朱荣斌“接棒”总裁 阳光城问管理要业绩

张常旺
2017-11-17 11:11:20
快速地完成规模增长是“双斌”任期内的当务之急。不过,在这之前,他们还要给阳光城上一阶段遗留下来的“旧疾”开出药方。融资成本高、负债增长、利润低迷以及并购项目良莠不齐等问题摆在了新任管理团队面前。

两则对外公告揭开了阳光城新旧管理层的过渡,三位中海背景的职业经理人“组团”上位。阳光城在16日晚间公告中,正式宣布总裁张海民离任,朱荣斌自此接过指挥棒。

与此同时,吴建斌和阚乃桂将出任阳光城的执行副总裁,前者主管财务、证券、金融、信息化等方面,后者则主抓合约管理工作,阳光城“三驾马车”齐头并进的局面形成。

快速完成规模增长是“双斌”任期内的当务之急。不过,在这之前,他们还要给阳光城的“旧疾”开出药方——融资成本高、负债增长、利润低迷以及并购项目良莠不齐等问题摆在了新任管理团队面前。

阳光城三季报显示,其截至9月30日的净借贷总额为1282亿元,净负债比率高达281%,远高于行业平均水平。去年全年阳光城以收购获得了55宗地,总建面835.9万平方米,涉及地价款124.96亿,而今年上半年的并购支出已经达到了211.56亿元。

并购虽然让阳光城以较低的代价获得了大批量土储,但部分项目依旧拖累了整体的周转速度。在追求规模增长的首要任务面前,“双斌”上任后很重要的一项变革就在于土储的获取上。他们祭出了全布局、全方式、全业态拿地的“三全战略”。

在此基础上,阳光城新增了20个区域,过去不常涉足的三四线城市也在双斌的战线范围之内。并购和招拍挂外,阳光城也希望介入到一级土地整理、三旧改造、特色小镇、产业引导等拿地渠道,并在住宅之外,拓展产业地产和持有经营性物业。

“双斌”任内,阳光城并购的步调将会有所收敛,吴建斌在接受媒体采访时表示,未来将逐步加大招拍挂的比重,因为招拍挂项目“更干净”,周转速度更快,能够在12个月内实现现金流的回正。

吴建斌也特别强调,今后对于并购包要格外小心,“当你拆包的时候,它可能隐藏着很多的风险”。而过去两年,阳光城曾进行过不少大规模的资产包整购,其中对物产中大资产包的收购前后历时已经一年,但尚未完全交割。

在加快周转和现金回流的诉求下,对于新买的项目,阳光城提出了三个硬性指标,即股东的净资金回报率不低于30%,项目净利润率不低于10%,现金流回正不超过12个月。因此,在仿效碧桂园的基础上,阳光城推出了“阳光共赢”和“合作共赢”的激励制度,目的是从拿地源头上把控好方向,加快周转和放大盈利。

吴建斌透露,双赢制度有望在年底前全面落实,这将对阳光城的运营效率起到优化作用。除了提升效率外,降低成本是“双斌”开出的另一个药方,今年8月30日,阳光城合约管理中心正式揭牌。

合约管理中心.png

时代财经了解到,在新的战略导向下,合约管理中心已经升级为阳光城的一级部门,合约管理中心揭牌后,将设立成本管理部、招标采购部、核算管理部三个二级部门。合约管理中心的负责人正是此次委任为执行副总裁的阚乃桂。

阚在成本管控方面经验老道,曾任中海发展(广州)有限公司副总经理,中海地产集团有限公司发展管理部总经理,中海地产天津公司总经理,世茂集团助理总裁兼成本中心负责人,世茂集团副总裁,世茂集团执行董事兼成本中心负责人和设计中心负责人等职务。

阳光城有关人士向时代财经表示,成立合约管理中心、向全产业链要成本、增加集采力度是现阶段阳光城降低成本的主要手段,“据内部做行业对标测试,成本可以下降500元/平方米”。

向全产业链要成本的第一步已经迈出,吴建斌透露,阳光城已经在近期收购了福州南港建筑工程有限公司、森泰然园林有限公司和创地,目的是要在在设计、建筑、装饰、建工、销售、园林等领域加速完成产业闭环,推进“高周转、高品质、低成本”的商业模式。。

时代财经获悉,在建工板块,阳光城即将有新的高管加入,未来阳光城的项目将会由自己的建筑公司来承建,“这样既能保证运营节奏,也便于控制成本”。在吴建斌的规划中,阳光城理想的净利润水平应该在10%以上,预计这个目标会在2020年后实现,但2018、2019的净利润水平有望提升至8%左右。

虽然“药方”已经开出,但在短期内,债务、融资和利润方面的顽疾还难以药到病除。标普在近期的研报中指出,快速扩张模式将对阳光城内部资源施压,并且加剧执行风险。此外,由于存在大量的非银行借款和债务期限较短,阳光城的再融资风险要高于竞争对手。

不过,标普认为阳光城较好的销售执行情况、高速增长的预期以及它在福建省稳固的市场地位将会减轻上述风险。“我们预计,阳光城的债务杠杆将逐步改善。2018年债务对息税及折旧摊销前利润比率可能将从2016年的14.5倍降至12倍,因为我们预计,项目完工和交付推动的收入增速将超过债务增速。”

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