临门差一脚,碧桂园撤回物业A股IPO

张常旺
2017-12-12 15:22:41
在竞逐A股“物业第一股”的赛道中,碧桂园物业一直被认为是最有力的争夺者,但日前,南都物业抢先一步过会。时代财经了解到,在宣布撤回上市申请前,碧桂园物业的IPO排队已经处在第31位。

更新A股IPO申报稿后的第六天,碧桂园物业的上市进程却戛然而止。在只差临门一脚之际,碧桂园在12月11日晚间发布的公告中称,由于审核监管机关近期的政策变动,碧桂园物业议决撤回其在上交所分拆上市的申请,本次分拆将不会进行。

但物业上市的想法并未完全打消,碧桂园正在评估各选项,包括寻求在其他证券交易所上市。从2015年开始,碧桂园就表下了“物业上市”的决心,并在去年9月递交了上市申请材料,此后便是长达一年多的IPO排队。

在竞逐A股“物业第一股”的赛道中,碧桂园物业一直被认为是最有力的争夺者,但日前,南都物业抢先一步过会。时代财经了解到,在宣布撤回上市申请前,碧桂园物业的IPO排队已经处在第31位。

碧桂园物业的实际控制人为杨惠妍,其持股54.9%,一致行动人杨国强间接持有0.207%。作为碧桂园旗下的物业管理公司,碧桂园物业的主营业务为物业管理服务、社区增值服务、协销服务及其他业务。

截至2017年6月30日,它的项目管理规模约700个,合同管理面积2.47亿平方米。其中,碧桂园集团独立开发、碧桂园集团和第三方企业共同开发以及第三方企业开发的合同管理面积分别为1.67亿平方米、0.50亿平方米和0.29亿平方米,占比为67.94%、20.21%和11.85%。

在该2.47亿平方米的合同管理面积中,非住宅和商业物业的合同管理面积合计为293.18万平方米。物业管理服务是碧桂园物业最主要的收入来源,在今年上半年,该项业务的营收占比超过八成。

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从披露的IPO资料来看,碧桂园物业的毛利率在近些年整体呈现上升趋势,其上半年的毛利率为33.5%。在三大主要板块中,社区增值服务的毛利率最高,约在60%左右,其次是协销服务,约为48%,而传统的物业管理服务相对较低,为32%。

物业在资本市场的走红只是近几年的事情,彩生活的赴港上市可以说是一个开端,在其之后,绿城服务、中奥到家、中海物业、祈福生活等以物业为主的公司纷纷在香港上市。但物业A股上市的局面却迟迟未能打开,直到12月5日,南都物业的成功过会。

在安信证券分析师诸海滨看来,A股市场的高估值以及南都物业的示范效应无疑将引来更多的追随者。但从碧桂园物业主动撤回上市的动作来看,涉“房”企业的IPO在目前的监管环境下仍然是“道阻且长”。

碧桂园物业并非近期第一家做出调整的公司,早在10月20日,富力地产就宣布中止了IPO审查,目前仍未恢复排队。而从证监会定期披露的IPO审核状态来看,归属于“房地产行业”的企业上市进程都颇为缓慢。

除了已经撤回上市的碧桂园物业,目前在IPO排队中的涉“房”企业包括万达商业、同策房产咨询、金辉集团、首创置业、新城悦物业、北京思源房产,状态均属于“已反馈”。其中,万达商业、金辉集团和首创置业为地产开发商,它们的IPO排队更是长期处于原地踏步状态。

涉“房”企业IPO难获实质性进展也在相当程度上说明了政策层面对于房地产调控的持续性,包括房地产在内的四类行业都不是目前受审核欢迎的行业。万达的不断轻资产化就是想褪下“地产商”的外衣,以服务商的名义快速上市。

诸海滨指出,从过去物业公司上市的经历来看,物业企业IPO的主要挑战包括利润、营收规模较小;关联交易比重过大;上市公司的分拆问题以及业务、人员架构、内控规范等,这些问题都有可能成为IPO受阻的因素。

就碧桂园物业而言,它同样存在着关联交易比重过大的问题。换句话而言,碧桂园物业现在的发展还过于倚重碧桂园集团的资源。今年上半年,碧桂园物业向关联方提供劳务的营业收入分别为1.17亿元、1.98亿元、3.88亿元和2.21亿元,占当期营业收入的比例分别为9.69%、11.84%、16.45%和15.62%。

此外,营业收入中属于由关联方支付的物业服务费权益安排部分分别为2.5亿元、4.14亿元、4.42亿元和2.36亿元,占当期营业收入的比例分别为20.74%、24.76%、18.75%和16.65%。虽然碧桂园也在增加外部资源的导入,但短时期内关联交易比重较大的问题依然存在。

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