世茂首个主题乐园--福建石狮世茂茂险王主题乐园正式开业。在世茂的规划中,世茂Hello Kitty上海滩乐园、上海佘山的世茂动漫主题乐园、武汉蔡甸的世茂茂险王主题乐园和南京梦工厂主题乐园都将次第开园。

挤入主题公园领域还有恒大、融创、保利、佳兆业等房企,伴随着房企的陆续入场,国内主题公园数量迅速增加。有报告显示,2016年中国就已有2700多家各类主题公园,且在2020年前,预计还将增加64个主题公园。

然而主题公园的发展在数量和质量上却没有呈现正相关性。中国旅游协会发布的《主题公园发展报告》显示,虽然主题公园间接带动了上千亿元的投资和消费,但全国行业企业收入加总也不超500亿元,不少散布于全国的微小型主题公园无论是规模、质量、管理水平都相对不高,可持续发展能力受限。

醉翁之意不在酒

房企的蜂拥而入并不意味着主题公园是赚快钱的生意,目前的现状能够实现盈利的主题公园屈指可数。根据前瞻产业研究院发布的《中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》显示,国内70%的主题公园处于亏损状态,20%持平,只有10%实现盈利,约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。

海南锦诚咨询有限公司董事长王路表示,主题公园的回报周期至少在15-20年以上,除了华侨城这类较早进入主题公园领域的房企,国内其它房企在主题公园的主体业务中是没有盈利的。真正驱使房企开展主题公园业务的是与主题公园相配套的房地产开发。

由于主题公园具备较强的社会影响力和经济外部性,不少地方政府都会把主题公园运营商当作重点招商对象,除了传统的税费减免、规划调整、基础设施、交通配套外,甚至还会通过直接提供资金资助、优惠配套住宅指标用地等举措来吸引主题公园落户。

通过“主题公园+地产”的开发模式,越来越多的房企获取了大量低成本的土地资源,典型代表是华侨城和万达。

川财证券统计数据显示,2009年-2016年,华侨城通过主题公园获取的土地建筑面积达837.9万平米,总拿地金额为329.3亿元,拿地均价为3930元/平米。以其2016底获取的南昌欢乐谷项目为例,当年南昌土地溢价率维持高位,但华侨城仅以71.3亿元就拿下建面达146.4万平方米的项目土地,拿地均价为4869元/平方米。

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万达是另一家通过主题公园项目拿下大量土储的房企,如今这一丰硕的果实已由融创接下。据融创公告显示,万达的十三个文化旅游项目的总建筑面积合约为5897万平方米,其中自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积占总建面的84%。

王健林曾说过,每年到万达总部邀请其投资的城市有上百个,万达只能从中挑选30%来做。由此可见各地政府对主题公园项目的认可。

主题公园项目在给房企带来大量土储的同时,还有力带动了配套房价的上涨。王路指出,华侨城在深圳的欢乐谷以及上海迪士尼乐园对房价的推动最为显著。

上海迪士尼乐园位于外环川沙板块,随着该项目的落成,上海川沙板块的房价也水涨船高。据克而瑞研究中心数据显示,2006年,迪士尼项目在上海选址,彼时川沙板块的成交均价为6826元/平方米,2009年迪士尼落户川沙的消息得以确定,第二年川沙板块的成交均价达到了21212元/平方米,相比2009年几乎翻倍。

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可曾透露,2009年川沙板块一手商品住宅成交量接近30.8万平方米,同比大涨258%,超过前三年平均成交量的70%,亦为历年成交量之最。如今川沙板块房价已上涨至40000元/平方米,也就是说,从2006年选址到如今投入运营近两年,上海迪士尼带动周边房价环比上涨了约486%。

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