半住半售 企业自建经适房

2009-07-15 21:20:27

625,《上海市经济适用住房管理试行办法》公布。有鉴于武汉经适房申请摇号中出现“六连号”丑闻,上海的《试行办法》采用“两次摇号、两次公示”,弄虚作假者会与个人诚信档案相连,骗购骗租者并将追究法律责任。“这样的做法应该能减小钻空子的可能性,但并不能完全杜绝。”国信证券房地产首席分析师方焱说。

作假者可能追究法律责任

按即将实行的上海经适房新政,在建经适房房型主要为一室户和两室户,少量为三室户,建筑面积在40-70平方米左右,高层建筑可适当放宽一定面积。在审核机制上,也有“扎紧篱笆”的努力:《试行办法》第三章规定,申请审核将实行“两级审核、两次公示”:街道(乡镇)住房保障机构负责初审及公示,复审和公示由区()住房保障机构负责,符合条件的通过指定媒体进行第二次公示。经适房的供应则采取两次公开摇号方式,第一次由区县对登记申请户进行排序摇号,第二次进行购买资格摇号。

有需要者买不到经适房,经适房被有钱阶层攫取,出售、出租获益,是经适房为人诟病的一个主要方面。对此,《试行办法》也有一定的预防措施:其房地产权利人只拥有有限产权,其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例。购房满5年后可以申请上市转让,但卖主只能按照其拥有的有限产权份额获得转让总价款的相应部分,其余部分上缴政府财政部门。

在各地的经适房经验中,不符合条件者骗购经适房,即便被发觉,大不了退房了事,违规成本极低。为杜绝此现象,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在25日的市府新闻发布会上解释说:“第42条规定,当事人弄虚作假,隐瞒申请状况,区县住房保障机构当如实记录在案,5年之内不得申请,如果当事人已经购买,我们将进行收回,并追究法律责任。”

今年经适房大规模“进城”

据了解,具备房源供应条件的闵行、徐汇两区将成为经适房供应的“先行者”。市住房保障和房屋管理局26日透露,今年下半年拟初步选择具备房源供应等条件的闵行、徐汇两区展开申请审核、轮候供应试点工作。根据初步安排,徐汇区的供应房源,将从市统筹建设的松江泗泾基地中调拨,闵行区的供应房源,将在本区筹建的保障性住房项目中安排。

而对于房源的面积、地址等细节,以及具体的准入标准、申请审核程序、轮候供房方法等实施操作规定等,闵行区房屋土地管理局却拒绝透露进一步的信息。该局保障住房租赁管理中心副主任项建生明确回绝记者:“我所能告诉你的,只是《试行办法》的相关内容,其余细节、闵行区到底如何进行试点,现在都还没确定,接下来会出台18个配套文件,届时才能明确。”记者追问何时能透露相关信息,项建生答:“今年下半年吧。”

与去年经适房多选址郊区不同,今年开工建设的经适房开始大规模“进城”。普陀、徐汇、静安等中心城区都有优质地块成为经济适用房建设基地。

目前,各区已相继对各自的基地进行了规划公示。普陀区明确曹杨污水厂地块、仪电和医药集团地块、上粮二库地块、李子园地块等5块土地用作经济适用房开发,总用地面积约27.3公顷。其中许多地块都为“紧俏资源”。例如仪电和医药集团地块,该区域在整个中环内较为突出,房屋均价已超15000/平方米。徐汇区公布的3块经济适用房基地,占地面积共约15万平方米。龙华肉联厂地块接近内环线,且与轨道交通3号线龙漕路站接近。另两幅“森大木业地块”也处于“黄浦江南延伸段”,均极具地段优势。静安区明确用于经济适用房建设的地块位于江宁社区,更是市中心的“黄金地段”。

 

事实上,为加大保障性住房的建设力度,上海市今年上半年已在酝酿引入“大企业对口大基地”的开发模式,由信誉好、实力强的大型国资企业集团拿出自有土地,进行开发。根据房地产部门去年下半年下发的文件—《上海市经济适用房建设土地供应管理实施办法(试行)》规定,企业自愿拿出手中土地申请参与经适房,经适房的建设比例底线是50%,也就是说,另外50%的土地可以用来建造可出售的商品房,这也成了吸引企业进入保障性住房基地建设的一个亮点。“这些大集团手中的土地原先并非住宅用地,可能是各种工业用地,如今可以置换出相当一部分住宅,企业当然非常乐意。”业内人士分析说。

据《试行办法》规定,如果经适房以项目法人招标方式进行建设,房地产企业的利润率将被规定在3%之下;如果由政府指定机构进行操作,仅收管理费,而没有利润。事实上,业内人士都认为,开发商3%的利润空间几乎肯定是要突破的。“肯定不止3%。一般按全国其他地区的经验,建经适房,开发商利润在10%左右很正常。土地是政府免费划拨的,税费是减免的,有这点利润很正常。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。而据杨红旭估算,经适房上市后,售价会比周边普通商品房低40%-50%

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