环上海楼市生变的信号:地市高温不再

刘新歌
2017-12-12 15:31:46
一系列的“降温”措施后,土地市场渐渐回归理性。

环上海楼市正在释放出不一样的信号,“逢拍必涨”的土地魔咒渐渐不再灵验。

12月11日,与上海为邻的昆山公开出让7宗宅地,总出让面积近50万平方米,起拍总价达89.7亿。8个小时的网上竞拍后,7宗地成功出让,总成交金额109.4亿,成交楼面均价11024元/平方米,平均溢价率22.01%。

这是年内昆山的第一场土拍,而距其上一次土拍已近一年半。2016年7月15日,历时近13个小时,昆山卖出了6宗涉宅地块,收金128亿,成交楼面价均在万元以上,最高溢价率达205%,更有四幅土地刷新了地价记录。

这场土拍也让昆山一战成名,而其背后,是房地产市场的跌宕起伏。在相对宽松的政策背景下,房地产市场逐步进入上升周期,尤其在2016年上半年,楼市出现井喷式爆发,“高温”由一线向周边及二线城市轮动扩散。

在楼市出现以“四小龙”为代表的高热时,供需两旺也催发土地市场升温,高总价、高地价、高溢价率的“爆款”不断涌现,区域地价亦屡被刷新。根据克尔瑞统计数据,2016年全国共计成交336宗单价、总价最高土地,9月更是密集成交64宗高价土地。

以上海为中心的长三角土地市场表现尤甚。据克尔瑞统计,全国前十宗单价最高土地中,上海占了7宗。在一线城市中,上海楼板价涨幅最大,较2015年同期上涨67%,环上海周边也“不甘落后”。

2016年刷新单价、总价最高纪录的城市中,合肥、杭州、南京位列全国前三。此外,昆山、无锡楼板价涨幅均超过200%。

不过,楼市的虚火自去年“9.30新政”和今年“330新政”之后逐渐被浇灭,但土地市场依旧火热。尽管多地开始实行限地价、竞配建等严格的土拍规则,仍难改“逢拍必热”的态势,嘉兴、太仓等环上海地区更是持续走热。

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今年5月22日,嘉兴大剧院上演了一场被戏称为“宇宙级土拍”的竞拍,400余家开发商参与,竞拍也以摇号抽签的方式决定。除嘉兴土地市场受追捧以外,此前3月22日的太仓土拍,也吸引了全国几十家房企参与角逐。在实施土地限价的前提下,7宗土地拍卖溢价率仍均在50%左右,总成交金额约15.54亿。

无法抑制的土地热度也迫使太仓在随后5月的土地出让公告中大幅提高竞拍门槛,要求竞买人或其控股股东须为世界500强企业,且须具备房地产一级开发资质。

土地市场过热也引起了国土资源部的关注。4月6日,国土资源部、住建部发文强调,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。对于部分难以有效降温、始终处于过热状态的土地市场,要结合实际情况、灵活确定竞价方式。

土地市场的准入门槛越来越高,除了限房价、限地价、竞配建、竞自持、现房销售之外,对竞拍企业的资质也多有限制。尤其随着租赁用地的推出,大型房企尤其是国企成为土地市场的熟面孔和大赢家。

一系列的“降温”措施后,土地市场渐渐回归理性。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代财经采访时表示,当前土地市场溢价率确实有所下降,有一定降温的态势。

“这也充分说明在拿地资金受到管控的情况下,房企拿地会更趋于谨慎。预计降温态势会延续,尤其是当前土地市场的金融风险频频被揭示,地方政府在这个领域也会有各类新的管控做法。”

而可以预见的是,未来一段时间内楼市调控仍将处于偏紧状态。在11月19日召开的长三角区域房地产发展论坛上,有专家认为,在2020年之前,国内房地产市场将长期呈现“小年”态势,楼市调控在长效机制出台前不会放松。

这或许也是房企拿地趋于谨慎和理性的原因。不过,在同策咨询研究总监张宏伟看来,主要是土地出让条件和资金链问题造成房企拿地不再像以往那么积极,市场也回归合理。“土地出让条件比较多,因此土地溢价率并不高。另外就是资金链的问题,现在一些配资渠道卡得比较紧。”

但对于未来的土地市场趋势,张宏伟则认为,虽然会受政策调整期的影响,但房企还是会积极补土储。“规模化的市场格局在一两年内会定局,有些企业只要冲上去,可能就赢得了市场地位。”在他看来,行业排名前30的房企拿地欲望会更强一点,而排名30以后的房企,则可能受制于相对紧张的资金链,而有心无力。

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