3000亿前夜的“礼包”,保利地产并购保利置业

张常旺
2017-12-01 11:06:13
华创证券分析师袁豪指出,为了充分解决潜在同业竞争,同时推动以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,预计保利地产后续仍将继续收购保利置业。

央企保利内部的地产整合正在迎来“柳暗花明”的时刻。11月30日晚间,保利地产对外披露,将以现金方式收购保利集团持有的保利香港控股50%股权,后者的主要资产正是长期处于整合舆论中的保利置业。

50%股权对应的交易代价为23.82亿,同时保利地产将按照50%持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本息27.71亿。这笔涉资51.53亿的交易拉开了保利地产与保利置业的整合大幕。

保利地产和保利置业均是保利集团的下属孙公司,两者的主营业务均为房地产,同业竞争和内部资源的划分问题由来已久。但多年以来,两者奉行的都是“分而治之”的原则,两个平台之间的运营互不干涉。

保利集团通过全资子公司保利香港控股和保利南方分别持有保利置业的股权为40.39%和6.93%,合计持有47.32%。本次股权收购后,保利地产通过保利香港投资间接持有保利置业20.20%的股权,保利集团仍持有保利置业27.12%。

华创证券分析师袁豪指出,为了充分解决潜在同业竞争,同时推动以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,预计保利地产后续仍将继续收购保利置业。

保利集团为军工背景的大型央企,旗下拥有多个上市平台,其中保利地产规模最大,保利置业次之。成立于1992年的保利地产是这家央企内部最早从事地产开发的平台,其也长期位居地产央企的前列。而保利置业则是“半路杀出”,其前身为香港上市公司新海康航空投资有限公司,于1993年被“收编”入保利系。

在保利集团的最早定位中,这个香港上市平台的方向是成为多元化的综合投资企业。但从2005年开始,新海康航空投资有限公司的角色开始改变,并更名为保利(香港)投资有限公司。在陆续剥离非房地产项目以及吸收新的地产项目后,其以房地产为主业的格局开始形成,并在2012年更名为保利置业。

作为保利集团内部的两个地产平台,保利地产和保利置业长期共用“保利”的地产品牌,并在区域布局上也多有重合,同业竞争的问题开始出现。保利集团曾经出面协调二者的业务交叉问题,保利地产董事长宋广菊在2012年的股东会透露,在集团的协调下,对于双方已经进入的上海、广州(佛山)、重庆和武汉4个城市两家企业要协商发展,而原则上,往后将不会再有新的交叉区域。也因此,保利地产被“禁入”深圳、苏州等市场。

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在保利置业的成长中,保利集团的支持不可或缺,而保利地产更多是自力更生,也因此两者的受重视度问题曾引发热议。虽然在获取集团资源支持方面,境遇大不相同,但保利地产的风头却一直盖过保利置业。

时代财经查阅年报获悉,在2011年至2016年期间,保利置业的营收分别为141亿、207亿、286亿、285亿、249亿和305亿(单位:港元),而保利地产的收入则为470亿、689亿、924亿、1091亿、1234亿和1548亿(单位:人民币),两者的差距可见一斑。

而且在规模上,保利地产已经是保利置业的数倍。根据克而瑞最新公布的销售排行榜,保利地产今年前11月的销售为2678亿,保利置业则为378.1亿。

保利地产和保利置业的整合信号释放于2015年,其时保利集团透露出要进行同业整合的意向,并将整合事项纳入了保利集团的十三五规划。苗头虽有,但进展却十分缓慢,直到去年11月29日,保利地产和保利置业双双停牌,但半日之后就宣布因时机未成熟,整合一事戛然而止。

谈及这场“半日重组”之时,保利置业董事总经理韩清涛曾向时代财经表示,“整合面临的困难很多,比如说整合概念实质上类似回A,目前证监会并不鼓励;其二,整合将涉及现金流,这将触及外汇管制问题;其三,还存在投资者与小股东的表决问题,将会存在一些技术性难点。”

“半日重组”掀起的波澜在日后又归于平静,直到此次最新的进展浮出水面。在冲刺3000亿的前夜,推动这场酝酿已久的内部重组,保利地产迎来了规模扩张路上的另一个利好。

截至上半年,保利置业持有未售土地储备为2070万平米,总未售货值3452亿,分布于20个一二线核心城市,其中,一线、二线和三四线占比分别为11%、62%和27%。袁豪指出,保利地产部分收购保利置业有利于前者进一步扩大业务区域,提升经营规模和市场占有率。

克尔瑞数据显示,今年前11月,保利地产的销售金额为2678亿,同比增长42%,其中11月销售金额302亿元,同比增长97%。袁豪预计,保利地产12月的销售仍将保持在300亿以上,全年可实现3000亿以上,而今年下半年开始的加仓拿地也奠定了2018年弹性较大的可售货值。

“考虑到保利置业超400亿销售规模存在并表可能,将推动保利地产在2018年获得较高销售增长。”而除了与保利置业的整合,在央企整合潮中,保利地产也是获益者之一,此前其已经从中航地产手中获得了9个资产包,待售面积逾200万方。

在整合概念的支撑下,保利地产和保利置业在12月1日开盘后双双上涨,保利置业高开超6%,保利地产的涨幅也一度超过5%。

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