深圳取消商务公寓“只租不售” 房企受益最大

2019-12-15 14:00:34

来源: 时代周报

时代周报记者：蔡颖

12月12日晚上9点，深圳市住房和建设局（下称“深圳市住建局”）在官方微信号发布声明：深圳市已在近期取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。

声明同时表示，将坚定不移地坚持房地产调控政策不放松，仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。

“取消”的背景是2018年7月31日，深圳出台了史上最严公寓限售政策。该政策分别从开发商与个人两方面进行限制。

一方面，要求开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

另一方面，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。

此次取消商务公寓“只租不售”的政策使得房企层面的限制得以调整。

12月12日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，“取消只租不售，对房企做城市更新类项目会有所利好，因为现在开发商在深圳旧改项目都是往商办方向改造，该政策有利于增加开发商的拿地积极性。

不过，此次取消限制主要针对企业层面。在个人层面，商务公寓5年限售依然严格执行。

深圳住建局指出局部调整的原因为，目前公寓市场需求依旧旺盛，而商品房供应却有所下降。

深圳中原监测的网签数据显示，深圳11月全市商务公寓共成交2222套，环比上升6.93%；成交面积为12.98万平，环比上升13.35%。

时代周报记者在采访中发现，政策发布前，深圳公寓市场热度已有明显提升，部分楼盘呈现热销态势。

“11月9日，光明璟悦轩开盘，有700多人签到入场，当天就去化300多套。第二天，世茂深港中心开盘，需要前一天晚上提前内部选房，有不少投资客连夜排队，共售出房源200多套。”12月12日，一位深圳房地产中介人士向时代周报记者表示。

房企受益

取消商务公寓“只租不售”背后，深圳市场的土地供应结构正在发生变化。

李宇嘉向时代周报记者指出，“之前住建局面发布只租不售政策，原因在于控制产业用地房地产化的倾向。因为此前有开发商无序开发，使得很多产业用地都被建商务公寓变成类住宅。从去年开始，深圳很多产业因为环保、高成本问题问题都外迁了，产业用地腾出了很多，包括深圳马上要出让的30平方公里的产业用地也是腾退出来的。所以产业用地供应紧张的问题消除了。”

住房供应渠道逐渐完善，也是取消“只租不售”的另一个原因。

李宇嘉表示，此前为了培育发展住房租赁市场，要求房企持有规模化租赁。目前，对于深圳来讲，多渠道租赁供应已经形成，近期的租金也有所下跌。开发商持有商务公寓做租赁，现在来看并不合适。

“此前深业中城将持有型租赁物业转为销售，这算是取消只租不售政策的一个信号。”李宇嘉表示。

多位业内人士向时代周报记者表示，只租不售政策的取消，主要的受益者是房企。

12月12日，一家央系房企的深圳投拓负责人向时代周报记者指出，公寓的政策不确定性比较大，其所在公司目前并没有公寓项目。

“在深圳市场，有不少项目城市更新中都有商务公寓配套指标，如果未来开发商只能自持商务公寓，就没有办法返给原有居民，所以我们尽量不碰这类项目，除非不得已需要配。” 该负责人表示，现在商务公寓可以出售，以后会考虑这类项目。

12月12日，合一城市更新总经理罗宇向时代周报记者表示：“对于村改、工改商等涉及改商类型项目，公寓可售将释放红利，提高项目估值，有助于项目前期融资，项目推进或将提速。”

他同时支指出，业界亦关注公寓回迁是否也将同步获得放开解禁，以盘活现状容积率较高的旧改项目可以通过公寓回迁平衡利益。

公寓市场分化明显

此次取消“只租不售”的政策是针对房企层面的局部调整，而在个人层面，仍需严格执行5年限售的规定。

对于背后原因，深圳住建部指出，深圳房地产市场供求关系紧张，今年商品房供应有所下降，商务公寓需求旺盛，在缓解房地产市场供需矛盾中发挥重要作用。

住建部指出，取消商务公寓“只租不售”是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措。

根据深圳中原数据，2018年深圳公寓供应量为133.51万平方米，同比去年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。

2019年上半年，深圳商务公寓批售项目14个，总供应面积41.85万平方米。上半年供应量仅为去年供应量的29.85%。

反观销售端，尽管有五年的限售期，但在住宅严格限购限贷的背景下，不限购不限贷的商务公寓一直是深圳新房市场交易的重要部分。

深圳中原数据显示，2018年，深圳商务公寓成交占比同比上升3.4%，达到了38.5%，为历年成交占比的最高水平，2019年上半年公寓成交套数占比为31.68%。

“今年下半年，深圳利好消息不断，不限购不限贷的公寓也受到了投资客的青睐。在当前政策下，公寓产品5年限售，购买者需要长期持有。但公寓市场上存在低总价的小户型产品，他们的交易流动性好，购房客承担的资金压力也较小，在市场上最受追捧。”前文所述的深圳房地产中介人士向时代周报记者表示。

从深圳中原数据来看，低总价小面积的公寓是市场成交主力，今年上半年，45㎡以下的小户型公寓产品成交套数占比为42.99%。300万以下公寓成交占比上升4.88%至67.64%。

12月13日，一位深圳楼盘策划告诉时代周报记者，因为限售的原因，在帮助公寓项目做宣传策划时，基本都是主打投资回报的概念。目前，商务公寓的购买者大多数也是手头上有点闲钱，想买套公寓用作投资的。

不过，12月12日，深圳中原董事总经理郑叔伦向时代周报记者指出，目前深圳公寓市场分化明显。

“其实除了个别典型的商务公寓外，深圳大部分的商务公寓销售平平。住宅无论是去化速度以及价格，都远胜公寓。”郑叔伦表示。

根据深圳中原数据显示，2019年上半年商务公寓成交49.63万㎡，同比下滑3.30%。

但受豪宅项目项目的影响，公寓均价有明显上扬，上半年公寓均价为66753元/ ㎡，同比上升11.94%。