共有产权用地遇冷，北京92亿宅地遭流拍

刘新歌

2018-01-27 11:45:00

来源: 时代财经

这是北京共有产权用地首次遭遇流拍。

自去年下半年开始，“共有产权住房”成为北京供给体系的新名词、新面孔。不过，它似乎只是“看起来很美好”。1月25日，北京国土资源局拍卖3宗共有产权住房用地， 2宗位于丰台区的地块因无人报价而流拍。

该两宗位于丰台区花乡白盆窑村的地块总出让面积逾10万平米，挂牌出让起始价超92亿。出让文件要求，宗地中居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，销售价格4.3万元/平方米（含全装修费用）。

这是北京共有产权用地首次遭遇流拍。2017年9月30日，由北京市住房和城乡建设委员会联合三部门发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施。除了在此之前推出的自住型商品房用地转为共有产权房用地外，北京也加速共有产权房用地的供应力度。

北京市规划国土委日前数据显示，2017年共有产权住房用地供应量达207公顷，完成率104%，占全市商品住宅用地总供应量的28.7%。同时，去年全年，北京市住宅用地总计推出721公顷。

以111%的完成率超额完成2017年全年供应计划的同时，北京也创下近四年来宅地供应的最高值，且达到2016年供应量的7倍。北京市规划国土委主任张维日前称，2018年将继续保持合理的(宅地供应)规模和结构，到2021年，5年时间将累计新供应住宅用地6000公顷，住房150 万套。

在中原地产首席分析师张大伟看来，此次两宗位于北京四环内的宅地惨遭流拍与其起价过高、起始楼面价与销售限价差距太小有关。

“两块地起价分别高达41.78亿与50.58亿，在融资难度非常大的当下，尤其近期对拐弯进入房地产的银行信托进行盘查，大部分企业对这个高投资额项目相对谨慎。”

而出让条件中对销售价格的限制更压缩了项目未来赢利空间。除去配建面积，两宗地楼面价起价约3.3万元/平方米，与4.3万元/平方米的销售限价(含全装修费用)差距寥寥。

与周边楼盘市场价相比，该地块更显“盈利微薄”。时代财经查询链家网数据发现，丰台白盆窑村区域现在在售商品房为“首开华润城”，目前售价1200万/套，单价约90000元/平米。

北京土地副本.jpg

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受时代财经采访时表示：“流拍的原因主要是共有产权住房采取封闭循环，而且是家庭唯一住房，很大程度上去除了投机投资需求，限制了市场需求，对开发商而言盈利空间有限。”

不过，在她看来，共有产权房未来需求可期。“共有产权房对于满足自住需求而言，住房让渡了其共有产权的使用权，吸引力还是很大的，需求还是很旺盛的。”

北京上一次出现土地流拍是近一个月前，所涉土地为延庆区延庆新城地块。不过，与北京远郊的延庆不同，丰台区位于北京四环内，也曾经是北京高价土地的扎堆地。

据统计，2015年丰台区共成交土地14宗，总土地出让金达623.65亿元，占当年北京土地总成交额的三成以上。而且，丰台还将2015年北京总价最高土地前三甲揽入囊中。

因此，丰台区土地流拍或许别具意味。事实上，随着销售限价、配建自持面积等多样化的土拍规则与竞买条件的使用，开发商入京的拿地门槛和难度不断提高，拿地也渐趋理性。

尤其从土地溢价率的整体下降看，北京土地渐趋降温。去年11月份以来，北京宅地溢价率跌至8%。此外，宅地罕见出现两年来的首次流拍，且连续两个月流拍。在延庆新城地块流拍之前，2017年11月4日，平谷区一宗公建混合住宅用地首先遭遇流拍。

进入2018年，低溢价甚至底价成交继续成为土拍的主旋律。中原地产数据显示，1月成交的9宗住宅用地平均溢价率仅12.58%。但在赵秀池看来，未来土地交易走向还要看地块设置的条件及盈利空间。“增加土地供应会使土地市场有一定程度降温，但对应大量的住房需求而言，土地仍然比较稀缺。”