对话永升生活服务总裁周洪斌：规模集中化

2019-09-09 22:44:07

来源: 时代周报

时代周报刘科

凭借高速有质量的增长，永升生活服务集团有限公司（01995.HK，以下简称永升生活服务）成为物管行业的黑马。

8月14日，永升生活服务发布其上市后的第一份中期业绩公告显示，规模与利润的增长远高于行业平均水平。2019年上半年收入达到7.1亿元，同比增长61.4%；归母净利润达到0.9亿元，同比增长119.7%；在管面积达到49.0百万m²，同比增长52.6%；合约面积86.2百万m²，同比大幅增长103.6%。截止2019年6月30日，永升生活服务拓展版图已覆盖中国63个城市。

优异的业绩让永升生活服务获得各评级机构的高度认可。在2019年5月的物业百强企业评选中，永升生活服务综合实力快速增长，位列行业第14位，较2018年提升6位；同月，凭借优异的业务表现及财务状况，永升生活服务被纳入MSCI中国小型指数。

而自去年12月在香港上市以来，永升生活服务业绩表现优异，投资者对于公司的认可度越来越高。截止2019年8月30日收盘，永升生活服务总市值已达59.15亿港元，这与上市时的26.7亿港元相比，增长了121.5%。

物管公司正成为资本市场竞相追逐的新风口，迎着风口的永升生活服务正在构筑“平台+生态”型的企业，围绕业主提供”满意+惊喜“的服务加速奔跑。

2017年年底，拥有深厚的房地产开发和物业管理行业背景的周洪斌受旭辉集团董事长林中的邀请，加入永升生活服务。对于行业发展有着丰富经验和清晰逻辑的周洪斌分析说，“没有规模就没有竞争力，公司最近几年维持50%以上的速度增长。”同时，“物业服务企业要走出误区，必须回归到对人的服务上，围绕服务的提升培育企业的核心竞争力，永升将继续秉承‘用心构筑美好生活’的使命，打造‘满意+惊喜’的服务，为业主创造幸福生活。”

物业管理行业未来的竞争态势如何？物管公司的核心竞争力是什么？日前，永升生活服务执行董事、总裁周洪斌接受了本报记者的专访。

谈上市：资本的介入会吸引高端人才流入

时代周报：我注意到，目前包括永升生活服务在内，有10余家内地物业公司已经在港上市，同时内地有不少的物业公司也在谋划赴港上市，你怎么看这个潮流？上市对物业公司或对永升生活服务带了哪些重要的变化？

周洪斌：客观来讲，香港资本市场开放度、国际视野以及带来的国际化影响相较于在内地上市，整体优势比较明显。

香港毕竟是国际化的融资平台，上市以后会给公司带来国际化的视野，也会带来有一些国际化管理的经验和要求，这有利于永升生活服务未来持续稳定健康的发展。

所以在2018年的时候，我们决定从新三板退市选择去了香港，在同行业中花8个月的时间成功挂牌，非常地快，这个与团队的努力密不可分。

中国物业行业曾经做过调查，前500名的企业当中，有上市想法的大概有20%，在未来的几年内，有上市想法的企业会更多。包括在A股市场和港股市场，今年就会不下20家。未来上市的物业企业会形成一个行业板块，越来越多的公司的上市，我觉得会对这个行业带来几个方面的变化。

第一，上市给公司或行业带来的最重要一个变化是高端人才的流入，改变行业低端形象。任何一个行业发展到一定阶段有资本介入之后，这个行业会产生巨变，因为资本介入一定会带来很多人才的聚集。公司能赚钱，资本才会投入，行业有钱赚有钱玩，对人才就会有强大的吸附能力。当更多的高端高级人才进入这个行业，就会给行业带来很多新的想法和创意，推动行业的变革。2008年的时候，整个行业本科以上毕业的才3.48%，去年已经11%点多了。

第二，上市会促使整个行业和公司的管理更加规范，会促进公司有能力有责任向业主提供更加满意的服务。

第三，上市以后，公司有更多的钱在科技和创新上进行投入。我看大部分上市公司有一部分融资，其实都会用于技术的投入、模式上的创新。

我经常讲，没有满意就没有生意，这些对业主服务体验的提升、满意度的提升都会带来积极的变化。

时代周报：为什么上市板块物业行业市盈率普遍比房地产公司有更高的估值？

周洪斌：物业行业是民生行业，只要有规模，受经济及国家政策影响较小。而且物业行业现金流丰富，房地产是靠融资平台支撑，成本很高。

随着中国经济的进步和发展，消费升级需求，消费者希望享受到更好的物业服务，因此物业费也会回到正常的水平，优秀的物业公司对未来增值服务的机会具有极大的想象空间。

这个里面也有很多增量的机会，对于管理规范、有口碑、有创收经验的公司，投资人是不吝啬自己的投资，所以普遍的来讲，市盈率的平均估值比房地产高很多。加速获取市场的份额、平衡增速和品质之间的均衡、构建未来社区经营的场景，这些是投资人看你团队的思路和逻辑，估值核心还是看公司的成长和潜力、盈利能力和管理的规范。

谈规模：没有规模就没有竞争力

时代周报：有些分析认为房地产行业已经进入存量时代，物业行业作为房地产的下游行业是否也是如此？

周洪斌：不同于房地产市场，物业是存量+增量，房地产每年有10多亿平方米的管理面积进入市场，加上政府公建、国有企业等等也有10亿平方米左右进入市场，所以房地产每年的增量有20多亿平方米，每年进入招投标市场的存量可能有10-20亿平方米，实际上物业每年的增量应该是在40亿平方米左右，这么大的规模增量让市场进行重组，进行重新分配，在未来竞争过程中我们有信心获得自己的规模增长。

时代周报：未来的行业集中度会进一步加速？

周洪斌：目前，行业的集中度还很低。去年，100强物管企业的管理面积占将近30%，10强已经11%，这些企业每一年基本上都有30%左右的增长。

未来3-5年之内，物业行业会进入到一个规模集中化整合的阶段，这个阶段会有很多的新的机会产生。我觉得5年以后应该跟今天的房地产差不多，5年以后百强企业可能会管到50%-60%的规模，所以这样很多的中小企业压力会很大。

未来物管物业的竞争是规模的竞争，没有规模没有竞争力。近年来，头部物管公司的规模均在快速增长，原因很简单，物业管理行业主要盈利模式分为基础物业管理服务和增值服务。而两种模式，均需要规模，才能有效的提升营收。

当然，规模化也会加剧行业竞争。好的企业我觉得是不怕竞争的，有时候竞争反而是一种好事儿，让自己变的更加的优秀，然后才能体现良币驱逐劣币的政策。我觉得竞争并不可怕，但是不同的企业做什么样的准备，未来会有不同的结果，面临的压力也会不同。

时代周报：没有背靠大的房产公司未来发展是否相对困难一些？

周洪斌：现在没有形成规模的第三方的物业公司，未来的压力都很大，在没有大股东支持的情况下，会陷入到二手市场的竞争，面临价格竞争的风险，盈利空间将会承受很大的压力。此外，在规模、利润的空间都不大的时候，就没有条件投放到技术的研发和业务体验的提升。越大的企业在管理上有条件提升服务和品质，通过技术改善业主的体验。

以上多种因素都决定了这个行业规模集中的企业越来越好。当业主越来越理性的时候，品牌企业更能够给他房屋增值带来贡献，主观的意愿也会更愿意选择品牌的企业。

时代周报：永升生活服务未来的规模的增长主要靠什么样的方式？

周洪斌：永升生活服务快速高质量成长的策略在于“四轮驱动”：通过市场拓展获得的物业项目、来自大股东旭辉开发的物业项目、通过收并购获得的物业项目以及与第三方物业开发商合作获得的物业项目。

未来三到五年内，公司希望来自上述四个渠道的物业面积为“5311”，即市场外拓面积达到50%，大股东旭辉开发物业的管理面积为30%，与其他开发商合作的管理面积为10%，来自收并购10%。

五年之后，我们希望是“5221”即公司通过市场外拓的面积将达到50%，旭辉贡献的面积为20%，合作面积也是20%，收并购则为10%。

物管公司拓展规模，更深层次的意义在于拓展用户数量。物管面积扩大后，通过服务连接的人群基数也将变多，从而扩大增值服务的入口、增加流量。

谈管理：没有满意就没有生意

时代周报：保持高速的增长同时怎么保障质量？

周洪斌： 物业基本的服务分为两类，对物的打理和对人的服务。对物的打理尽可能的实现标准化的管理，技术来替代人工，规范在管理品质上的疏漏。物业管理根本的要求是提升业主的满意度，一切的管理工作应该围绕人来做文章。

对于物的管理是可以标准化和体系化的，公司的标准一定要高于行业的标准，同时要高于国家的标准，才能形成独特的品牌的价值。

对人的服务，我们通过管家创造性的执行去营造一种满意+惊喜，未来将通过管家学院进行培养符合要求的管家。此外，在人才训练和培养方面，永升生活服务还建立起包括永动力、总经理项目经理训练营在内等多渠道培养机制。

物业行业同质化竞争比较严重，真正的差异化是体现在对人的服务上。在具体服务中，永升会搭建多个品牌，而每个品牌涵盖一些特定的业务，通过品牌专业化来提高服务水平和运营效率，如“铂悦管家”、“悦享生活”和“悦泽商办”等。

有了这样的基因，才让永升生活服务在拥有了足够的经验、资本和资源之后，开启了专业化的运作之路。也凭借这样的初衷和坚守，物业服务为公司提升业绩收入的同时，也获得了业主的高度认可。

过去几年，永升生活服务的业主满意度以每年2个点左右的增速在提升，去年业主满意度达到84%，远高于行业平均水平的68%，我们的目标是在未来几年内达到90%以上。

时代周报：有没有调研过欧美发达国家的优秀的企业的模式，有什么我们中国公司借鉴和吸取的？

周洪斌： 我们在推行的全能管家和铂悦管家的雏形来自法国的社区管家，每个楼委会选择一个有职业资格的执业经理人，通过长期跟业主之间的情感的连接和认知，业主每天上下班的时候都可以把家里需要处理的事情给他纸条委托给他，接送孩子上学、家里的家政等等。

全能管家和铂悦管家，就是把所有的点集中在管家一个人身上，让他跟业主建立起有情感的连接，这也是对未来物管行业的变化，整个行业地位和形象就发生了翻天覆地的变化。

时代周报：全能管家和铂悦管家的职能、区别是什么？

周洪斌：过去物业专业分工细、业主的触点分散，对物业服务的感知来自不同的专业部门。全能管家在原来对公区的管理过渡到对人的管理，在这个过程中管家与业主之间建立高黏性，产生信任，依赖，让业主居家生活服务踏实。

物业行业有一个最大的问题，过去所有的物业服务其实是对公区的管理没有进行对家的管理。针对高端项目，我们铂悦管家是创新的服务模式，除了具备全能管家的要求以外，由被动变主动，由公区到家庭，通过一些技术的手段和服务进到家庭里面，对家进行打理，所以这个要求跟全能管家是两个不同层级。

时代周报：你经常讲，没有满意就没有生意，如何理解？

周洪斌：服务行业没有满意就没有生意，物业管理行业更是如此。随着未来行业竞争的加剧，服务口碑会变得越来越重要，尤其增值服务等都是建立在好的口碑基础上，只有提供满意的服务才能赢得更多的客户。

谈赛道：打造“平台+生态”型企业

时代周报：物管行业的未来增长空间一方面是规模，另一方面是增值服务，永升生活服务在这方面有什么目标？

周洪斌：社区增值服务是未来物管服务主要的想象空间，目前永升收入结构中，物管服务、增值服务和非业主增值服务是6：2：2的比例，未来要变成4：4：2。

理想的模型是增值服务占50%，物业服务占50%；增值服务的利润占80%，物业服务利润占20%，这是健康良性的物业行业的基本盈利模型。

时代周报：这两年有很多的物业企业往数字化转型，您怎么看这个趋势？

周洪斌：技术的目的在于减少人的工作量，让人有更多的精力去服务业主，让物业更有价值，我认为这个是科技投入核心的出发点和目的。技术应用会对整个行业服务模式产生巨大的推动，让业主的体验更好。

利用互联网技术的升级，以精准分析实现精准客户服务，是永升接下来的目标。去年，我们专门成立了智慧物业研发中心，通过开放合作和自主研发相结合的方式，推动智慧物业建设。2019年上半年，已全面上线S-HR系统、PMS系统，大范围推广智慧停车系统，试点上线财务共享中心，大幅提升工作效率。

技术的投入，节省人力成本不是主要的目的，让员工有更多的机会给业主做服务才是核心追求。

只有满意的员工才能提供令人满意的物业服务。怎样减轻员工的工作强度和难度是管理层需要思考的最主要的问题，除了靠机制和流程要求，还要让员工发自内心地对完成服务感到快乐，这样才能提供令人满意的服务，业主也才会快乐。

时代周报：作为一家品牌企业，永升生活服务未来的发展战略是什么？

周洪斌：未来的永升生活服务将是一家“平台+生态”的企业，公司将从规模、品质、运营、技术四个方面，建设平台型企业。

平台是以项目为中心，在平台建设中考虑规模、运营、品控和技术，通过规模来获取订单的密度，通过运营提升业主的满意度，通过品控来建立业主的黏性，通过技术减轻员工的工作强度和难度，增加业主的体验。

生态，则是用开放融合的心态去集合一批优质的供方为平台服务，满足业主的具体需求。未来公司将遵循“有所为、有所不为”的原则，从横向的多元化发展、纵向的产业链延伸，打造服务的生态圈。