第二轮楼市限售开启，探究“限售”背后的大真相

张宏伟

2017-09-25 09:33:00

来源: 时代财经

截止9月24日为止，全国累计已经至少44个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

9月22日-23日，重庆、南昌、长沙、南宁、武汉、西安、石家庄、贵阳等8城先后出台楼市新政，其中，限售成为本轮政策的主要特征。

从限售政策发展轨迹来看，自今年3月份厦门开启楼市限制交易的先例后，有不少城市陆续加入这一限售队伍，开启了第一轮楼市限售。比如，北京（企业产证满3年）、承德、青岛、保定白沟、保定徐水、济南、西安、杭州、福建闽侯、福建长乐、福州、杭州、南京、启东、无锡、嘉兴、扬州、常州、芜湖、成都、长沙、广州、珠海、惠州、东莞、海南、白沙、张家口、郑州、开封、南宁、南通等。今年9月底，又有南宁、重庆、石家庄、贵阳等城市加入限售，开启第二轮楼市限售。

截止9月24日为止，全国累计已经至少44个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

从各城市楼市“限售”内容来看，以3月30日广州出台新政规定，居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

再比如3月24日，在住房限购政策基础上，厦门市本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易；5月20日，长沙“限售”政策提出，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。

9月底第二轮限售的城市中，重庆、南昌、南宁要求住宅取得不动产权证满两年之后才被允许上市交易。贵阳限售表示新建商品住房3年内不可转让。石家庄则要求新购买的住房以网签时间为准5年内不得转让。

而最为严厉的限售则来自保定和珠海的地块限售条件。以保定为例，2017年5月份，保定分两批次挂牌30宗土地，其中15宗商服、14宗住宅、1宗科研教育用地。值得注意的是，2017-30号土地备受业内关注。在该地块“出让须知”中看到，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

“限售”政策作为一个新的楼市调控政策，虽然只是普普通通的“限售”两个字，但意义非凡，那么应该怎么理解？“限售”能够发挥哪些作用？“限售”背后的“大真相”是什么？我们先看两个大家最常见的问题：

1、厦门等44个城市楼市“限售”政策政策后，其他城市尤其是上海、深圳等还没有出台限售的城市会不会效仿？

笔者认为，会，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温，上海、深圳等这些核心城市也不例外。

从9月底政策发布情况来看，重庆、南昌、长沙、南宁、武汉、西安、石家庄、贵阳等8城先后出台楼市新政。据说至少14个城市被相关部门约谈，按这个速度，至少还有6个城市会出台新政！再加几个被带晕的城市，至少20个城市会节前出台楼市调控政策！这些政策内容包括限售、打击消费贷等等措施。

2、为什么楼市“限售”政策中时间上定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”？

笔者认为，有两个目的，一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温；二是，为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等等。

但是，如果大家对于“限售”政策理解仅仅局限于上述两点，那么就有些狭隘了。因为“限售”的背后还有更多考量，下面笔者尽可能用最简单的语言分析分享给大家。

从楼市“限售”政策核心来看，在于对于房产买卖时间的限定，上面虽然分析了“限售”对于时间上的界定的解释，但是，还不够深入。那么，为什么楼市“限售”政策中时间上定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期也至少是2年，在下行调整周期内，面临的最大最直接的风险就是个人投资投机者与银行，间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。

从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：

第一类，“加杠杆”入市的“散户”。这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。它们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，氛围就像大妈买黄金炒股，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问，这个阶段的楼市已经疯狂至极，“散户”是高位入市。而当2017年下半年市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，今年年下半年刚好是去年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时去年上半年以来加杠杆入市的“散户”开始面临资产贬值的压力，下半年之后势必会出现抛售资产的状况。

第二类，运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。

第三类，特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。尽管当前外汇管制仍然较为严格，但是这个大趋势并不会改变。

而对于银行来讲，当今年下半年及明年楼市进入调整期时，房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2016年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？答：个人按揭贷款。

那么，在个人按揭贷款方面怎么收？同策咨询研究部总监张宏伟认为，个人按揭贷款收紧的传统做法就是强化审批措施、提高首付和利率、控制房贷总量等等措施，但这并不能防止“加杠杆”投资投机客的买卖“抛盘”行为。如今，楼市“限售”政策出台，“限售”政策中时间上定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”，在楼市下行周期它的作用在于：

第一、锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产，不让它交易，不让它出现贬值，防止由于房价下降而带来的银行的系统性金融风险，这样银行这端因为“限售”暂时处于安全地位；

第二，美国进入加息通道，9月20日美联储相关决议预计2017年还将加息一次，2018年将加息三次，2019年加息两次，2020年将加息一次。同时，美联储也开始“缩表”计划，这样会导致国内资本外流明显，尽管近期有了一些限制性措施，短期内国内也出现外汇企稳、人民币升值的状况，但是，这更多是政策干预的结果，未来在美国加息与“缩表”的趋势下中国仍然避免不了资金通过各类渠道外出。楼市“限售”政策出台后，这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在了国内，防止了资金外流，也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期；

第三，上述“加杠杆”投资投机客来讲，即使遭遇资产缩水的状况也不能用“快进快出”的方法解决资金需求问题，房产成为真正意义“不动产”。待楼市长效调控机制相关措施，比如不动产登记、房地产税立法等在未来2-3年（限售期限基本匹配）完成之际，对于存量房的相关交易环节、持有环节的税收政策也会来临，届时，如果谁还继续在楼市兴风作浪投资投机，那么配套的税收措施就会来临！

（作者系同策咨询研究部总监张宏伟）