16股涨超10% 疫情下物管业迎春风

新冠肺炎疫情影响持续，房地产销售依旧疲弱。

“前段时间房企基本暂停了线下销售活动，这对之前一直依赖渠道销售的地产项目来说打击很大，全国房地产销售陷入冰封，只能转战线上。”2月22日，一家TOP20房企中层负责人向时代周报记者表达了担忧。

该负责人表示，虽然购买需求只会延缓不会减少，但房企很可能为追回一季度的惨淡业绩，选择降价，加速走量。价格变化大概率会在疫情解除后发生。

房企高管对当前市场的悲观情绪，在资本市场反应十分明显。

据乐居统计，今年以来（截至2月21日收盘），A股82只地产股中仅13只上涨，其余股价均下跌。其中，33只地产股股价跌超10%。

令人没想到的是，长期依托于房企发展的物管公司，疫情期间股价却逆势飘红。

今年以来，23只物业股中，有8只股价涨幅超过30%，16只股价涨幅超过10%，与广大房企形成鲜明对比。

“在这次疫情应对工作中，物管行业对社会的公共安全、基层工作的价值被挖掘出来。社会和政府都逐渐意识到物管行业的重要性和独立性，未来或会出台更多扶持行业发展的政策，这对物业管理行业发展是好事。”2月21日，彩生活(01778.HK)总裁黄玮告诉时代周报记者。

2月21日，碧桂园服务(06098.HK)相关人士也向时代周报记者表示，疫情短期会对物业公司日常运营有一定影响。但长期来说，经过疫情洗礼，业主、住户更看重优质物管服务，政府也会进一步意识到物管公司身上基层治理的重要性。

物管业价值凸显

近日，克而瑞物管发布调查问卷，结果显示，在近5000份有效问卷中，超过9成的业主肯定物业在抗疫防疫中的重要性；近8成的业主认为，此次疫情中，企业的抗疫防疫工作较往常服务的提升是明显的，而综合实力TOP30的物管企业，其业主认可度提升率高达83.41%。

线下的认可很快在资本市场显现。

今年以来，共有8只物业股股价涨幅超过30%，其中滨江服务（03316.HK)累计上涨78.33%，永升生活服务(01995.HK)累计上涨60.04%，奥园健康(03662.HK) 、佳兆业美好（02168.HK）、保利物业(06049.HK)别累计上涨47.61%、40.48%、39.04%。

2月20日，华菁证券发布研报显示，年初至今，物业板块整体P/E（市盈率）预算数已从27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG(市盈增长比率)从0.88倍上升至1.11倍。

“经过疫情洗礼，业主、住户更看重优质物管服务，更愿意为服务买单，收缴率提升；增值服务方面，额外的服务增加了客户黏性，提升增值服务机遇；政府进一步意识到物管公司身上，体现出来的基层治理重要性。”上述碧桂园服务相关人士告诉时代周报记者，长期来说，这次疫情对公司、对行业都是机遇。

对此，黄玮也向时代周报记者表示，这次疫情虽然对物业行业造成一定冲击，但对好的物业公司可以说利大于弊，相信社会对优质物业的需求相信会增加，有利优质物业未来对物业费的收缴和议价能力提升，并且为未来发展增值服务打好基础。

运营成本增加

必须承认的是，在疫情影响下，物管行业要面临运营成本上升和利润可能下降的现实。

近日，重庆市物业协会会长、金科服务总经理罗传嵩表示，疫情带给物业服务企业更多的是运用成本的压力，主要包括硬性防疫物资采购成本和软性的人力成本两个方面。

他以金科服务在管的30万平方米项目举例称，如果防疫物业成本每天需1000元，每月便达到3万元，成本增加占比会达到10%-20%，如果物业费均价低，成本将会更高。

“这次疫情对物业公司的影响主要集中在两方面，一是基础物业服务的成本上升，二是非业主增值服务的收入下降。 ”2月7日，东方证券发布研报显示，以非业主增值服务为例，房地产一旦关停售楼处停发销售许可证，或在建项目延期复工，与之相关的非业主增值服务(案场协销、咨询服务、房屋检测服务等)势必将受到影响。

“公司有准备额外的抗疫物资，费用都在可控范围内。”上述碧桂园服务相关人士告诉时代周报记者，各地政府也在社区疫情防控方面给予物资、人力等多方面的支援补助。

时代周报记者注意到，2月份以来，深圳、杭州接连宣布，对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府可按照在管面积每平方米0.5元的标准给予两个月补助。

2月19日，海南省提出将对参与属地疫情防控工作的物管企业，按照在管户数每户10元/月的标准给予补助。

华菁证券以永升生活服务为例进行测算，该公司在杭州的住宅物业合计规模约200万平，如全部项目都获得上述补助(持续两月的每平米0.5元/月的补助)，将整体增厚公司净利润200万元，占2020年预测净利润的0.6%。

“此外，国务院在2月18日提出的减免社保缴费率对物管行业颇具正面意义。”中信证券研报指出，此举将对业内上市公司有3%-10%不等的一次性利润增厚，基本对冲抗击疫情所导致的额外成本开支对利润侵蚀(如员工加班津贴，消杀等)。

催生新的“宅经济”

一个关键的问题是，长远来看，这次疫情能否真正推动物管行业向前发展？

东方证券认为，此次疫情中，长时间的居家隔离必然会催生一批全新的“宅经济”，最明显的例子是在线买菜的习惯正在被快速培养。其表示，对于物业公司而言，各类到家服务的市场空间会远大于在线采买业务，且切入难度也会相对较小。

亿翰智库也认为，疫情为生活类增值服务带来机会，今后很可能会形成消费习惯依赖，带来业务上的长期增长，同时有智能化加成的物企会有更大优势，比如碧桂园服务启用了无人机消毒，人脸识别，小区监控的智能化等，都有效减少了疫情期间的人员流动。

2月23日，美的物业(839955)相关负责人向时代周报记者表示，疫情大考后，物业与智慧、物联网的结合将更加紧密，这也符合行业的发展方向。

黄玮告诉时代周报记者，目前物管行业正面对着两个核心逻辑的转变：一方面是房地产从增量时代走向存量时代，物管行业将逐渐独立自主发展，地产对物业的补贴将越来越少，行业的未来的竞争将越来越充分；另一方面，随着行业发展，物业公司保安全的责任已逐渐退化。5G、物联网的到来，为物业公司在设备管理上提供了更高效的管理方式。

在黄玮看来，这些转变意味着，物管行业未来的核心逻辑正在发生质的改变。