看齐央企保利中海,中粮系地产整合中的规模信号

童洁
2017-09-19 11:09:32
中粮系的重组也似乎吹响了地产发展的“号角”,此前中海系和保利系亦是在宣布重组后便加快发展步伐。

由于成立时间普遍较早、业务线布局广泛,涉足地产行业的央企普遍存在内部同业竞争的问题。在行业集中度越来越高的背景下,受此制约的地产央企逐渐被第一梯队拉开距离。为了打破壁垒,地产央企掀起了一轮整合潮,中粮系就是其中一员。

8月下旬,中粮地产(000031.SZ)与大悦城(00207.HK)同时发布公告宣布将进行中粮集团旗下地产板块业务重组,虽然重组的细节尚未敲定,但从中粮地产和大悦城近期的动作来看,双方都已经开始为重组搭桥铺路。

自宣布重组以来,中粮地产拿地动作不断,十余天内,相继在沈阳、重庆、深圳、成都夺地,耗资超过40亿。同样,9月14日,大悦城也在青岛以12.64亿的总价打包拿下5宗地,规划打造成中粮大悦城。

中粮系的重组也似乎吹响了地产发展的“号角”,此前中海系和保利系亦是在宣布重组后便加快发展步伐。因此,在某种程度来讲,央企的重组也解读为是做大规模的信号。

时代财经就此致电大悦城和中粮地产,大悦城方面并未正面答复近期动作与重组的关系,只是表示2017年将加快吸纳市场优质存量商业项目,快速扩张集团规模,而中粮地产方面则未作出回应。

裹足不前的中粮系

克而瑞地产研究中心数据显示,2016年,中粮集团地产业务全年销售额为310.1亿,排在所有房企中的51位;而今年上半年,中粮集团的排名出现下滑,以121.6亿元的销售额,位列64名。

中粮系的裹足不前与其过于保守的扩张策略不无关系。与龙头房企激进拿地、积极销售的不同,过去十年间,土地市场鲜少出现中粮系的身影,这种过于缓慢的节奏让中粮地产和大悦城纷纷陷入“不温不火”的状态。

查阅中粮地产过往十年的年报可以发现,2006年到2016年,中粮地产每年获取的土地宗数均不超过7宗,最少的一年甚至为零。长久以来的土储不足反应到业绩上是营收利润的双双下滑。

中粮地产半年报显示,2017年上半年其住宅类项目实现签约销售额80.9亿元,较上年同期减少0.5%,签约面积37.8万平米,较上年同期减少7.2%;实现净利润3.7亿元,同比减少28.9%。

而扩张缓慢亦是大悦城频频被诟病的地方。早在2010年,时为中粮集团董事长的宁高宁就提出“10年布局20个大悦城”的目标,但从2007年第一个大悦城项目落地至2015年,大悦城基本维持着“一年一城”的扩张速度。

克而瑞地产研究中心分析师房玲指出,这样的发展速度距离企业的目标相差甚远,也限制了企业的规模和收入增长。2015年,大悦城地产的租金收入为17.31亿元,同比增长仅为14.03%。

从2016年开始,大悦城决定进行大刀阔斧的改革,尝试通过轻资产输出的方式撬动规模扩张,并定下“5年20城”的目标。为了达成这一目标,大悦城在去年将旗下六个项目的49%股权作价92.89亿元出售给GIC,这一举动在外界看来意在为后续扩张拿地做出铺垫。

大悦城在回复时代财经采访函时侧面肯定了上述说法,“2016年,大悦城将固定资产逐步转换为可变现资产,实现现金回流和收益,回流现金再用于集团获取新项目,逐步实现资本循环及资产变现。”

走上轻资产路线后,大悦城加速扩张,通过轻资产输出的方式,这家商业地产商在天津、贵阳、昆明、西安、北京、武汉等地陆续签约了多个项目。截至8月底,大悦城在运营的项目共计9个。

除两个平台自身战略导致发展缓慢外,同业竞争的事实也在影响着整个中粮系地产业务的发展。一直以来,中粮地产与大悦城地产均由并无实体业务的中粮置地统一管控,从表面上来看,中粮地产主要负责住宅及工业地产项目,大悦城侧重城市综合体项目的开发。

但实际上,由于商业项目中的住宅配比以及住宅项目中的商业参与等问题。中粮系的地产划分仅仅停留在平台层面,业务却多有重合,由此构成了同业竞争或潜在竞争关系。

过去,按照宁高宁的愿景,中粮的地产业务要以A+H的方式整体上市。2011年3月,他曾开启中粮系的内部整合,试图通过合并中粮地产、中粮置业两大地产业务平台来实现上述目标,但最后无疾而终。此次,中粮地产与大悦城的整合将是这家央企构建地产旗舰的第二次尝试。

看齐央企保利中海

2016年以来,房企间的规模赛进入白热化,以恒大、碧桂园、融创为代表的民营房企呈现翻倍式增长,而中海、保利等央企也不甘落后,纷纷迈开追逐的脚步,资源整合成为它们实现迅速壮大规模的手段。对于同为央企的中粮来说,其地产业务的崛起也有待内部资源的整合。

来自克而瑞的数据显示,2015年,中海地产、保利地产、碧桂园3家公司的销售规模都在1400亿~1500亿的范围内,处在同一水平。但到了2016年,“碧万恒”3家企业以超过3000亿的规模领跑,保利、中海则以2000亿左右的规模紧随其后。

保利和中海的目标是要更进一步,在宋广菊的规划中,保利地产要用3到5年的时间实现5000亿,而中海地产则要在2020年冲击4000亿。上述两家央企的做大都要受益于内部整合以及和其他央企的业务合并,而中粮系也极有可能复制相同的路线。

2015年,中海与母公司中建的整合尘埃落定。在这次整合中,中海获得了中建338亿元的资产,土地储备近1092万平方米。2016年,尝到整合“甜头”的中海收购了另一家央企中信的地产业务,一次性得到了近3155万平方米的土地资源。

重组获得的大量土储为中海的规模扩张提供了“弹药”,在管理层变阵后,中海的脚步变得更加迅猛。招银国际研报指出,今年前 7 个月,中海已累计获得 36 块土地(不含中海宏洋项目),权益建筑面积合计约 642 万平方米。截至7 月底,其总土地储备达 5998 万平方米,权益储备为5058 万平方米。招银国际预计,中海已有的土地储备将足以支撑其未来 5 年的发展。

与中海的路径相似,另一家“巨无霸”央企——保利地产也在通过整合企业内外资源而迅速成长。2016年11月,保利地产和保利置业的整合曝光于台面,虽然期间并未有重组细节流出,但保利地产多次提及,将在2018年前完成与保利置业的整合。

虽然内部资源整合暂时碰壁,但这并不能阻止保利通过重组的方式达到扩张目的。2016年,保利地产收购了中航地产和中航里程,直接获取了440万平方米的土储。此外,保利地产还借助中航的资源优势,在天津、珠海、三亚、南昌获取了4个项目,新增待开发资源580万方。

房玲指出,上半年在与中航地产的业务整合中,保利间接获得了11个项目,这些整合的项目主要集中于南昌、南京、厦门等核心二线城市,而且均处于在建阶段,整合后可直接创造收益。其中,这些资源在2017年上半年就为保利带来了64万方的合约销售,随着后期开发不断深入,将对保利形成更好的支撑。

从中海系和保利系的案例中可以看出,央企地产业务重组背后往往是企业更大的规模野心。近期在土地市场动作频频的中粮系或许也不例外,大悦城方面坦言,接下来会加快项目的建设及集团规模的扩张。

但其也强调,“我们与竞争对手拼的不是规模,不是绝对值,是比质量,是有企业自身特色的、独有的产品,是有质量的增长,有价值的回报”。

值得注意的是,中粮地产、大悦城2016年销售额分别为310.1亿和146亿,整合起来能够达到近500亿的规模。业界认为,重组完成后,达到千亿目标或是中粮地产的主要目标。

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