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  • 滨江集团戚金兴:今年目标千亿规模

    地产 > | Time Weekly - 2019-05-21 02:48:46 来源:时代周报
  • [摘要] 今年滨江的可销售货值在1500亿元,滨江计划杭州部分能卖掉80%,外地部分卖掉50%,平均66%的销售去化就可以保证千亿元的实现。

    时代周报记者 杨静 发自杭州

    滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴认为自己还能在房地产行业干上10年。在5月7日的年度股东会上,戚金兴表示,尽管那时自己已经66岁,但巅峰期还有10年。

    创立滨江集团的27年里面,戚金兴在上班日始终保持着早上八点半上班,下午六点下班的习惯。目前的滨江集团在杭州地产界,有着举足轻重的地位。在外界的口碑中,绿城与滨江两家被称为品质楼盘的代表企业,也是浙系房企里的两面旗帜。

    但2017年6月发生的事,让戚金兴下定决心改变公司发展偏向保守的现状。他那时发现,相较于激进房企和次激进房企动辄10倍乃至20倍以上的有息负债比净资产(倍),滨江的这一数值仅为0.5左右。

    “吓了一跳。”戚金兴回忆称,尽管滨江的数值跟九龙仓接近,“但九龙仓是航空母舰,滨江是快速行驶的帆船,体量上不是一个量级。”

    2017年起,滨江开始加起了杠杆。体现在2018年财报上,有息负债从2017年的89亿元增加至261亿元,有息负债占净资产的比率为1.35。

    戚金兴在股东会上表示,过去的岁月都是滨江打基础的日子,“2018年是滨江的转折年,2019年将会是公司的收获年,而放眼至未来10年内,2019年的滨江只是刚起步”。

    “1+5”

    在戚金兴的构想里,滨江未来10年的发展是一个由房地产主业以及服务、租赁、酒店、养老和产业投资组成的“1+5”业务模式。

    简而言之,房地产主业的发展思路是继续做优做精做强,保持在行业里的一定规模地位。

    “2019年行业领先的企业估计能到达六七千亿元,滨江的目标是上千亿元;当他们上万亿元时,滨江会在2000亿元以上。”戚金兴表示,和龙头企业要保持一定的距离,不至于被边缘化。

    五大业务模块的培育期,则在未来的10年里。戚金兴的逻辑是,就像年轻人不应该在老了后再考虑养老问题一样,企业要在正当年时对未来进行规划,“不然迟了。”他判断。

    做优服务是一方面,这并不仅仅局限于物业服务,还包含售后、维修等等环节,是一个综合性的概念。滨江认为一个优秀的产品没有优秀的服务,是不可持续的。

    租赁业的发展基于目前滨江已经有的基础。未来十年,公司的写字楼、酒店等物业计划每年新增16万平方米的自持面积。至于酒店业,在目前杭州友好饭店、杭州千岛湖希尔顿酒店和美国西雅图希尔顿酒店的基础上,滨江未来要保持一年开到一家酒店的目标。“虽然目前不是赚钱的行业,但就跟生孩子一样,儿子和女儿都想要。”戚金兴当天笑称,“一旦成熟,就能形成品牌效应。”

    滨江的另一大着眼点还聚焦在了养老。“优秀的企业要承担未来中国的养老事业,这是责任。等70年代的人要养老服务的时候,行业的蛋糕是巨大的。”戚金兴认为,发展养老地产要看自然资源、医疗配套和服务。

    金融投资,则是滨江的第五个业务模块,早在2016年公司已经投入了16亿元。戚金兴期冀,10年后这五大业务模块将和房地产主业并驾齐驱。当然,滨江的新业务都和传统业务在能力、资源上极其相关。实际上,滨江就是希望自己能够利用自身的传统优势,在新领域获得优势。

    加杠杆

    那么,滨江传统地产开发业务还有多少空间?

    至少,不同于多数房企近年来降杠杆的趋势,滨江看到了加杠杆的可能。公司的销售金额、项目总量、进入的城市、人员数量、土储面积等等方面,在2018年有了明显的增加。

    2017年的615亿元销售到了2018年是850多亿元,增长了近40%;项目数量从2017年的41个拓展至67个,新增了6个地市,增幅为60%;原先400多的员工数量到去年达到711人,增幅为80%;此前1200亿元的土储货值过了一年是2200多亿元,几近翻了一倍。

    尽管有这样的规模增幅,滨江2018年有息负债的平均利率仅为5.8%,是为数不多的低利息上市房企,与龙湖接近。在债务结构上,扣除预收款项的资产负债率为49.10%,有息资产负债率35.6%,均处在较低数值,财务仍属稳健。

    戚金兴称,加杠杆是要控制在安全的范围内,在企业能力可驾驭之中。

    而滨江之所以能够加杠杆,有着铺垫。之前,滨江实施的是“两保持两下降”:保持现金流和销售量,降低贷款与负债。这为日后加杠杆奠定了基础,但滨江在规模上的优势并不明显,而更大的体量意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力。

    此外,现在的滨江也不是10年前刚上市的滨江了。10年前的滨江在对外拓展时少有合作伙伴,单干居多,加上遇上市场调整的因素以至于在金华、绍兴等城市的项目基本没有盈利。现在,滨江在杭州的项目,没有一个不是赚钱的;杭州目前均价在5万元以上的项目,滨江占据了70%的市场。

    可售货值1500亿

    “未来地产市场行业不一定会很好,但滨江在这种时候就是高手了。”戚金兴表示。

    滨江要回答的命题是如何在限价的市场行情下保持高端产品相对的利润。戚金兴释放了滨江的原则:一是保证质量赶时间;二是保证品质控成本;三是保证品牌争利润。

    第一条被证明可行,戚金兴用“淋漓尽致”来形容,例如,杭州滨江未来海岸和滨江新希望拥潮府从拿地开盘销售只用了半年左右。这样的开发周期保证了公司相对低的利息成本。

    “滨江的一切都是围绕着自身的品牌来的。因为冲规模和快周转的模式是可以复制,但是品质和品牌是很难复制的。”戚金兴认为。

    现在的滨江也在发展策略上变得灵活。2018年11月,公司对在温州、宁波、舟山等地的13个项目踩了刹车,“希望看清楚了后再确定价格和推货量。”戚金兴给出解释,不然在2018年就可以提早完成千亿元,但在“规模”和“安全”之间,滨江选择后者。

    今年滨江的可销售货值在1500亿元,滨江计划杭州部分能卖掉80%,外地部分卖掉50%,平均66%的销售去化就可以保证千亿元的实现。

    事实上,2019年的1‒4月,已经实现了300亿元左右的销售额。而这当中仅是计划中的外围小体量项目,“大货还没出,杭州部分高档的项目还没进入销售。”戚金兴表示。

    对话戚金兴

    (Q:时代周报  A:戚金兴)

    Q:在最近几年行业发展中,浙江的房地产企业尽管也在进步,但在规模上未能进入第一梯队,这里面原因是什么?

    A:浙江企业普遍对品质、品牌和服务看得比较重,而把规模放在第二位。因为在浙江企业的眼里,只有品质能使企业走得更远,而不是规模。

    这是其中的原因,还有因为部分浙系房企起步较早。就好比我们培养子女的道理一样,如果初中毕业就去打工可能竞争力相对会比大学毕业、硕士甚至是博士毕业的要弱一点。

    Q:有行业内观点认为,杭州房地产市场的购房者认知水平较高,你认为杭州房地产市场如何?

    A:杭州市场是一个规范、开放的市场,杭州的购房者对产品的要求也很高,这些都是事实。

    Q:杭州曾经出现过“马年楼市第一降”,2019年伊始杭州也出现了不少的维权现象。这两者是否有差异?会对市场有什么样的影响?

    A:近期杭州是出现了一些维权现象,不过只是少量,整个市场还是正常的,我们滨江集团目前是接近零投诉的现状,和马年的情况不可同日而语。

    Q:下雨打伞,环境变化后策略也要变。2019年,滨江在战略和策略上有什么规划?

    A:2019年,滨江在发展上要保持平飞,在区域上是聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,规模上在大政策不变的前提下销售上千亿元。

    Q:滨江在走出杭州的发展过程中,尤其是在走向一线城市的过程中,应该有较深的感触。对于进入上海、深圳这样的一线城市,有怎样的看法?

    A:进入一线城市肯定会对企业自身提出更高的要求,所以必须提高自己的管理能力,保持品质水平,当然,还有积极去适应一线城市的经济、文化等各方面的环境。

    Q:就目前的发展环境,是否意味着房地产企业的成长模式已经发生了根本性变化,原先的粗放型发展模式需要进行变革?滨江集团未来的理想状态是怎样的?

    A:个人认为,房产企业在保持规模的前提下,要更注重品质、服务和配套。未来,滨江集团应该是一家有品质、有信誉、能长久、有影响力的,并能保持一定规模的企业。

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