• “小阳春”遇政策狙击,长沙等多地楼市调控收紧

    时事 > | Time Weekly - 2019-04-20 16:57:09 来源:时代周报
  • 时代周报记者:谢中秀

    4月19日,长沙市财政局正式发布《关于调整第二套住房交易环节契税政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》政策与之前流出版本无异——从4月22日期,在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率,一律按4%税率收取。

    长沙并非孤城。进入三月后,受多种因素影响,楼市“小阳春”再现,炒作之风再起。去年菏泽取消限售开启的楼市政策放松潮有偃旗息鼓之势,合肥、深圳等地在近日陆续发布了楼市政策收紧。

    中原地产首席分析师张大伟指出,近期楼市政策收紧的趋势取代了放松,与其说是楼市调控转向,不如说更加贴合本质——根据市场实际情况进行动态调整,以达到防涨又防跌的总体调控目标,“近期多个城市收紧政策,也是出于对市场反弹的担忧。”

    除了地方政策,中央近期也密集发声,强调要“稳”住楼市——新华社、《人民日报》相继发表评论,明确表示“放宽落户条件,不等于放松房地产调控”,4月17日,原央行统计司司长盛松成在新华社旗下经济参考报发表文章,严厉指出:“应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。”

    调控再加码

    4月15日,一份长沙将收回二套房契税优惠的政策文件流出。

    据悉,此前长沙市对个人购房契税的执行标准为,首套房且所购房屋面积在90平米以下的按照1%收取,首套房但房屋面积在90平米以上的,契税税率为1.5%;房屋面积在90平米以下的二套房,交易契税为1%,房屋面积在90平米以上的二套房,交易税率为2%。经过《通知》调整,现在长沙市范围内购买二套房,无论房屋面积,交易税率均为4%,但首套房相关税率未作调整。

    近期楼市政策微调频繁,多地也出现了“小阳春”,存在上行压力,长沙此举是否为遏制上涨压力?

    湖南中原研究中心的数据显示,3月长沙内五区新建商品住宅成交55万平米,环比上涨了123%,同比下降42%。与同比走低的成交数据不同的是,长沙新房价格依旧保持小幅上扬态势,3月长沙新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,同比上涨4.4%。

    长沙某房产资讯网站的主编告诉时代周报记者,“其实开年之后,对于长沙限购政策是放松还是坚持,不管是开发商还是购房者,都在猜想观望。政府出台这个停止二套房契税优惠的政策,我觉得也是释放一个信号,长沙会依旧维持严控不动摇。” 

    加码政策带来的楼市影响几何?长沙是否又有底气承这种高压调整?

    克而瑞研究中心在对2019年楼市调控走向的判断中,以财政依赖度和库存消化周期两大维度交叉分析指出,长沙财政依赖度低于45%、消化周期不足12个月,市场下行压力基本可控,对于放松调控渴求度并不高。

    信号意义大

    近期多地楼市再现热度,出现“小阳春”,也带来政策收紧信号。

    同策咨询研究院研究总监张宏伟则向时代周报记者推测,长沙虽本身市场无上涨威胁,但可能受外围市场气氛影响,有收紧的必要。

    “长沙是全国楼市调控一直从严的城市之一。除了大部分城市都在执行的限购、限售、限贷、限价等‘五限’政策,长沙还有自身的‘三限’‘四限’措施,”张宏伟认为,“当前全国部分城市土地市场、新房和二手房成交热度回升,长沙或许为了及时遏制楼市上涨苗头,选择了在这个时候出台提高二手房交易税率的政策,稳住楼市。”

    近期调控氛围也的确有所转向,宽松预期降低。

    根据中原地产研究中心数据统计,三月,全国部分城市土地市场热度回升,新房、二手房交易量也出现回升,“小阳春”“金三月”的炒作再起。受楼市波动、市场炒作氛围再起影响,多个城市发布调控政策。

    4月12日,国管公积金“认房又认贷”靴子落地;4月10日,合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知,重申新房备案,打击“捂盘惜售”等行为;4月8日,深圳市住建局印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》,其中两条剑指整治投机炒作行为。

    “一城一策”,从本地实际情况进行政策微调的态势已经明朗。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示,“一城一策”的长效,有赖于真正夯实城市政府的主体责任,特别是在经济下行、减税降费的困难期,更考验谁是真调控、谁能放弃短期利益。

    近期包括长沙在内的加强调控,其对后市影响,专家判断,其对市场心理的影响也许更大于实际市场成交的影响。

    根据测算,此次长沙契税政策调整,给二套房购房带来的成本增加幅度大概在2%至3%,即以100万元总价计,预计购房成本增加2至3万元。

    中指研究院长沙分院向时代周报分析指出,契税优惠政策的取消,使得二套房购买成本明显提高,一定程度上遏制了投机性需求,将对目前长沙改善性需求造成一定影响,但对刚需市场影响较小。

    “但更应该考虑心理影响。”张大伟说,近期各城政策收紧能给市场一个很明显的信号——“稳”才是当前楼市重中之重,市场不应该再期待热度再度高涨,以及“大阳春”的到来,否则就会迎来政策“狙击”。

近年来,宏观审慎政策和传统的数量型调控、价格型调控一起,构成了我国货币政策的调控框架。

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