发力租赁市场,上海19亿再推六宗租赁宅地

刘新歌
2017-11-23 09:45:22
这是7月初首次挂牌租赁宅地以来,上海第五次集中推出该类土地。短短4个多月,上海已挂牌21宗租赁宅地,地块遍及黄浦、徐汇、长宁、嘉定、闵行、浦东等区域。

“租购并举”浪潮下,上海持续发力租赁市场。11月21日,上海再次挂牌6宗租赁宅地,总建筑面积34.88万平方米,总起价为19.4亿,预计12月12日出让。

这是7月初首次挂牌租赁宅地以来,上海第五次集中推出该类土地。短短4个多月,上海已挂牌21宗租赁宅地,地块遍及黄浦、徐汇、长宁、嘉定、闵行、浦东等区域。

租赁宅地已然成为上海土地市场的主流。据时代财经统计,7月以来,上海仅推出14宗涉宅用地,其中顺利成交的只有9宗,4宗推迟出让,1宗因无人竞买终止出让。

而上海推出的租赁宅地已达30宗--除上述21宗“专属”租赁宅地外,上海还加推“转性”租赁宅地。8至9月,上海先后将位于静安、黄浦、浦东新区、杨浦等四区的9宗土地改为租赁宅地,其原定用途为商业、商办用地或住宅用地。据不完全统计,此30宗土地出让总面积近93万平方米,将至少新增租赁房源18100套。

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自去年底,“租购并举”的住房制度被提出后,发展住房租赁市场成为房地产投资新风口,亦是下一步住房制度改革的重要内容之一。

与北京、广州、深圳相比,同为一线城市的上海,推出租赁用地的力度明显更大,势头也更猛。在上海中原地产分析师卢文曦看来,这与7月7日公布的《上海市住房发展“十三五”规划》(以下简称《规划》)关于租赁住房发展的“硬指标”息息相关。

该《规划》明确要大力发展住房租赁市场,鼓励住房租赁消费,到2020年,基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场。在新增供应租赁住房约70万套的基础上,还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。

“根据《规划》,未来5年内,上海平均每年要增加十余万套租赁住房,这个数量其实很大了,目前上海每年的新房交易量也差不多10万来套。所以如果不加紧推地的话,这个指标肯定完不成。”卢文曦在接受时代财经采访时认为,上海租赁宅地的推出节奏将会持续。

时代财经查询发现,作为四个一线城市中最后公布“十三五”期间住房发展规划的城市,上海发力租赁市场的“雄心”非同一般。北京“十三五”期间将建设筹集公租房5万套(户);广州筹建保障性安居工程5.75万套(户),其中筹建面向住房困难家庭的公共租赁住房2.0万套;而深圳则计划供应人才住房和保障性住房35万套。

不过,从已成交的租赁宅地看,这个很有发展前景的市场目前只是国企独享的“盛宴”。15宗成功出让的租赁宅地,被上海张江(集团)有限公司、上海嘉定新城发展有限公司、上海地产(集团)有限公司、上海陆家嘴(集团)有限公司等四家企业分食。

而其他房企不仅无缘“盛宴”,甚至都没有尝试“登门”:提交竞买保证截止时,15宗租赁宅地无一例外地仅有一家竞买申请人,这使成交时间均提前了十天左右,且全部底价成交,楼面价远远低于周边地块。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受时代财经采访时表示,“目前租赁市场发展规划的思路还不是非常成熟,应该让国企先进行试点和探索,培育出比较好的盈利机制。尤其是这些地块比较便宜,优先供给给国企也能防止国有资产流失。”

卢文曦也认为,发展租赁用房要求企业更多地承担社会责任,因此需要国企打头阵。“只能国企先趟出一条路来,这样包括REITs(房地产信托投资基金)等才会逐渐有操作空间。”

眼下房企参与热情较低的原因除了租赁用地的长期自持属性之外,相对严苛的出让条件也是重要因素之一。目前推出的租赁宅地,除对套型、全装修建筑面积、公共服务设施和共空间建设等做出要求外,还要求竞买人有市政府(或其指定职能部门)出具的(项目)认定文件原件。

不过,从全国来看,由国企拿下租赁宅地也是“主流”。10月27日,杭州首宗租赁宅地由国企杭州市城东新城建设投资有限公司以底价4.54亿元竞得。11月10日,深圳首宗“只租不售”住宅用地被安居集团以10.1亿收入囊中。

但严跃进和卢文曦均认为其他房企亦有进入机会。“明年下半年可能会有更多房企参与进来。当然他们的参与,也可能推高租赁宅地的地价。”

事实上,除了租赁市场,房企进入上海的难度也正在加大。4月以来,招挂复合逐渐成为上海宅地出让的主要方式,因评标办法主要考核房企的经济实力、技术资质、项目经验,此举被视为“小开发商的噩梦,巨头们的新利好。”

“如果从来没有进入过上海,现在再进来是相当困难的,(新进上海的)房企一定是超级大房企或者非常有水平的,否则很难拿到地,即便拿到了地,项目也难做下来。”卢文曦强调。

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