解码新股美的置业的生长术

2018-10-12 16:13:50

来源: 时代在线

10月11日，又有一家内地房企正式登录港股市场，它就是近年来发展势头惊人的美的置业(3990.HK)。根据克而瑞的数据，截至2018年5月，其成交金额位列行业第33名，被誉为粵派房企新晋黑马。

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除了在规模上实现快速增长之外，传承美的品牌的优势，美的置业以智能家居为突破点走出了一条差异化的房企之路。从最初的探索到如今大范围落地，国内“智能家居”市场，近几年正以燎原之势迅速蔓延。而敏锐捕捉到这一新风口的美的置业，成为了这一领域的佼佼者。

创办于2004年的美的置业虽然是地产行业的后起之秀，但近年来发展迅猛。随着行业集中度的提升，房企竞争更为激烈。美的置业是如何实现弯道超车的？背后有哪些生长之术？

全国布局142个项目发展稳健

随着房地产进入下半场，市场竞争不断加剧，而规模作为房企生存发展的根本显得至关重要。

近些年，美的置业的销售规模实现了跨越式的发展。从2004年成立到2009年，美的置业扎根珠三角发展，直到2010年开始进行全国化布局开始，正式走出广东，先后在珠三角、西南、长江中游、长三角和环渤海区域完成第一阶段战略布局；2016年开始，公司进入规模迅速提升阶段，2016年销售额212亿元，2017年销售额507亿，增速高于行业平均水平。

克尔瑞的数据显示，今年1-8月，美的置业合约销售额约531亿元。根据销售趋势，公司的销售额有望在2020年突破1000亿元大关。截止今年6月30日，美的置业已在珠三角、西南、长江中游、长三角和环渤海五大区域布局了142个精品项目，实施区域深耕策略，均衡城市布局。

美的置业在过去几年取得长足发展的同时保持了较高的利润。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，公司毛利率分別为21.5%、22.8%、27.6%，净利率分別为 4.6%、8.3%、10.7%，呈逐年增长态势，也处于行业领先水平。2018年截止3月31日，公司毛利率增长到33.5%，净利润为14%。

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作为公司高速发展的回报，美的置业在招股书中披露，拟自截至2018年12月31日止财年度股东应占合并利润（不包括投资物业的公平值收益或亏损淨额）约40%分派股息。

业界分析认为，过去几年美的置业之所以能成为备受业界关注的“黑马”，主要是要依靠提前布局、产品差异化竞争力，以及经营能力的提升，特别是融资能力和快周转能力。

4000万土储力撑千亿规模

“兵马未动，粮草先行”是亘古原理。通过区域深耕，均衡城市布局的投资策略，美的置业在土地市场收获颇丰。

截至2018年6月30日，已在珠三角、长三角、长江中游、环渤海、西南经济区5大区域实施战略布局，142个精品项目覆盖全国12个省份的38个城市及1个直辖市。2018年上半年，美的置业土地储备达近4000万平方米，销售均价维持在1万元/平，足够支撑公司冲刺千亿目标。

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值得一提的是，向来聚焦二三线城市的美的置业在一线城市的布局也已有所突破。去年10月以11.09亿元夺得南沙区地块，正式进入广州市场。今年9月，南沙项目的营销中心正式开放，佛山房企首进广州，一时引发关注。

对于区域和城市布局的考量，美的置业认为“对于部分热点城市将提高项目拓展的利润要求，同时增加多渠道获取土地；对于部分房价上涨较大、面临调控、库存较多的三四线城市将谨防市场风险；对于市场较为稳定、库存较少、利润预期较高的城市，将继续增加投资。对于城市内部的分区，目前分化也较大，对于库存较大、竞品较高的区域将适当控制投资，对于库存较少、去化良好的区域将增加投资。”

不断夯实自身基础的同时，美的置业也迅速拓展朋友圈资源，比如跟旭辉、金科、中骏、万达等地产巨头开展战略合作，通过合作方式进一步开疆拓土。

智慧地产优势凸显未来可期

房地产行业告别了野蛮生长的发展模式。随着行业的进一步调控，大多数房企不再只着眼于单纯的住宅开发，而是转型城市配套服务商，力图通过提供优质的配套服务来谋求新的盈利增长点。

依托美的在家电市场上的优势，美的置业以智能家居为突破口走出了一条差异化、个性化的发展道路。

智慧被美的置业视为竞争筹码之一。美的置业实现了智能监控设备与智能电器间的互联互通以及智慧家居和智慧社区间的联通，并通过生态链整合实现了智慧服务和智能社区的联通，还通过搭建自有的物联网和智慧管理平台，率先实现了全景智慧新生活。

经过多年发展和沉淀，目前美的置业已经逐步成长为“产业+房地产”复合型企业，将继续寻求多元化、可持续的发展。除了对智慧居住区建设和运营管理体系不断进行升级外，美的置业还将继续扩展企业的智慧版图，秉承着 “未来新生活方式引领者”的理念，在康养、医疗等板块构建涵盖更多民生内容的智慧生态系统，与智慧居住区形成互补，为智慧城市的推动和落地贡献力量。

在智能技术的加持下，美的置业目前已与美的智慧家居研究院战略合作打造智慧生态圈“智慧家”，联合阿里云的生态体系推行“智慧城市”，与海康威视携手打造“智慧地产实验室”等。

在业内分析师看来，智慧地产或是下一风口。借力布局智能家居的方式能够帮助房企提供更多增值服务，更打开了一扇互联网+的窗口。就连互联网头部企业腾讯日前也举办了智慧地产发布会，布局智慧地产。抢占先机的美的置业，未来在智慧地产领域的表现值得期待。

转型城市运营商多元化业务发展提速

进入白银时代后，房地产行业发生了新的变化，在这一轮的调整期内，房企想要保持规模化的可持续发展，应该学会“将鸡蛋放在不同的篮子里”，从多元化的业务模式中寻找更多的投资机会。

经过10余年的发展，美的置业集团围绕地产主业构建了包括住宅、商业、文旅、物业管理、智慧家居及装配式产业的多元协同产业系统发展的格局。

美的置业从2010年便开始涉足商业，以“集中式商业+社区商业”双轨并行的战略，以互动、社群为发展方向，在全国范围内重点布局株洲、顺德、徐州等城市并快速拓展至全国，广东顺德美的财富中心、大沥、贵阳等项目也将加速落地。而随着租赁市场的到来，美的置业未来也将涉足长租公寓领域。

文旅地产是美的置业的又一个创新引擎。早在2014年，美的置业开始探索文旅市场，着力开发特色旅居小镇、文创小镇、新农业小镇。项目大都分布在距离热点城市主城区半小时至一小时路程的周边。坐落于广东省佛山市的鹭湖小镇目前已成为美的置业在文旅领域的代表作品。项目总占地面积约 6800 亩，是一个集生态体验、文化旅游、康体运动、风情商业、乐活养生、主题酒店等多元业态于一体的旅居产业特色小镇。同时该项目作为广东省重点建设项目，是佛山市唯一入选的2016全国优选旅游项目。

对于多元化业务的边界，美的置业认为聚焦与协同很重要，各个业务体系之间应该形成协同效应。美的置业做的不仅仅是住宅开发商，更是城市综合开发运营商。

秉承着区域深耕、智慧地产以及多元化的发展战略，美的置业在千亿道路上全速出击。走上资本市场的美的置业，未来将继续秉持稳中求胜的发展战略，寻求新的突破。