深圳一个月四次微调住房政策，取消商务公寓“只租不售”

2019-12-13 11:21:29

来源: 时代周报

时代周报记者：谢中秀

在《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025年）》正式发布隔日，深圳房地产市场再迎利好。

12月12日上午，深圳市住房和建设局对外确认，已取消商务公寓“只租不售”限制。深圳市住房和建设局对此解释，取消商务公寓“只租不售”相关规定，主要是出于该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，（取消政策）长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

时代周报记者梳理发现，这已经是深圳一个多月以来第四次对房地产市场进行微调，包括：11月11日调整“豪宅”标准，12月2日深汕合作区商品房“解冻”，12月7日深圳前海直接给港澳居民开出“房票”。

“近两年住宅市场萎缩，商务公寓解禁有利于补量。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海在接受时代周报记者采访时对解禁的原因做此解释，“此外，‘只租不售’原本是为谋长租公寓发展，但这两年长租公寓发展遇到了一些待解的难题，步伐放缓，此时解禁商务公寓也是盘活市场、对市场进行调整的做法”。

解禁为市场“补量”

供应不足一直是困扰深圳房地产市场的难题。

综合数据显示，2017年深圳共供应商品住宅278.57万平米，环比2016年减少36.25%。但深圳蓄力增加供应——2018年深圳住宅供应小幅上升，为335.1万平米；2019年上半年深圳新增预售面积为170.90万平米，同比增加44.78%，也是2017-2019年以来，新增预售面积最多的上半年。

在供地方面，这两年深圳也在加大供应力度。今年以来，深圳已经进行了三轮大规模土拍，共供应11宗住宅用地，供应面积达84.62万平米。

“在供给侧结构性改革，以及《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》要求下，深圳迫切需要增加供应。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾在接受时代周报记者采访时表示。

公寓也成为补足市场供应的选项。

数据显示，在2016年“深十条”出台，深圳住宅限购开始之后，公寓曾是深圳市场推售的主力。根据中原地产研究中心数据，2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万平方米，环比上升58.3%。

此后，商务公寓迎来政策“狙击”——2017年5月，深圳市规划国土委印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，限制商业、办公、研发用房建筑设计的建筑平面布局，不得采用住宅套型式设计。2018年7月，深圳再出台“深四条”，其中规定：开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

从成交量的角度来看，商务公寓成交量并未应声而落。深圳中原地产最新研究数据显示，截至11月底，深圳年内公寓成交量为17159套，成交面积为98.35万平米。

但更大的问题在于库存方面，根据深圳规土委数据，截止到今年6月底，深圳全市公寓可售套数不足1.5万套，去化时间大概在一年左右。

工改项目或将提速

此前，某房地产业内人士曾告诉时代周报记者，公寓是工改项目盈利的关键，但近两年受限制商业项目设计及套内面积，以及商务公寓“只租不售”政策影响，众多开发商对工改项目望而却步，“这两年大家都不太愿意做工改项目”。

“对于村改、工改商等涉及改商类型项目，商务公寓‘解禁’有利于释放项目可售公寓红利，提高项目估值。在此基础上，也有助于项目前期融资，项目推进或将提速。”合一城市更新集团董事总经理罗宇向时代周报记者表示。

陈洪海也对此种观点表示认同。“商务公寓是工改项目唯一的现金流。由‘只租’转为‘可售’有利于改善项目盈利。”他表示。

另外，“业界也关注公寓回迁是否也将同步获得放开解禁，以盘活现状容积率较高的旧改项目可以通过公寓回迁平衡利益。”罗宇进一步指出。

对于后市，深圳市住房和建设局和相关专家都表示影响可控。

资料显示，深圳取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。深圳市住房和建设局表示，本局同步监测市场反应，结果显示开发企业反映正面，但因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

深圳市房地产研究中心主任王锋也认为，这一政策实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，对深圳楼市的影响微乎其微。

“去年731以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。”王锋表示。

但受系列利好政策刺激，深圳楼市“暖意融融”，此时再释放利好，或持续加热市场。

数据显示，受“豪宅”标准调整影响，深圳11月二手房成交量已经站上8000套“关键点”，根据深圳中原地产研究中心数据，11月深圳二手房成交量总计8013套，环比上涨11.84%，同比上涨91.93%。在价格方面，也持续上扬——11月深圳二手房成交均价为55499元每平米，环比上升1.7%。

“当前深圳经济需要活跃房地产市场来进行提振。一系列政策利好带来的楼市趋暖也是政策所期待的。但未来随着春节传统淡季的到来，市场也会随之降温，不会过度上扬。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向时代周报记者表示。