碧桂园转战中心城市

2010-11-25 02:02:09

来源: 时代周报

本报记者肖素吟发自广州

碧桂园从围城转而攻城。二次新政之下，在开发商纷纷转战二、三线城市之际，早已深耕二、三线城市的碧桂园却悄然谋变，从过去主攻郊区变为进军中心城区。

“从去年开始，碧桂园开始进军入中心城市。我们发现进入二三线城市的中心区同样可以实现快速开发的模式”，碧桂园营销负责人对时代周报记者表示，“布局方面，我们正在接近一线城市，计划进入天津、北京等地区。上海项目还在洽谈中。”

二三线城市布局是与非

11月20日，碧桂园进军东莞市中心城区的首个项目大朗碧桂园开盘，推出的170多套及200多套洋房产品几近“一抢而光”，当日劲销7亿元。“1万-1.5万元/平方米的均价在东莞市场已经是高位价格，而且现场认购也非常热烈”。一名当日在现场的业内人士对时代周报记者表示道。

与此同时，广州等一线城市的成交却是十分冷清，尤其是新政前后出现明显下滑。根据广州房管局官方数据，二次新政出台后的10月上半月，广州市辖10区签约面积105.77万平方米，均价13150元/平方米；10月下半月签约面积33.95万平方米，均价12581元/平方米。成交套数和面积下半月分别比上半月减少了69.1%和67.9%，交易价格降幅4.3%。

根据11月5日碧桂园发布的公告，今年前10个月，碧桂园已实现销售认购金额近288亿元，与全年销售目标300亿元仅相差12亿元。针对调控形势下的碧桂园，高盛曾发表报告指出，碧桂园70%资产分布于非楼市过热的城市，受调控政策影响比较少，而其土储成本低于同业。中银国际更是直指碧桂园等二三线城市开发商的表现将超越一线城市开发商。

戏剧性的是，在二三线城市布局，亦是过去几年碧桂园销售额难以大幅上涨的罪魁祸首。2007年，一线城市房价一路高歌猛进，利润率可观，然而这些城市却不是碧桂园的布局重点，因而无缘分羹一线城市的高利润。

在大肆扩张二三线城市的同时，碧桂园更是遭受到一些非议，尤其是在鲜有房地产上市公司足迹的湖北咸宁、湖北随州、安徽巢湖、满洲里等二三线城市，碧桂园曾因诸多原因而迟迟未开工。2008年，碧桂园销售收入下降11.6%，销售面积下降17.8%，至2009年毛利率由44.7%下降至26.4%。

然而，2010年，随着调控趋紧，房价飙升的一线城市和部分沿海城市俨然成为调控重地，就在其他开发商转战二三线城市之际，一直以来主张“农村包围城市”的碧桂园终于盼来了逢低抄底一线城市的机会。

“碧桂园进入二三线城市以来，从目前来看已经进入获利期。我可以说，碧桂园到今天资金链非常良好，正是因为我们在二三线布局的开发战略。”碧桂园营销负责人对时代周报记者表示。

计划进军北京天津

即使深耕二三线城市，碧桂园似乎也不再满足于开发中端产品，转而涉足高毛利率的豪宅项目。

11月10日，碧桂园位于增城的首个千万元级别的超级豪宅项目亮相，并称之为里程碑式的顶级豪宅作品。

“碧桂园之前主要做中端产品，凤凰墅项目就是为了宣告‘碧桂园完全是有能力做顶级豪宅’，这是我们对品牌和产品线的丰富。这将是碧桂园进军豪宅市场的起点。起码是明年，豪宅项目将是碧桂园重点发展领域，不过目前还不是。”碧桂园营销负责人对时代周报记者表示。

一名不愿具名的碧桂园内部人士对时代周报记者指出，在当前高地价的情况下，开发商只能做高端项目，这是被逼出来的。

自去年8月份开始，碧桂园的“农村包围城市”模式悄然生变。8月，碧桂园斥资6亿元夺得东莞市大朗镇大井头一块商住用地；同月，以2.4亿元竞得广州南沙丰田生活区东侧地块；10月初，以8.6亿元竞得佛山禅城区澜石改造片区B地块；随后又以3.9亿元竞得顺德龙江的商住用地。

值得注意的是，佛山禅城区澜石改造片区B地块位于佛山市禅城区域中心地段，碧桂园可以说是一改以往的郊区作战模式。

2009年10月29日，碧桂园参与广州科学城KXC-F 8-1-1土地拍卖会。该地块最终的成交价突破了7000元/平方米。2009年12月，碧桂园联合富力、雅居乐夺得广州亚运城地块时，其楼面地价亦超过5000元/平方米。如果按照未经证实的消息，2008年以前，碧桂园拿地的平均楼面地价只有230元/平方米，不管是围城，还是攻城，如今碧桂园已经不再固守原先的低价模式。

“我们发现进入二三线城市的中心区同样可以实现快速开发的模式。我们现在做100个项目，接下来可能做到200-300个项目。碧桂园已经具备了所有模式运作的能力，我们只是有自己的喜好，偏爱快速开发的模式。哪里可以实现快速开发，我们就去哪里盖房子。”碧桂园营销负责人说。

他同时表示，“布局方面，我们正在接近一线城市，计划进入天津、北京等地区。在天津和北京，现在有开发计划，上海的土地项目还在洽谈中。”

不过，从上半年拿地的形势来看，碧桂园势必将围城进行到底。截至6月30日，碧桂园增加了13个项目。其中12个项目位于广东省，包括1个在广州市，2个在佛山市，2个在江门市，2个在肇庆市，1个在惠州，1个在清远，1个在云浮，1个在东莞，1个在中山。广东省外则增加了广西玉林市1个。

“碧桂园现在手上的楼盘很多都在郊区。目前来说，市场已经不存在低地价，碧桂园也必须做出改变，这是市场决定的。”中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者表示。

“我还没看到碧桂园转型的变化，它现在还是以做中低端为主。从产品和定位看，目前碧桂园只是处于过渡阶段。”黄韬如是说。