• “黑中介”自如野蛮生长史

    地产 > | Time Weekly - 2018-08-28 03:13:55 来源:时代周报
  • [摘要] 在监管部门出手整饬约谈之下,自如从一个年初解决大城市居住问题的模范生,成了推涨租金并利用资本套利的奸商,还登上了北京住建委“黑中介”名单。

    时代周报记者 刘娟 发自北京

    长租公寓独角兽链家自如,走到了最危急时刻。

    在监管部门出手整饬约谈之下,自如从一个年初解决大城市居住问题的模范生,成了推涨租金并利用资本套利的奸商,还登上了北京住建委“黑中介”名单。

    “自如玩的可能是一个以时间为核心要素的期限套利游戏,”《自如七问》一文中,批判了自如的金融把戏,“第一层,靠空置期和入住时间之差套利;第二层,通过分期+ABS的金融工具组合,提前收取整年租金,却按季度支付房东收益。”

    在外界看来,自如式的房租分期只缓解了租客几千元的现金流,却让其承担了接近10倍的债务,尤其还存在有租客并不知晓房租已经摇身变贷款。自如建立起的资金池,最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险。

    自如对此则坚决否认,他们回复时代周报记者称,“公司绝不会允许强制或欺瞒租客进行贷款的行为,更不会以此进行违规套利操作”。

    “长租公寓是个繁琐细碎,管理优化空间极大的服务行业,也是个管理规模庞大的资管行业,更是一个重度投入的产品化行业。”链家董事长左晖也有过侧面回应,他希望外界关注企业的消费者服务指标NPS、经营状况、风险指标等,用理性的语言去评价和定义商业。

    从模范生到“黑中介”

    此刻,自如CEO熊林正硬着头皮,带着自如走进“枪林弹雨”。

    时任我爱我家副总裁胡景晖的一番“炮轰”,让自如站在质疑的风口浪尖上。“以高于正常价格的20%-40%争抢房源,破坏了房屋租赁市场”“如果长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,这每一条指责都直击自如要害。

    “过去不易,现在很难,未来更挑战,”8月19日,熊林发表声明称,“所有讨论与建议,基于事实与客户价值,我们都认真收下,加倍努力去优化提升。解决复杂问题,焦虑、急躁、标签化会加剧复杂,需要耐心、勇气、智慧。”

    前一晚,熊林和左晖在一起喝酒一解愁闷。7年前,隐约感觉到中国规模化租赁市场将要爆发的左晖,找来时任IBM首席战略咨询顾问的熊林加盟,进行租赁业务分析与战略设计。

    背靠当年链家的房屋托管业务,熊林选择让自如从分散式公寓入手打天下,重资产并重运营。在内部创业5年后,自如开始独立运营,这盘生意最核心的要素仍是房源。

    自如要做的,就是快速跑马圈地,通过占有房源并精细化运营来获得部分自造血能力。管理100万间房,是自如今年的任务,这也是后来各地“抢房大战”的根源之一。

    今年1月16日,自如宣布完成A轮40亿元融资。左晖说,这一天是“自如的成人礼”,彼时200亿元估值已超A股同行世联行的总市值。

    仅仅7个月后,鲜花与掌声不见了。喝了酒,左晖也难免伤感,他在朋友圈吐露不快,“把任何一种社会现象归咎于一种单方面的市场力量都是狭隘和不客观的”。

    没有人想听他解释。房租暴涨,自如及其背后的资本再次成为众矢之的,并促使北京市政府主管部门对住房租赁企业提出“三不得”原则及稳定租金的相关指导意见。

    一连串企业在8月17日这天被北京市住建委约谈,自如名列其中。两天后,北京市房地产中介行业协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等承诺拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

    自如领了8万间的任务,并承诺他们新增投放市场的房源会维持租金不涨,但左晖和自如的危机时刻并不能就这样轻松过去。一场更犀利、更尖刻的批评正山雨欲来,一轮重拳整饬“黑中介”的联合行动正层层展开。

    杭州鼎家长租公寓的爆仓,撕开了这个领域里最隐秘的一道口子。

    8月20日,杭州鼎家通知称,因经营不善导致资金断裂已停止运营,4000多租户受损。他们被指责,利用6家网贷平台“套路”租客,让租户在不知情的情况下使用网络贷款。

    具体来说,租客通过银行卡绑定网贷平台,每月返还给贷款APP相应的金额来缴纳房租;而鼎家拿到金融机构贷款后,不一次性结算给房东,最多只给一季度,再利用截留的租金去盘下更多的房子。

    这意味着,鼎家就是利用租客的信用,给自己提供扩张资金。每开展一笔业务,就套走了一笔租金,可以说是“空手套白狼”。

    百亿资金池隐患

    熟悉的配方,熟悉的味道。镁光灯很快就聚焦到行业老大自如身上,因为自如很早便探索了租金分期的服务,并巧借ABS加上了杠杆。

    ABS英文全称Asset Backed Securitization,即资产证券化。ABS及各种衍生产品的泛滥,就曾是美国当年次贷危机的导火索,尽管产品本身设计环环相扣、交易规则合规复杂,但仍无法摆脱系统性风险的存在。

    自如客户APP端里,清楚列着月付、季付、半年付(享受服务费折扣)、年付(享受服务费折扣)、自如客专享分期和自如白条分期这几种付款方式,其中后两者均有贷款性质。

    比如,自如客专享分期就是基于租房场景衍生的消费分期贷款,可享受服务费折扣7折,分期手续费率6.27%,共11期。自如白条则相当于租客向自如借取的一笔信用贷款,为期一年。

    在这个模式中,资金是这么流转的—选择分期付款的租客,先和自如资管签订租赁合同,再同自如的通道中国对外经贸信托签订贷款合同;租客的分期贷款,被包装成“自如房屋分期ABS”,委托信托机构(中信证券)去卖债权;中信证券把募集来的钱(实际上是租客全部一整年的房租)一次性打给自如;自如用这笔钱去继续扩张,并设计了退出机制。

    之后,租客每个月给金融机构还款。假设在某一时间段,租客解约率升高,自如就会在短期内面临着巨大的资金压力;如果自如采取了过于激进的扩张策略,将锁定的租金全部投入到签约新房源上,这样也有可能资金链断裂。

    协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉时代周报记者,大部分长租公寓还是拿房做二房东的模式,“房子不是自己的,没有产权,只好用租金收益去发行ABS。收益型的ABS相比于物业资产型ABS,不确定性更高。因为后者有房子在那儿,还有物业的增值,而前者只能靠租金收益,风险较高。”

    “长租公寓最大的问题,是金融化带来的资金池,”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者,“自如解决了居住不安全的部分痛点,但规模又推动了对溢价利润的追求。按照自如对外宣传的70万间房,每间房平均月租3000计算,自如已经建立了百亿级别的资金池,这个资金池是百亿级别的。”

    张大伟称,这也解释了为何自如从链家脱离出来,目的就是为了避免这个违规的资金池被监管。自如玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏,装修、分租这些其实都只是资金池的补充。不仅仅是自如,链家的理房通、贝壳金控的生意经都在资金池这个逻辑上。

    熊林此前也坦承,“自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费,可以获得充足的现金流,这部分现金流可以形成一个浮动的资金池”。

    今年3月,自如宣布成功完成储架ABS(资产支持证券)首期产品—自如2号1期的设立。未来一年,自如还将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品。

    监管政策在路上

    在业界看来,这样就会有两个风险,一是平台手上拿着用户的贷款,可以卷款跑路;二是一旦发生大面积坏账,平台没法将坏账部分进行切割,只要池子一空,所有出借人的本金就都拿不到了。

    理论上,自如也有潜在的跑路和系统性风险的可能。但他和P2P的区别是,房租分期这一类贷款的违约率极低,根据自如披露只有0.4%左右,而P2P平台的坏账率则动辄接近10%。此外,P2P资金池是明确的违规行为,而房租分期的资金池暂时没有相关监管政策。

    但眼下,房租分期监管已经在路上。8月23日,北京市住建委要联合银监局、金融局、税务局等部门花大力气调查取证“租房贷”。他们对外表态,“针对住房租赁企业违规使用租房贷,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒”。

    时代周报记者从北京市银监局相关人士处得知,目前调查仍在进行中,还未能有进一步的结果发布。

    多年前,左晖说过他有一个梦想,希望能像比尔·盖茨在IT界取得了成就那样,在中介界也干一番事业,将来买房人、卖房人和中介尽可能团结友爱,互相信任。

    但“黑中介”转了一圈又一次成为了行业的代名词。据时代周报记者了解,此前一天,北京市住建委还会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。开通首日,自如等23家违规中介机构即被查处,名单随后被曝光,被举报的内容包括哄抬房租、打隔断群租、强制贷款付租金等。

    “目前绝大多数租客选用现金在线支付,只有较少数租客选择分期方式。”自如称,公司绝不会允许强制或欺瞒租客进行贷款的行为,更不会以此进行违规套利操作。如果发现公司员工有不当操作,公司一经核实、严厉查处。

    在被曝光后,自如称,全面接受相关查处结果,并在此基础上进行深度自查、坚决整改,“租住市场复杂度高,涉及面宽且深。自如作为一个还在摸索期的新兴企业,面对比较复杂的市场情况,在摸索发展模式的具体方式上确实存在很大提升、改进空间。”

    但截至目前,自如尚未披露具体整改措施和阶段性成果。是否会放弃“N+1”模式,暂不定论。

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