前三季度房地产开发投资同比增长10.5%，中部地区率先回暖

2019-10-18 20:47:39

来源: 时代周报

时代周报记者谢中秀发自北京

10月18日，国家统计局发布2019年1—9月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2019年1—9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1—8月份持平。

时代周报记者观察发现，全国房地产开发投资同比增速自5月份以来有所放缓，但近两月则企稳。对此，诸葛找房副总裁苑承建向时代周报记者表示，前三季度投资增速的企稳主要受“金九”房企促销、“以价换量”影响。

“预计四季度开发商会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳，全年销售数据将与去年持平或小幅下降；融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或进一步下降，开发投资增速在当前水平略有下降。”苑承建表示。

房企“以价换量”促企稳

“金九不金”此前已是业内共识。

中指研究院监测数据显示，2019年9月，中指研究院重点监测24个一二三四线城市，共计成交1658.17万平米，环比上涨2.13%，同比上涨11.24%。

国家统计局刚刚发布的1—9月全国房地产开发投资数据也显示，9月全国商品房销售面积同比下降的情况有所改善。国家统计局数据显示，1—9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。拉长时间轴来看，从7月起，全国商品房销售面积同比下降的幅度就有所收窄。

“‘金九不金’只是说没有往常或者想想中的火热，但不代表‘金九不金’销售就要下滑。” 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向时代周报记者解释道“传统概念上，大家对‘金九’都是比较期待的，销售量也会是年内的高点。但今年受市场调控高压影响，购房者观望情绪浓厚，入市积极性下滑，房企的降价或打折促销行为会刺激部分需求入市，但效果并不如意。”

另外从今年的“金九”来说，房企促销、“以价换量”是销售增长的最主要因素，这也进一步黯淡了“金九”的成色。

从最近几个月数据来看，全国商品房销售价格自7月达到高点后连续两个月下降，简单测算，9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅销售价格环比8月下降0.4%，比7月下降2.85%，以价换量策略取得了9月销售数据的好转。

但销售好转对房地产开发投资的企稳效果明显。

前三季度房地产市场整体平稳，其中销售面积在以价换量策略9月单月实现增长，另外销售回款改善了开发企业现金流，到位资金率从上月的6.6%增至7.1%。“销售保持较好水平，也稳定了开发企业投资信心，新开工面积增速和施工面积增速虽有回落但幅度较上月收窄，受这些写因素影响下，开发投资增速整体与上月持平。”苑承建表示。

中部地区率先回暖

从数据来看，东部地区、中部地区、西部地区和东北地区四个区域的销售面积下跌趋势已经有所好转。

数据显示，1—9月份，东部地区商品房销售面积降幅比1—8月份收窄0.7个百分点；中部地区增速与1—8月份持平，已持续两个月由负转正；西部地区增速加快0.8个百分点；东北地区降幅收窄0.7个百分点。

与销售情况一致，中部地区、西部地区和东北地区三个区域的房地产开发投资增速也有所回暖。国家统计局数据显示，中部地区、西部地区和东北部地区的房地产开发投资增速已经在近三四个月开始回升。

中部地区率先回暖。2019年1—6月，中部地区房地产开发投资同比增速由上月的9.2%高值跌至8.9%。但降势维持仅一个月，1—7月则回升至同比上升9.5%，此后，逐月走高。西部地区和东北部地区则回升较晚，近一两个月才开始回升。

但东部城市则迟迟不见好转。根据国家统计局分区域数据，1—9月，东部地区房地产开发投资同比增速仍处于放缓阶段——其中近四个月同比增速分比为9.9%（1—6月）、9.2%（1—7月）、8.8%（1—8月）、8.6%（1—9月）。

“东部城市调控加码，致使房企布局向中西部移动，是中西部开发投资增长的主要原因。”国仕英指出。

“东部地区开发投资增速的回落主要受部分热点城市调控加码影响，二季度以来东部部分城市调控政策不断加码，市场处于高压态势。房企纷纷开始布局中西部城市，东北城市开发投资增速的上涨主要受国家战略的影响。近几年来，国家不断出台政策，振兴东北产业发展。在此背景下，大型品牌房企开始积极布局东北城市。”国仕英详细解释道。

但基于东部地区占比较大，中部、西部、东北地区的回暖也难以对全国房地产开发投资情况带来明显改善。

“东部区域包括了长三角和珠三角很多城市，在全国房地产开发投资中所占的份额也比较大，从1-9月房地产投资数据来看，东部区域也几乎是其他三个区域的总和。”58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报表示。

四季度仍有下行压力

从细分项来看，1—9月，全国商品房销售面积、开发企业购置土地面积房企到位资金的降势有所改善。但在多位专家看来，这不是房地产开发投资增速企稳的可靠因素。

“从开发企业到位资金情况来看，销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式，1-9月，定金及预收款增长9%，个人按揭贷款增长13.6%，较1-8月均有明显上涨，推动开发企业到位资金上涨7.1%，增速加快0.5个百分点。但国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。” 苑承建向时代周报记者指出。

另外，时代周报记者注意到，8月和9月，房地产利用外资大幅增长，分别达1.3倍（1—8月）和1.4倍（1—9月）。“这主要是由于利用外资的基数低，所以会显得增速高。”国仕英解释，“但利用外资上涨也有客观因素：一是今年来房企融资环境受限，且国内融资强监管，严禁银行资金违规流入房地产市场；二是房企偿债高峰期到来，房企急需资金，利用外资是融资渠道之一，尽管融资成本较高，但为了解决困境，部分房企还是选择发行境外融资。”

整体来看，房地产严格调控的效果继续在市场显现。张波认为，预计在惯性作用下，房企开发投资在四季度还将维持一定增速，但房企拿地会更为谨慎，土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹曾在接受时代周报记者采访时指出，与去年的“土地拉动型”不同，今年开发投资的高位运行是“施工拉动型”，即项目建安施工加快成为支撑投资高增的主导因素。

在施工方面，今年1—9月，房地产开发企业房屋施工面积和新开工面积增速都有所放缓。数据显示，1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米，同比增长8.7%，增速比1—8月份回落0.1个百分点；房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3个百分点。纵向来看，其降势已经持续了两个月。