新力香港闯关上市内房股迎高价值投资标的

2019-11-15 21:58:47

来源: 时代周报

文/伍谷戈

在公众审视的目光中，新力控股集团（以下简称新力）站在了资本市场的大门口。

11月15日的香港证券交易所，资本市场对这家公司做出认可的一个重要关口。当日，新力正式挂牌，股份代号2103。

按照招股资料，新力此番的上市规模并不算大，拟发行约5.29亿股，发售价为3.98港元/股，募集资金约19.64亿港元。10月之后港股市场的回暖，为新力的上市添了助力。国际配售部分已经得到各方追捧。

目前，新力已经是赣系房企第一股，也是今年以来第四家登陆香港资本市场的内房股，同时更是将房企上市周期的最短年限缩至9年。

市场对这家公司的前景颇为看好。丰富的项目和土地储备，足以支撑其未来数年内的发展增速，前期布局所释放的红利，保证着公司不错的投资收益率。

大盘开发模式下的高毛利

成都双流占地92亩的一项目、无锡滨湖占地120亩的一项目以及合肥新站一占地102亩的项目，将是新力本次上市所得募资款项主要用处之一。

大盘开发模式，新力所擅长。倒推到2015年公司成立仅5年之际，在发家地江西，新力当年实现了15盘联动。

这样的模式也使得新力的业绩增长呈现爆发的态势，按照2017年的数据显示，新力以294亿元的销售成绩位居江西第一位，超越在江西发展了近16年的绿地80多亿元。光江西就为集团贡献了近70%的业绩量。

根据公司的招股书，截至2019年3月31日，旗下有101个项目，覆盖10个省24个城市，主要在江西省、大湾区以及长三角地区。总土地储备约为1480万平方米，其中，江西省的土地储备占比达到52.6%，是布局最重的一个省份。南昌和惠州又是两大重仓的城市，占总土储的50%以上。

这也使得新力能够较好地控制土地成本，过去三年每平方米土地成本分别为1184元、1274元、1129元，稳定控制在销售成本的25%左右。与此同时，在平均售价上保持一定的增长，2016年至2018年每平方米分别为6246元、7639元和7493元，2019年前四个月售价达到9731元/平方米。

有了相对稳定的土地成本以及上涨的销售均价，新力的毛利率呈现上升，由2016年的24.7%升至2018年的37.3%。值得一提的是，37.3%的毛利率大幅领先29.6%的行业平均数值（根据wind2018年统计）。

此外，2019年前四个月的交付面积达58.4万平方米，已经远超2016年的34.3万平方米，占2018年全年的近52%。在毛利率的表现上同样优异，为34.4%，远超2016年的24.7%，接近2018年的37.3%。

今年前四季度，公司营收达57.1亿，为去年全年的2/3，实现净利2.82亿，同比增幅超过500%。

高增长可期

是时，新力已经风生水起。

而新力本身对于规模的诉求并没有停止。以今年为例，在成都、福州、山东烟台、山东潍坊、江苏无锡、浙江温州、安徽合肥、广州等城市，新力频频拿地。

规模扩大的另一面则是公司在负债增速上的下降，这一点着实不易。体现在新力的负债增速上，2018年增幅73.4%已较2017年的116%大幅下降。

此外，新力的有息负债率已经做到了下降，过去三年分别为15%、19%和11.9%。

事实上，不仅仅只是销售额，在营业收入和净利润上，新力在过去三年也保持了近100%的复合增长。

营收上，从2016年的22.23亿元增长至2018年的84.16亿元，复合年增长率达到94.6%；净利润方面从2016年的1.39亿元，增长至2018年底的5.55亿元，复合增长率超过105%。2019年前4月的净利润达到了2.82亿元，增长515.8%。

有意思的是，从5月24日递交招股书到10月23日通过港交所聆讯，新力仅用了5个月左右的时间。而先于新力预赴港募资的部分房企，目前则尚无实质性进展。

换而言之，新力也是今年继中梁控股7月挂牌之后，第一家拿到港交所入场券的房企。

香港资本市场也将为新力打开更为多元的融资渠道，助力企业拥有更为灵活的资金运转能力。

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