• 大盘时代终结  千亿市值超级小区难现

    时事 > | Time Weekly - 2019-12-10 04:40:10 来源:时代周报
  • [摘要] 体量巨大、问题也不少,交通拥挤、缺乏配套从来都是超级大盘的通病。但这些位于城郊的千亿元小区,却成了怀揣梦想踏进大城市的新移民置业首选地,数百万青年的梦想也从这里开花结果。

    2019年3月10日,广州番禺祈福新邨

    时代周报特约记者  郭广钢

    1991年,中国房地产刚刚进入市场化萌芽阶段,位于广州的祈福新邨新房首次发售时,却引得一些人连夜带着被子去排队。

    如今,这一个占地面积达到7500亩的超级大盘,建筑面积已达到400万平方米,居住着20多万的城市新移民,几十所学校、医院、商业一应俱全,俨然一个小城。

    1990年代,发源于广州的超级大盘风潮,很快风靡内地,甚至于仅贵州就拥有数个建筑面积在400万平方米以上的小区,而北京的天通苑、回龙观,早已凭借着居住的几十万人口和“睡城”雅号,声名远播。

    有趣的是,随着房价数倍攀升,如果从房价计算市值的角度来看这些大盘,不少小区的市值竟然超过千亿元关口,这意味着小区市值超过了中国大部分县级行政单位的GDP规模。而部分超级大盘的市值,甚至可以抵得上一个地级市的全年产值。

    然而,体量巨大、问题也不少,交通拥挤、缺乏配套从来都是超级大盘的通病。但这些位于城郊的千亿元小区,却成了怀揣梦想踏进大城市的新移民置业首选地,数百万青年的梦想也从这里开花结果。

    广东:“八大金刚”开启大盘时代

    从我国的房地产发展史来看,广东是一个排头兵的角色,大盘时代也正是由广东开启。

    从常住人口来讲,广东才是我国人口第一大省。2019年,全国31个省份常住人口数据中,广东以大约1.1亿的常住人口,连续13年排名第一。如此多的新增人口,自然催生较大的住房需求,地产大盘便成了广东的平常物。

    比如位于广州番禺区的祈福新邨、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园,被业内称为广州的“八大金刚”,无一不是大盘,曾开启“华南板块”时代,在全国名动一时。

    1991年冬,广州祈福新邨(同“村”)首次发售,买家带着被子提前1天前来排队,500多套别墅在两小时内被抢售一空。此小区先天地理条件并不优越,但此后的20年发展,祈福新邨打破了“地段,地段,还是地段”的传统教条。

    如今,祈福新邨占地面积已达7500亩(合5平方公里),居住人口超20万人,俨然一座县城。根据媒体2018年的公开报道,祈福新邨彼时还存有约600亩土地,预计还有5年的开发期,其产品包括住宅、商业和办公楼。

    这是广东历史上第一个超级大盘。祈福地产此后以广州为中心,在佛山、肇庆等城市,开发了多个占地超过2000亩的大盘,这样的体量与华南碧桂园等同。

    碧桂园作为广东地产的领导者之一,千亩以上大盘亦很多,以碧桂园凤凰城项目为例, 2002年,广州碧桂园凤凰城项目竣工,这个位于增城的超级大盘,建筑面积达到了1332万平方米,相当于祈福新邨的三倍有余。如按照21000元/平方米的均价来算,市值近2800亿元。

    超级大盘也出现在二线城市,比如广东的惠州,背靠罗浮山,南临大亚湾,毗邻深圳、香港,是一个度假休闲的好地方。而在大亚湾、巽寮湾、双月湾等临海地段,地产项目也层出不穷。金融街巽寮湾,正是在这样的背景下起步的。

    资料显示,金融街巽寮湾规划面积达到4万亩,建筑面积达到3000万平方米,是目前已知的、我国大陆建筑面积最大的小区。如果按照1.2万元/平方米,它的市值达到3600亿元的规模,与上市公司美的集团、浦发银行的市值(截至2019年中)相当。

    北京“睡城”里长出的北漂梦想

    首都北京的超级大盘时代,在世纪之交开启。

    2001年,姜远27岁,他在天通苑买下了第一套自己的房子。拿到钥匙的当天晚上,他拎着罐儿啤,爬上了新房的楼顶,扯开了嗓子,吼了一曲《新长征路上的摇滚》。

    那天晚上,他左手边的一期星星点点有些灯光,右手边则还是一片等待开发的漆黑田地。

    天通苑,是北京的一个超级大盘。如果说贵州、广东的超级大盘胜在建筑面积,而首都北京的大盘,则以人口闻名。

    天通苑位于北京东北部,与其相邻的则是另一个大社区回龙观,两者被合称为“回天地区”。回天地区整体面积约63平方公里,集聚了近90万常住人口,合起来有“亚洲最大社区”之称。

    随着1998年住房分配制度的改革,北京开始修建经济适用房,回龙观被规划为回迁人口安置地段之一。在1999年竣工的100万平方米经济适用房中,70%位于回龙观;2000年后,更多的住房在回龙观和与其相邻的天通苑建成,大量人口在短时间内涌入这片区域。天通苑社区占地面积约8平方公里,规划建筑面积600多万平方米。

    而回龙观社区,与天通苑相邻,两者的占地面积基本相当,人口数量也大致等同。这一片密集的建筑群,曾经有一个并不雅致的绰号,睡城。

    “回龙观对我来说只是一个睡觉的地方。”在回龙观生活了十多年的小茜说。小茜一家于2008年从朝阳搬迁到回龙观东部,成为北京城市发展下人群流动的一个缩影。

    回天地区的产业经济不发达,几乎没有写字楼,居住者就近上班的比例非常少,职住严重不平衡。

    这部分上班族,多数人每天的通勤时间都在2个小时左右,甚至更多。一早出发时睡眼惺忪,晚上才能再回到住处,累得再无时间娱乐和消费。

    在一项网络评比中,天通苑被评为了最不适宜人类居住的小区;也曾有人评价说,这里是一个承载着北漂梦想的超级社区,房屋租赁纠纷严重,小区安全性较差,租住房屋价格高。

    不过,天通苑毕竟接纳了来自四面八方的人。北京有时候会有一万个让人离开的理由,但天通苑,让很多人留了下来。

    贵州:超级大盘新样本

    近年来,超级大盘的规模和入住人数不断被刷新,包括贵州第一大盘贵阳花果园。

    根据2019年初的统计,花果园入住人口达14.3万户,共计43万余人。此外,入驻的企业、商户达到2万余家,日均人流量提高至100万人次。

    如果从建筑面积来算,花果园社区以超过1800万平方米的巨大体量,远超久负盛名的天通苑、祈福新村等项目。即使以9000元/平方米的价格来计算,这个小区的市值也超过了1600亿元。

    这意味着什么?根据近期发布的《中国县域经济发展报告(2019)》数据,GDP规模超过千亿元的城市仅有8座,这意味着,一个花果园的市值已经抵得上全国绝大多数县级行政单位的GDP数值。12月6日收市时,保利地产的市值尚不足1800亿元,比花果园的市值高不了太多。

    除了花果园,尚有位于遵义的保利未来城市、位于贵阳的世纪城和未来方舟。这些小区的市值,均超过了650亿元。

    贵州的很多地方地价相对便宜。以其省会城市贵阳为例,十几年前,城乡接合部的地价便宜,公共设施缺乏,地产开发商拿下较大面积的土地,不得不把公共设施一并建设。

    这样并不会拉低开发商的利润水平。贵阳是山地城市,土地珍贵,容积率天生高,和重庆异曲同工,其他地方只允许修建一栋楼,而贵阳甚至可以达到3栋,回收的资金并不少。

    此外,一块地滚动开发十期,还可以贷款,开张就可以吃十年。

    在贵阳,超级大盘存在感十足,在建的超级大盘尚有如下几个:中天假日方舟,占地556万平方米,建筑面积1400万平方米;中铁生态城,占地2038万平方米,建筑面积1200万平方米;大川白金城,占地533万平方米,建筑面积1600万平方米……

    《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,全国前30名的房企,除了绿城、正荣、荣信和祥生4家,其余都已进入贵阳,前10大房企全面布局。

    超级大盘的未来:数量与质量的双重考量

    回顾全国各地的超级大盘,建设时间基本都在20世纪90年代。彼时的中国房地产,福利分房制度逐渐瓦解,房地产行业和市场快速生长。更重要的是城市化进程加快,大量人口涌入城市,住房需求大增,使得老城区中散点式的开发已无法满足市场的需求。于是,开发商把目光投向城郊地区,通过打造大型社区的形式将老城区与郊区联为一体,以达到整合郊区土地资源的目的。

    其次,是房企对拿地的需求,有品牌有产业资源的房企通过获取廉价土地资源,经过后续的持续运营能获得稳定的现金回报,于是,在城市中展开土地、盈利与开发模式的博弈。

    业内人士分析认为,超级大盘是城镇化进程之下,房地产实力的一个体现。适量的大楼盘规划有助于公共配套设施建设,提升城市品质,但规模巨大的超大楼盘也可能带来一些隐患。从现在来看,配套不足、车位紧缺、人口繁杂等,几乎是每一个超级大盘的通病,贵州花果园就曾被报道成为多个传销团伙的藏身之处。

    北京“睡城”雅号一直伴随着回龙观与天通苑,尽管昌平区近年积极打造“双创”社区,吸引城市中心就业人口回流,但产业环境建立非朝夕之功,回天地区要摘掉“睡城”的帽子仍需时间。

    交通问题也在一定程度上阻碍了这些超级大盘内的产业发展。

    以回天地区为例。超过一半人选择私家车和公交出行,但整体而言,回天地区路网承载能力弱,纵向和横向的快速路少,加上周围有京藏、京新高速及昌平线等轨道包围,地面拥堵十分严重。

    例如,由于西边紧邻互联网产业中心—中关村,回天地区西行交通需求极大,但由于京藏和京新高速的拦截,从回龙观方向前往中关村及上地的千军万马不得不集聚到辛庄桥、北郊农场桥等少数节点。

    这样的情况同样体现在位于广州的祈福新邨大盘内。居民大部分是广州上班、番禺居住的“钟摆族”,不少人群因难以承受老城区高房价被迫在番禺购房,不得不每天苦苦往返于老城区与番禺之间,对公共交通的依赖性极高,地铁需求迫在眉睫,而广州地铁的3号线、7号线均未在此处设站。

    有关超级大盘的讨论,在我国从未停止。除了生活上的不便,超级大盘项目开发周期较长,会导致资金回收周期长,影响经济效益并增加投资风险。而这些,正在被房地产公司看到。如今,随着城市开发的饱和以及土地利用的集约化,一线城市再出现超级大盘的可能性已经很小。但如同我国的经济发展一样走向高质量发展,对于地产项目的开发,数量层级可能只是一个考量标准,而楼盘建设和规划的质量,将会被政府、房企和购房者越来越看重。


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