时代商业访谈录 | 亿达中国于大海：产业地产运营商需要向

2019-12-17 21:23:05

来源: 时代周报

时代周报记者：蔡颖

随着行业风向的转变，正值转型加速度之际的房企们，将目光锁定在产地地产业务，竞争日渐白热化。

作为产业地产的先行者，从1998年开始投资建设运营大连软件园至今，21年时间，亿达中国（03639.HK）已经从一家地方房企，蜕变成全国性的产业园区运营商。

截至目前，亿达中国已在全国20余个一线、二线省会城市，先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目。产业面积超过1200万平方米。

近日，亿达中国高级副总裁于大海在接受时代周报记者专访时表示，非常乐见产业地产领域有越来越多的参与者，市场竞争越充分，就越成熟。

于大海表示，未来，亿达将通过搭建跨界多元、资源共享、产业共赢的生态体系，让所有参与其中的人，包括政府、企业客户、潜在客户、上下游和关联企业、行业领袖，包括企业的员工，都能够从中获取自己所需的资源和服务。

深耕行业21年

1998年，亿达的第一个园区大连软件园开园，这也是亿达的起步发展阶段。

2006年，亿达走出大连，到武汉、天津等等城市，接受地方政府的委托，做一些BOT和园区的运营项目，新建了大连的生态科技创新城，武汉软件新城项目。

2014年，在港交所挂牌上市，成为亿达中国开启全国布局的重要时间节点。

上市之后，亿达提出了轻重并举、以轻带重、以重促轻的发展策略。重点布局京津冀、长三角、珠三角、中西部及其他经济活跃区。

不同于传统物业开发销售，产业地产拥有回报周期较长、决策周期长等特点，如何突破现实压力快速实现盈利至关重要，于大海向时代周报记者表示，亿达已经探索并形成了自己的商业模式。

“首先是产城融合。”于大海认为，产城融合通过对城市配套、商住产品的开发销售，客观上也提供了一部分现金流，可以反哺产业园区。“如果我们所有的园区全部都是百分百持有，那么企业的资金压力将非常大。”

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除此之外，企业还需要在运营当中寻求更多效益。于大海直言，“单纯依靠物业租金收入很难与支出相平衡，如果在园区运营方面能提供了大量的有效服务，这也将是丰厚的稳定的现金流。

“最后一点是我们需要从运营商向产业的合伙人向这个方向角色去转变，以产业投资的形式，分享企业成长价值。”于大海对时代周报记者说道。

与传统住宅地产不同，产业地产并不具备完备复制的可能性，每个城市实际情况以及发展产业方向都不同。

对亿达中国而言，如何迅速的完成全国化布局是其在扩张过程中必须面临的考验。

于大海向时代周报记者指出，亿达内部成立了产业研究院，会根据各个城市的特色来从事专属的产业方向研究。与此同时，还会结合不同客户的实际情况帮其选择最适宜的办公园区。

于大海认为，虽然每座城市的特点不一样，但产业发展理念和服务理念是可以复制的，经过21年的发展，亿达在产业定位、园区规划、招商运营等方面已经提炼出一套标准化、系统化的操作指引。

这被于大海称为理念和方法的复制化。

“在统一的指导理念下，再结合不同的城市特点进行调整，从而根据不同的产业方向打造出高标准的产业园区。”于大海说道。

行业竞争加剧

随着存量时代的到来，传统地产商也开始向产业地产转型，产业地产逐渐呈现多家抢滩之势。

“非常乐见这样的趋势出现，在任何一个行业的领域，寡头的竞争局面，都是不利于行业发展。”于大海向时代周报记者表示，市场竞争越充分，市场的发育程度就越成熟，提供的产品和服务也就越来越理想，更能够很好地去满足市场各个方面的需求。

于大海认为，在这样一个细分的领域当中，那么有更多的参与者，实际上对于提升细分领域的能力和对社会的这种贡献是有着积极的帮助的。

事实上，目前很多房企都容易陷入以传统地产思维来进行产业运营的怪圈，发展产业地产往往都是“醉翁之意不在酒”，“以产业之名，行地产之实”。

在于大海看来，产业地产是以土地和房产为有效的载体资源，摆脱不了地产的属性，离不开投资回报、效率方面的要求。

但需要明确的是，产业地产的核心内容和主要目的还是应该发展产业，其并不等同于传统的单一销售型物业，如何让有效土地资源在产业可持续发展的过程当中发挥更大的价值，显得尤为关键。

从目前的行业现状来看，在产业运营商的收入结构上，配套住宅销售占比仍是大头。

为此，于大海解释道：“从产城融合的开发模式来看，有相当大的物业比例是投入到销售当中，所以这就在客观上造成了收入结构中销售型的占比比较高。”

除此之外，物业的租金和物业的市场价值之间存在严重倒挂。于大海表示，在国内，租金本身并不高，如果租金能够覆盖财务成本，已经是一个不错的水平。

“在引进最好的企业，我们通常要提供一些政策优势给客户，以此来降低客户租赁房屋的成本和压力，这是产业发展的客观需求” 于大海补充道，“这也使得其租金收入进一步降低。”

对于公司未来发展，于大海向时代周报记者指出，亿达通过搭建跨界多元、资源共享、产业共赢的生态体系，让所有参与其中的人，包括政府、企业客户、潜在客户、上下游和关联企业、行业领袖，包括企业的员工，都能够从中获取自己所需的资源和服务。

同时，亿达还在思考将新技术应用到园区管理上面。

“我们在深圳创办了易达云图，它是业内领先的智慧园区全场景解决方案服务商。以‘赋能企业成长，助力产业发展’为使命，易达云图将借助云计算、大数据、物联网、移动互联网等手段和工具，打造集园区智能、资产运营、客户管理、企业服务于一体的智慧园区运营解决方案。”于大海补充道。