2018深圳土地出让金不及上海三成, “垫底”一线城市

2019-01-16 16:10:42
来源: 时代周报
2018年,深圳共计成功出让土地61宗,面积14550万平米,土地出让金额449.2亿元——相较于2017年,成交面积同比增加19.7%,土地出让金额却同比减少44.5%。

时代周报  谢中秀

深圳土地拍卖市场的2018年成绩单出炉。

深圳中原地产研究中心数据显示,2018年,深圳共计成功出让土地61宗,面积14550万平米,土地出让金额449.2亿元——相较于2017年,成交面积同比增加19.7%,土地出让金额却同比减少44.5%。

449.2亿元的深圳土地出让金,对比北上广尤其突出。

根据四个一线城市财政公布的官方数据,并综合中国指数研究院跟踪监测数据,2018年北京市一般公共预算收入5785.9亿元,土地出让收入1682.9亿元;上海一般公共预算收入7108.1亿元,土地出让收入1908.8亿元;广州一般公共预算收入1632亿元,土地出让收入1475.9亿元;深圳一般公共预算收入9102亿元,土地出让收入449亿元。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对时代周报记者分析:“深圳本来就土地资源稀缺,没有多少土地可以供应。而且在去年房地产市场形势下,开发商资金紧张,拿地比较谨慎。所以在供需两端双向的影响下,去年的土地出让金收入不高。”

此外,克而瑞深圳区域总经理陈洪海告诉时代周报记者,从2017年开始,深圳的土地出让更多以产业为主,且呈现出新的模式——主要面向总部企业,以底价进行出让。

面积增长但金额下降

2015、2016年市场热情高涨时,深圳常有高竞价地块出现。2016年6月,电建金茂联合以刷新地面价记录的5.6万每平米,竞得龙华A816-0060商住用地;同年,龙光以140亿元的全国最高总价,竞得A646-0059光明新区商住用地。

也就在这一年的10月,深圳发布楼市调控“深八条”,在土地供应端提出“优化土地出让模式,加强土地购置资金监管”,提出“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积,或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。

紧跟着,当年12月,深圳挂出三幅“双限双竞”土地。此后,“双限双竞”成为深圳土地出让的主旋律,深圳土地高溢价率的情况逐渐减少。

中原地产研究中心数据显示,2016年至2018年,深圳土地出让金额逐年走低,2016年深圳土地出让金额为1019亿,2017年下滑到810亿,2018年更是不足上年的六成。

在2018年深圳成功出让的61宗土地中,仍以商业和工业为主,但也有10宗居住用地出让。这些地块多分布在龙岗、坪山、大鹏等关外地区,其中由深圳市人才安居集团拍得7宗,需要70年自持,未来用于发展租赁。

与此同时,深圳中原研究中心数据显示,2018年,深圳土地成交面积同比去年增加19.7%。深职院房地产研究所所长邓志旺向时代周报分析指出,虽然这两年,深圳的土地出让受到一些限价的因素影响,但从实际来看,深圳的拿地价格并没有大幅下降,去年出现的这种“面积增长但金额下降”的情况,可能更多缘于土地出让的结构性调整和空间分配。

“前几年深圳出让的土地都在核心区域如前海、后海,且多是住宅用地,但是去年出让的用地,大部分都在比较偏远的产业用地,所以价格偏低。”邓志旺说。

“向天空要地”

土地资源紧张、招拍挂稀缺已经成为深圳土拍市场的基调。

宋丁指出,在土地资源极其有限的现状下,深圳未来的供地来源主要还是靠城市更新、临深片区合作以及提高容积率等方式解决。

2018年10月23日,深圳人才安居集团以18.8亿元拿下东莞塘厦镇四村社区2018WG026号地,成为“借地建房”第一例。深圳市政府政策研究室主任吴思康曾对时代周报记者表示:“该地块紧邻深圳,异地拿地有一定的便利性。未来为了解决深圳的住房问题,不排除会继续探索这种异地拿地的模式。”宋丁也指出:“无论是东莞异地拿地,还是深汕合作区这种飞地模式,都是深圳为了解决土地资源紧张做出的尝试。深汕合作区既是深圳精准帮扶模式的结果,同时也有利于深圳转移产业用地,实质上扩大了深圳的产业可用土地。”

除此之外,发展内生模式也成为深圳解决土地资源紧张做出的另一种积极尝试。

今年1月初,《深圳市城市规划标准与准则》中,有关密度分区与容积率章节的修订条款正式实施,相当于官宣在全市提高容积率——“向天空要地”。宋丁对时代周报记者分析指出:“这是没有办法的办法。土地资源紧张,无论是对深圳的产业发展还是留住人才,都形成了极大挑战。深圳只能积极尝试以更多途径解决这一问题,但预计未来会以内生模式为主,因为异地合作的方式有一定难度。”邓志旺进一步指出,异地拿地并不容易,“东莞、惠州出让的用地也不是特别多,而其中适合深圳拿来盖人才安居房的土地更是少之又少。”

此外,邓志旺建议,除了异地拿地、提升容积率之外,更重要的是加大城市更新的力度。“能不能在鼓励更多集体用地入市这方面想想办法?这样才能真正的、较大幅度地增加深圳的土地供给。”

根据深圳市土地利用总体规划,到2020年,深圳建设用地总规模需控制在1004平方公里以内,但截至2017年,全市现状建设用地已达996平方公里,新增土地所剩无几。与此同时,2012年以来,深圳通过城市更新供应用地连续6年累计超过200公顷,2017年达到261公顷,城市更新已经成为深圳土地供应的主要来源。数据显示,截至2018年6月,深圳已列入计划更新的项目共695项,预计可为城市建设腾挪用地面积约53.18平方公里。

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