盲目扩张➕高杠杆：长租公寓面临分水岭
在行业前期对规模盲目扩张的影响下，2018年下半年，长租公寓行业的风险敞口被撕开，进入2019年后，长租公寓市场调整仍在继续，并呈现出不一样的发展姿态。
一方面，行业头部企业开始投向IPO风口，继青客公寓在美东时间10月25日更新招股书后，10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，拟进行首次公开募股（IPO），计划将以“DNK”为交易代码登陆纽交所，成为国内第二家赴美上市的长租公寓品牌。
另一方面，行业暴雷潮仍在蔓延。
10月28日，杭州“中择房地产”，一纸通告对外宣布因公司经营不善导致资金链断裂，无法支付部分房东房租。
今年以来，继7月乐伽公寓停摆后，悦如公寓、君创公寓、喔客公寓、德寓公寓、国畅公寓、诚客快租等多家中小型长租公寓接连被曝拖欠房东租金，资金链断裂。
此外，西安9家长租公寓被当地住建部发出风险提示。
10月26日，一名杭州喔客公寓的租客向时代周报记者表示，国庆之后，有房东因收不到房租而开始撵租客，目前受害租客群已经近千人，平均损失金额将近一个亿，多数人面临无房可住的困境。
一位拥有300间房源的中小公寓老板董君（化名）在10月25日告诉时代周报记者，其项目的三位股东已有一位退股，近日他正在四处奔波筹资，但结果并不理想。
经过前几年的无序扩张，长租公寓进入了深度整合期。中小企业加速离场，头部企业争集中度提升，不同阵营长租企业的生存状态愈发清晰。
10月29日，房东东创始人全雳向时代周报记者指出：“长租公寓呈两极分化，有人领头上市，也有人选择退场。”
全雳预估，行业真正的分水岭将于2019年四季度开始，国企和几个头部民企一起占领市场，其他企业则将被收编。
“爆雷” 不断 中小企业加速离场
2019年下半年，长租公寓“爆雷”事件再次上演。资金链断裂宛如达摩克利斯之剑高悬在行业上方。
8月7日，乐伽公寓发出公告称因公司经营不善，无力履行合同，关闭所有业务。
在乐伽公寓爆仓两月后，其承接方杭州喔客公寓也因经营困难陷入危机。10月24日，喔客发布公告称，10月25日将出面就经营困难、损失补偿等问题与租客与房东进行方面协商。
前文提到的喔客公寓租客在10月26日向时代周报记者透露：“目前新方案出来了，喔客找了一家新公司来接手，租客须与新公司签订协议，喔客降10%房租给房东，租客再补5%给房东，前提是房东先收到之前租客已经缴纳的房租，喔客需要给所有房东补1200-1400万的租金。所有结果要等30号通知，不知道房东能不能收到房租。”
而10月30日的最新消息是，目前喔客无法按期按照先前方案执行，公安机关已对该案立案调查，喔客公司三名主要负责人已被公安机关控制。原定30号的洽谈改为房东租客报案登记。
事实上，国庆前后，已有几家杭州的长租公寓传出“爆雷”消息。德寓科技因为高收低租而导致资金链危机；国畅房地产代理有限公司关门了；诚客快租、杭州谊居也处在破产边缘。
“高收低租”模式是此类长租公寓企业“爆雷”的主要原因之一，即通过高价收取房源，之后以低价租给房客。
10月26日，一名国寓的租客向时代周报记者指出，“国畅一直都是‘高收低租’，后来我们经过跟房东的沟通才知道，国畅付给房东的租金与租客的租金差在300-1000/月。”
乐伽公寓亦将经营不善原因归结为“高进低出”
除了杭州之外，长租公寓的“爆雷”地图仍在扩散。
10月8日，河南悦如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面临经营及资金压力，无力维持经营。
10月18日，西安市住房和城乡建设局发布公告称，西安马驰商业运营管理有限公司等9家公寓企业存在不及时履行合同义务支付房屋租金；以各种理由不退租房押金；部分公司注册地无正常经营及公司负责人失联等乱象。相关监管部门将对以上9家公寓企业实施联合惩戒。
据房东东信息数据统计，目前已经38家长租公寓出现严重经营问题，今年下半年，公寓爆仓数量陡增。
全雳向时代周报记者分析，近期长租公寓集中“爆雷”事件中，有两个显著的共同点是：范围从单一城市扩大到多个城市，其中南京、杭州、西安、郑州高发地区；出事主体主要是中小公寓或者二房东身上，并不是行业内的品牌公寓运营商。
“从表象看，中小公寓得不到更多融资，自身资金枯竭，无法再经营，本质是盲目扩张、无序经营，本身根本没有基本财务常识造成的，最近接触到的一家公寓，连股东都搞不清楚多少负债。” 全雳感叹道。
董君（化名）是杭州一家拥有300间房源的中小公寓老板，10月25日，他向记者表示，2018年初，他通过银行贷款，并押上了自己的积蓄，同其他两个合伙人筹集了两百多万资金，承包整修了数百套房源，开启了创业旅程。
“刚开始出租率都在90%，但好景不长，2018年下半年，随着其他公寓开始涨价收房源，之前跟我签合同的房东也开始涨价，但我无法大幅提高租客的租金，我的利润空间大大被压缩。”在未实现盈利的同时，董君又面临另一个危机，“我们本来有三个股东，其中一个觉得收益期太过漫长，决定退股并决定拿走部分现金。”
近期，董君开始四处奔波寻找股东，但他发现，结果并不仅人意，大多数人对长租公寓行业发展前景持怀疑态度，越来越多的中小型品牌正萌生退意。
头部企业寻求资本化
在接踵而至的“爆雷”阴影中，长租公寓的资本退潮。
据CV Source的数据显示，2019年前7个月里，仅有11家长租公寓品牌获得了融资，同比下降了70%。在11家长租公寓中，大多是自如、蛋壳、窝趣、魔方等行业头部企业。
今年3月，蛋壳公寓获5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元；自如则于今年6月获5亿美元B轮融资，投后估值50亿美元。华住酒店旗下的城家公寓，也宣布已完成近3亿美元A轮融资。
10月25日，窝趣公寓方面对时代周报记者表示，在今年2月，窝趣获华平投资中国实体的近2亿人民币B轮融资。
总体而言，发展规模较大的企业在资本市场拥有一定优势。
与此同时，资本对这一行业愈发谨慎，募资不景气，部分企业谋求上市。
10月7日晚，国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书，成为第一家披露招股书的长租公寓公司。时隔半个月后，10月25日，青客公寓更新招股书，公布每股ADS（美国存托股票）发行区间为17美元至19美元，ADS发行数量为520万股，股票代码为“QK”，最高融资近1亿美元。
跟随着青客公寓的步伐，10月29日，蛋壳公寓向美国SEC递交招股书，准备在美国纽交所上市，本次IPO计划募资至多1亿美元，将由花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任联席主承销商。
除了青客公寓、蛋壳公寓之外，行业的里的其他巨头也传出正在筹备上市的消息。
窝趣公寓方面向时代记者表示，目前暂无上市的打算，现阶段关注的重点依然是继续做好全链条运营能力，更好的为投资人赋能。
10月25日，乐乎公寓也向时代周报记者表示，不方便透露是否有上市计划。最近在忙融资的事情，具体的情况暂时保密。
10月28日，魔方公寓方面告诉时代周报记者，“目前还是在做产品及运营管理能力的提升，未来有上市的可能，但是暂时还没有具体时间表。”
10月25日，亚洲创意商业协会副会长、中国企业资本联盟副理事长柏文喜向时代周报记者分析，“长租公寓上市的目的在于融资，以支持并购来扩张规模和支持运营。而这些活动是需要大笔资金的，此时亏损状态的长租公寓也只有通过股权融资来解决资金需求了，而上市就是股权融资的方式之一。所以长租公寓是因为需要资金而上市，并非因为盈利丰厚而上市。”
诚如柏文喜所言，规模与杠杆难以平衡已成为行业通病，长租公寓在扩大规模的同时，依然在负重前行。
到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则高达27亿元。资产负债率高达133%。
蛋壳公寓目前处于亏损状态。其招股书显示，截至2019年9月30日，其净亏损为25.16亿元。而在过往两年，蛋壳公寓亦显示亏损，2017年净亏损2.715亿元，2018年净亏损13.697亿元。
而在融资途径上，除了股权融资以及上市IPO，租赁住房资产证券化成为备受行业头部品牌青睐，主要分为三种模式：轻资产的租金收益权 ABS、重资产的 CMBS 和类 REITs。
观点指数统计，截至2019年上半年，总共有超过20单住房租赁类REITs、CMBS、ABS成功发行，涉及金额为177亿元。其中包含12单类REITs产品和3单CMBS产品，参与主体既包含华发、远洋、阳光城、保利、恒大等房企派，也包含新派公寓。
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