富力李思廉： 万达酒店买得不贵，会用资产包融资

时代周报记者：胡天祥

即便交易已经过去一年多时间，但 “斥资百亿买下万达酒店资产，到底值不值”，仍是今年富力地产业绩会上媒体追问的热点。

3月20日，富力地产在香港召开2018年全年业绩会。报告期内，富力实现协议销售额为人民币1311亿元，同比增长60%；营业额为人民币769亿元，同比增长30%。

虽然销售额实现大幅上涨，但其盈利却出现明显下滑。财报显示，富力2018年净利润为87.28亿元，较去年同期下降约60%，其中公司所有者应占盈利83.71亿元，同比下降60.5%。

富力地产表示，利润减少主要因为集团于2017年收购（万达）酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少，预期2018年非经常性溢价收购收益较2017年减少所致。

正利用酒店资产融资

2017年7月19日，富力“意外”出现在万达与融创在北京举行的签约仪式上，并以199.06亿元的价格接盘万达旗下77个酒店资产。后经数次协商调整，交易最终确定为：富力斥资181亿元收购万达70家酒店和1栋写字楼。富力表示，每间酒店支付的平均价格仅为人民币2.55亿元，远低于自建酒店4.3亿元的平均成本。

交易尘埃落地，但外界围绕这场交易的争论却一直没有停止过。

针对外界的质疑，富力地产董事长李思廉在业绩会上坚称酒店“买得不贵”，并表示：酒店方面，公司一般是看现金流的，因为酒店的账，本身很难赚钱，所以大家都看现金流。

“酒店资产公司会把它当成一个资产包来考虑，当中个别应该有一两间酒店在亏损的状态，但是亏损的金额都非常少，都是百万位的。”李思廉说，目前酒店整体的净利润返还给业主的大概是13.5亿元，足够覆盖整个酒店的支出。

李思廉还透露称，公司针对酒店有很多计划，包括在中国通过酒店资产包在市场融资，Reits等“会在二季度实行，这对公司都有非常大的帮助。

据悉，目前富力仍有扩大酒店规模的计划。管理层称，目前富力有十几间酒店在建，两年内公司酒店数量会增加到100间左右。

富力地产董事长助理陈志濠在业绩会上透露，公司希望在5年之内，把酒店和投资物业的规模翻一番。其进一步称，公司计划继续优化现有酒店运营情况，包括成本、售价、收入、利润率，此外，在这期间，公司肯定有一部分新的酒店会陆续落成、投入使用，在写字楼、商场以及其他的投资物业的资产类别，也同时都有这样的发展，包括写字楼的租金会增加。“在一些比较成熟的区域，还有一些新的区域会有一些新的写字楼再投进去，这些都是在计划过程中。”陈志濠表示。

不一样的市场看法

此前，国内四大评级公司之一的联合评级曾发布关注公告称，富力与万达之间的交易，并不影响联合评级对富力地产信用水平的判断。其称，随着富力完成对万达部分酒店资产的收购，未来酒店业务有望为公司带来持续稳健的现金流。

但评级机构穆迪则认为，富力收购万达的酒店资产，将会延缓该公司降低债务杠杆的进程。穆迪预计，到2018年富力由收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将在2016年底42%的基础上攀升至50%-60%。评级机构惠誉亦指出，虽然此举使富力一跃成为全球最大的豪华酒店资产拥有人，但该收购行为也使富力的债务规模进一步加大。

广州一家国企中层告诉时代周报记者，这笔交易目前看是富力捡了个“便宜”，但中长期看并没看到有什么价值，因为酒店是负资产。“富力有可能会把这部分酒店物业去做抵押贷款，但抵押贷款利率很高，虽然能融到一笔钱，但其融资成本也高。”该中层表示，如果这部分物业经营性的收入是正的，而且收益还足以覆盖掉银行利息，这样才能理解成一个有价值的资产。

广东省房地产研究会执行会长韩世同也告诉时代周报记者，如果富力能借助这部分酒店资产，改善目前负债率过高的困境的话，那该收购行为就是个高招，如果富力没有这样的能力和条件，那这部分资产就有可能是个“烫手山芋”。

韩世同建议，富力可以把这部分酒店资产拿出来做资本运作，通过与大的资本合作让资产增值，减低公司的负债。但其也表示，关键是富力能不能创造出一种创新的商业模式，而不是单靠传统的酒店运营来回笼资金、偿还债务。

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