诺奖经济学家论坛 | 房企未来风向，探索多元化业务版图

黄昱

2019-08-13 16:06:07

来源: 时代财经

房企早在2012年起就开始寻求角色转变，从“开发商”转型为“运营商”成为行业主流。

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“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”中央政治局于7月30日对地产的表态，直接打破部分房企期待调控口子打开的幻想，再次警醒着开发商，房地产行业快速增长的时代已经过去了。

过去20年，伴随着中国经济高速增长，城市化迅速推进，不少城市已进入存量时代，中国房地产业走过黄金时代，进入白银时代已经成为行业共识。在此背景下，房企早在2012年起就开始寻求角色转变，从“开发商”转型为“运营商”成为行业主流。

据克而瑞统计，TOP30房企中70%发布了多元化战略，TOP100房企97%布局了多元化业务。在长达7年的试探期中，房企纷纷开始布局存量业务，如物业管理、商业地产、长租公寓、酒店、养老、产业地产等。

商业地产一向被房企视为利润的“压舱石”，在住宅市场逐渐触及天花板时，不少房企都将触角延伸至商业地产领域。华润置地算得上是商业地产领域的先行者，2018年的租金收入已达到近百亿。

万科董事会主席郁亮、恒大董事局主席许家印在3月26日的业绩会上都指出，商业地产是营收千亿、规模万亿的级别，未来是可以与住宅开发市场媲美的新业务。目前，万科正通过旗下印力集团，以专业化的平台发力运营商业地产。

物业管理拥有巨大市场潜力，同样是房企布局的热点。2014年，彩生活从花样年分拆赴港上市，成为首只上市的物业股，拉开物业公司上市的序幕。随后几年，中海地产、绿城中国等纷纷在香港上市，在港上市的物业股迅速增加到13只。

尽管坚持不将物业管理业务分拆上市，但早在2017年，万科董事会主席郁亮就将旗下物业管理业务和房地产开发一同列为万科的核心业务。除此之外，商业、物流是优势业务，冰雪度假和长租公寓是拓展业务，养老和教育是摸索业务，轨道+物业模式和混合所有制改革则是潜力业务。

2018年上半年，万科进一步将租赁住宅确定为核心业务。然而，2018年下半年，房地产行业进入下行周期，高喊“活下去”的万科提出要收敛聚焦，会收缩一些业务，比如说养老业务、商场、教育、万村等。

郁亮坦言：“早从2012年起，万科就觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。让赚大钱的人去赚小钱，难度太大，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。”

尽管房企转型绝非易事，但郁亮强调，“我们转型的决定从来没有改变过”，万科在2012年就判断房地产行业进入白银时代，虽然白银没有黄金贵，但仍然是贵金属。白银时代会持续很长时间，转型也需要很长时间，等到青铜时代再去转型就来不及了。

同为龙头房企的恒大以及碧桂园在多元化业务布局上也同样不遗余力，但它们并非像万科一样围绕地产产业链展开。恒大形成“以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技为龙头”的产业格局，碧桂园则提出“打造高科技综合性企业”。

在2018年度业绩会上，碧桂园主席杨国强指出，2018年碧桂园农业公司和机器人公司的框架已经搭起来了，未来碧桂园的重点有三个——地产、农业和机器人。同时，恒大主席许家印指出，恒大多元化发展的布局全面完成，近5年内不会进入其他新的大产业。

尽管万科、恒大等头部房企的多元化业务航道已逐渐成形，但和诸多房企一样，这些业务仍然处于培育阶段，盈利模式尚未清晰。以融创为例，因看好“美好生活”带来的消费升级机会，融创中国董事局主席孙宏斌以150亿元入股乐视系，一年之后，该笔投资以165.5亿元亏损告终。

经过投资乐视转型失败后，孙宏斌直言：“融创没有多元化，目前要心无旁骛把地产做好。”同样转型受阻的还有花样年，其在2012年提出要向轻资产转型后，公司发展规模陷入停滞，2012年销售规模为80.14亿元，到2016年销售业绩仅为122.06亿元，几乎无增长。

2017年初，花样年提出第二次业务转型，重新加码房地产业务，实现轻重并举。事实上，多元业务发展至今，在各大房企的营业收入结构中，地产主业仍占据绝对地位，占比高于90%，多元化业务变现能力有限，面临投资回报周期长、前期投入大等诸多难点。

然而，在横盘时代，房地产开发获得更高业绩增长的难度越来越大，房企需要寻求新业务，实现业绩可持续增长和获取稳定的现金流。有业内人士认为，多元化新业务最好能够与房地产业务形成周期性互补，帮助房企穿越周期，实现逆周期调节。

新经济时代下，房企如何开启多元化转型以及未来的发展风向如何？不妨让我们莅临9月3日由时代传媒主办、时代财经及时代周报承办的“2019年第四届时代财经·诺奖经济学家论坛”上一探究竟。

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