上市两日股价持续上涨 中梁控股发行定价为投资者留有获利

时代周报记者杨静

继上市首日就打破此前内房股破发窘境之后，7月17日，中梁控股（2772.HK以下简称中梁）上市第二日，股价再度上涨，报收6.44港元/股。

截至时代周报记者发稿，该价格已经较前一日5.95港元/股的收盘价上涨近8.2%，高出5.55港元/股的发行价近16%，公司最新市值227.3亿港元。 

海通国际最新研报给出中梁买入评级，目标价9.7港元/股。理由是公司发展快速，预计2019合约销售增速同比增30%；此外是财务稳健的因素，上市后融资成本有望进一步下降，未来收入确定性强。 

事实上，上市两日内的连续上涨，在此前的认购阶段已经有所铺垫。根据招股结果显示，中梁获超额认购。其中香港公开发售近5331万股，略微超额认购1.01倍；国际发售64506万股，微超额认购1.35倍。 

值得一提的是，5.55港元/股的发行定价，位于区间下限，让利投资者意图明显。

伴随着中梁的上市，内地前20强房企目前全部登陆资本市场。中梁也是近9年以来上市的内房股中，资产规模和销售额最高的一家。截至2018年，销售额达1015亿元。 

中梁创立于1993年，自2016年开始将大本营从温州牵至上海，开始规模化扩张。截至2019年3月31日，中梁在全国23个省124个城市布局353个物业项目，土地储备约3900万方。布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济高速发展区域。 

对于公司的快速崛起，中梁董事长杨剑在7月16日表示，这得益于对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式。

在2016年至2018年上半年期间，中梁瞄准三四线城市，聚焦长三角。在开发过程中，将其标准化的房地产开发流程广为应用，通过小地块、高周转的策略，缩短了销售周期和现金流周期，实现了规模的扩张。2016年至2018年，全年销售分别为190亿元、649亿元和1015亿元。 

不仅如此，公司还对市场轮动保持足够的敏锐度。据中梁副总裁游思嘉此前的介绍，2018年下半年开始，中梁开始将投资重心逐步往二线城市转移。截至目前，公司二线和三线的占比与渗透率在不断提升。 

规模增长的同时，中梁注重保持财务结构的安全。截止2018年，公司的净资产负债率降至58.1%，低于同期上市房企的净资产负债率水平。此外，中梁一年内需偿还贷款总额为144.7亿元，而现金及银行结余为230.8亿元，照此看，足以覆盖短期内的偿债金额。

被杨剑提及的“阿米巴管理体系”也是中梁快速发展的保障之一。该体系由日本“经营之圣”稻盛和夫提出，核心在于把企业划分成一个个小的团体组织，通过独立核算制加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的领导，实现全体员工参与经营的全员参与型经营。

具体到中梁上，划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营。各个区域被激活，在良好的规则前提下，整个企业如同高铁运行，各个环节都是驱动主体，保证了中梁近几年的发展。 

凭借该体系，中梁境内附属公司的数量从2016年的223家增至2018年的839家，公司的雇员人数也由2016的2100人以上增至2018年的12500人以上。

中梁方面表示，凭借资本市场的资金支持，公司将进一步改善财务结构，拓宽境内外融资渠道，降低融资成本，并发展商业地产等新业务。未来，公司也将继续坚持稳健经营，追求负债率、增长率、收益率“三率均衡”下的无风险增长。 

按照克而瑞的数据，今年上半年，中梁全口径销售额681亿元，稳居行业前20，持续展现稳中求进的发展态势。

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