物管启示录

胡天祥

2020-03-24 04:35:43

来源: 时代周报

东方证券也发布研报指出，此次疫情中，长时间的居家隔离必然会催生一批全新的“宅经济”，最明显的例子是在线买菜的习惯正在被快速培养。其表示，对于物业公司而言，各类到家服务的市场空间会远大于在线采买业务，且切入难度也会相对较小。

年报季到来，疫情带给物管行业的机遇与挑战，成为公众关注焦点。

“很高兴又与大家见面了，只不过这次见面的方式有点特别。”3月18日，碧桂园服务(06098.HK)首次通过视频直播的形式举行2019年业绩发布会，执行董事兼总裁李长江的开场白，侧面道出了疫情带给物管行业的其中一个机遇——线上化。

“如果说2014年是（资本）发现了物管行业的市场价值，那么今年的疫情则让业主和社会发现了物业的价值及重要性，这些价值的发现同时也会带来很多机会。”李长江认为，除了社区消费和城市服务的机会，公司在疫情期间向业主提供了众多线上服务，而这些服务非常有可能在疫情结束后转成为新的增值服务。

东方证券也发布研报指出，此次疫情中，长时间的居家隔离必然会催生一批全新的“宅经济”，最明显的例子是在线买菜的习惯正在被快速培养。其表示，对于物业公司而言，各类到家服务的市场空间会远大于在线采买业务，且切入难度也会相对较小。

资本的春风

疫情对上市企业是危是机，股价是最直接的表现方式。

来自克而瑞的研究报告显示，物管板块不仅受疫情冲击的影响程度更小，恐慌后更是表现出优秀的投资价值。据其统计，2月份，恒生指数涨幅为-0.9%，物业涨幅均值为16.52%，跑赢大市。

另据乐居财经报道，截至3月20日收盘，港股反弹，物业股表现尤为亮眼，其中奥园健康（03662.HK）涨14.69%，保利物业（06049.HK）涨13.87%。

碧桂园服务和雅生活服务涨幅都在11%以上，但碧桂园服务的市值是雅生活加保利物业之和，依然保持大幅度上涨，市场更青睐行业龙头。

与此同时，基于在本次疫情中的价值体现和2019年的出色业绩，部分优质物企的估值和目标价也再次被上调。

以碧桂园服务为例，该公司2019年共实现收入约为人民币96.45亿元，同比增幅约106.3%；净利润约17.18亿元，同比增幅约83.9%。中信证券指出，鉴于该公司战略得当，执行得力，决定上调公司投资评级到“买入”，给予2020年32倍PE的目标市值。瑞银则将碧桂园服务2020财年及2021财年的每股盈利预测提升10%及7%，目标价由39.3港元上调至42.8港元，维持“跑赢大市”评级并保持首选股的地位。

“疫情短期会对物业公司日常运营有一定影响，但长期来说，这次疫情对公司、对行业都是机遇。”碧桂园服务相关人士告诉时代周报记者，经过疫情洗礼，业主、住户更看重优质物管服务，更愿意为服务买单，收缴率提升；增值服务方面，额外的服务增加了客户黏性，提升增值服务机遇；政府进一步意识到物管公司身上，体现出来的基层治理重要性。

彩生活(01778.HK)总裁黄玮也告诉时代周报记者，这次疫情对好的物业公司可以说是利大于弊，相信社会对优质物业的需求会增加，有利优质物业未来对物业费的收缴和议价能力提升，并且为未来发展增值服务打好基础。

科技的翅膀

疫情的发生，也让各大物管企业更加坚定了智能化、信息化的决心。

众所周知，物管作为典型的劳动力密集型行业，其一大痛点便是人力成本占比过高。来自中国物业管理协会的报告显示，2018年，500强物管企业营业成本总值达1452.08亿元，其中企业人员费用达760.23亿元，占营业成本总值达52.35%。

光大证券认为，物业费的“计划经济特性”与人工成本的“市场化特性”，导致在自然情况下，物业企业在收入端的提升速度始终弱于成本端。企业假如不启用有效的降成本、提高效率的手段，则利润空间将受到挤压。

为此，物管企业通常会采用科技化赋能、加大外包力度、开展增值服务、物业费提价等方式，来应对人力成本挤压。而随着疫情的发生，科技在社区防控中发挥的作用得到进一步凸显，这也为其日后的大规模应用，打下了坚实基础。

“本次疫情，可以看到诸多科技产品在社区防疫过程中起着重要作用。”碧桂园服务相关人士告诉时代周报记者，在抗疫期间，公司的智能门岗系统提供人脸识别、二维码、摇一摇等多种非接触式智慧通行方式, 高效安全。公司还启用了无人机消杀辅助传统的人工消杀，消杀立体式更全面。

据该人士透露，公司未来将落地社区服务机器人矩阵，作业方式将进一步变革，辅助传统的人工服务，提升效能。例如目前在试点阶段的社区清洁机器人可以实现全时段工作，工作效果相当于2-3个纯手工清洁人员。

光大证券指出，科技是物业企业应对人力成本提升的重要手段，也是物业管理赋能的重要方式。总体来看，物业企业科技投入侧重管理端、软件端，特别是内部管理系统和商业资源整合。

增长的动力

如果说基础服务是物管行业的立身之本，那么，增值服务便是该行业的利润增长源。

李长江曾在接受时代周报记者采访时表示，从物管行业来讲，公司依然坚持服务是最重要的，如果说物管企业在主营方面要以追求利润为目标的话，我估计最终的结果会本末倒置，带来的后果是什么？地盘都没有。

“但作为企业，又不能不追逐利润，所以可行的办法就是在增值服务方面下功夫。”李长江坦言，增值服务产生的利润，应该远远大于物业管理费所产生的利润。在他看来，增值服务才是物管企业决战的主战场。

此次疫情，显然给了企业发展增值服务提供了良好契机。近日，克而瑞物管发布调查问卷，结果显示，在近5000份有效问卷中，有46%的受调业主通过物业渠道例如物业APP、业主群、物业企业开设的便利店等进行日常物资采买，30%的受调业主所在社区由物业人员提供代送上门服务。

“过去由于业主生活选择多样化，接受物业提供生活产品服务没有天然的动力。而在这次防疫中，由物业提供生活服务产品成为‘刚需’，业主的用户习惯受到培养，改变业主对物业公司仅能提供单一基础服务的固有印象，为社区生活服务‘常态化’发展提供契机。”碧桂园服务相关人士告诉时代周报记者。

资料显示，2019年，碧桂园服务实现社区增值服务收入为8.65亿元，同比增长107.43%，占公司总体收入的9.0%；非业主增值服务收入为14.22亿元，同比增长79.77%，占本公司总体收入的14.7%。

东方证券指出，从企业经营层面出发，增值服务能够使物管企业更加独立于地产周期，在由大量交付带来的面积增长红利消退之后，成为企业长期发展的增长驱动力。