• 鼎家引入接盘侠:“一个平台倒了,还能相信另一个吗?”

    时事 > | Time Weekly - 2018-08-28 02:44:31 来源:时代周报
  • [摘要] 鼎家出事后,沈唯联系到房东,才发现鼎家给房东的租金是4500元,也就是说鼎家需倒贴300元才能将房子租出去,这还不包括鼎家向房东和租客承诺的物业、维修、装修等成本投入。

    时代周报记者 刘科 发自杭州

    “长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖近日关于长租公寓的预言话音未落,8月20日,杭州长租公寓运营商鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)突然宣布,因经营不善,资金断裂,已经进入破产清算程序。由此,约4000户租户以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。

    不独杭州,在北上广等大城市,与鼎家模式相似的新型房产租赁中介近年来迅速崛起。长租公寓行业的快速发展,带动了开发商、中介系、创业公司、金融资本等纷纷入场。然而,越来越多的长租公寓公司暴露出房源扩张与资金缺口的矛盾,在扩张模式中存在着房屋空置、资金挪用、租金倒挂等风险。

    鼎家之后,下一个爆雷的长租公寓会是谁?

    被隐瞒的租金贷

    鼎家是杭州地区一家中型房地产中介机构,该公司总部位于杭州市西湖区文二路耀江文欣大厦8楼。8月24日,时代周报记者在该公司总部看到,现场一片狼藉,文件资料遍地散落,办公用具几乎被搬空,除了来回进出的房东和租客外,仅剩西湖区公安人员在驻守。

    工商资料显示,鼎家注册时间为2016年,注册资金1538万元,公司法定代表人为魏永锋,其名下有28家公司,主要在杭州西湖区经营,此前公司曾陷入10余起诉讼,破产前已有10多家门店,300多名员工。

    2017年上半年,鼎家开始拓展长租公寓业务,并于2017年10月进入长租公寓,并推出鼎寓品牌,主要的模式是揽下市场上的出租房源,统一装修、对外出租。也是从2017年10月,鼎家开始为租客提供租房分期的服务,先后与四家消费信贷机构合作。

    和其他长租公寓运营模式类似,当租客与鼎家签租房合同时,同时会签署一个贷款合同。与鼎家合作的网贷平台主要为“爱上街”,“爱上街” 将一年租金打给鼎家,租客每月还款。鼎家手上因此积累了相当规模的房租沉淀资金。

    租客沈唯(化名)在2018年初与鼎家签约,以4200元的价格租了一套位于城西银泰城附近的房子。沈唯告诉时代周报记者,当初租房时,鼎家曾许诺她用押一付一的方式缴纳房租,但让她在不知情的情况下使用了网络贷款。

    沈唯称,当时签署租房协议的时候,鼎家并未告诉自己这是“贷款协议”,只是要求自己通过银行卡绑定一个名为“51返呗“(现更名为“爱上街”)的APP。“当时想的是只要把房租交了就行,交给谁真的没有仔细追究。”

    实际上,一旦租客银行卡跟“51返呗”APP绑定,租客一年的租金就可以由“51返呗”一次性地付给鼎家,而租客需按月向平台支付租金和相应的贷款利息。长租公寓运营商的传统盈利模式,是将收房的成本转嫁在租客身上,赚取差价。但鼎家为了扩大市场份额,高价收房,导致了大量出租房有价无市,空置率提升,有些不得不高收低租,平台在亏损状态下运营,埋下了隐患。

    鼎家出事后,沈唯联系到房东,才发现鼎家给房东的租金是4500元,也就是说鼎家需倒贴300元才能将房子租出去,这还不包括鼎家向房东和租客承诺的物业、维修、装修等成本投入。这意味着,公司在主营业务房租亏损的情况下,须用其他盈利点来弥补,这或许是鼎家不断向外扩大房源规模的原因,即用当前的房租去弥补此前收房的成本。

    鼎家实际控制人魏永锋近日在接受界面新闻采访时称:“公寓行业不是很赚钱,运营成本过高,空置房过多,三四月份收进的房子比较多,空置将近500套,几乎200万元一个月,这样连续持续了四五个月,900万元左右。”

    魏永锋承认内部管理存在漏洞,“鼎家的房租支付,每个月1日、15日进行,但8月1日,鼎家还有600多个房东,没有支付的有400多万元租金”。

    大约30%的租客会和网贷机构签约,但还有租客选择一月一付。位于西湖区文二路翠苑四区的房东陈先生告诉时代周报记者,在8月2日收租期没有收到打款,电话联系鼎家未接通,走访门店发现已关闭,到总部才得知鼎家已停止运营。

    平台倒闭后,房东收不到后续租金,主张收房,而房客提前交了房租,也不愿搬走,各种纠纷由此引起。尤其是租客,如果采用了消费贷付租,即使无房可住也要继续偿还贷款,否则将面临个人征信记录受影响,以及无止境的催收骚扰。

    与鼎家接入租房消费场景的网贷机构有四家,其中涉及其“爱上街”分期平台的租客共计243名。据时代周报记者了解,除网贷平台外,还有正规金融机构介入鼎家。部分租客在鼎家办理房屋租赁手续时,被要求办理工商银行信用卡,申请房租分期贷款。

    风险之忧

    如果没有鼎家的变故,长租生意在过去一年来可谓风口。

    从2017年7月中旬,住建部、发改委等九部委发文要求加快大中城市住房租赁市场的发展,到2017年10月租购并举写入十九大报告,这些相继出台的文件都表明发展住房租赁市场是未来解决房地产供需问题的重要手段。

    几乎与上述政策同步,开发商、机构投资者、创业团队等在这些时间节点上开始在租赁项目上布局。有机构数据统计,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。

    1月16日,长租公寓龙头自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资,这是业内所知最大规模的单笔融资。2月26日,长租公寓公司蛋壳公寓对外称已完成1亿美元B轮融资。鼎家亦在今年获得千万融资。

    目前,长租公寓市场大致有几个流派:开发商以知名房企为代表;创业公司系以魔方、优客逸家为代表;中介系以背靠链家的自如为代表,此外就是像杭州鼎家这样的区域性公司。

    硬币的另一面,是一些区域公司的爆雷和早期创业公司的相继退出。除鼎家外,上海的长租公寓“爱公寓”在今年年初出现资金断裂,而深圳的Color公寓、西安的好熙家公寓等纷纷在2017年退出市场。

    租金变贷款,本质是长租公寓运营商利用租客信用取得金融机构授信,加杠杆扩张,这在业界并不鲜见。

    一旦房源扩大,像鼎家这样的长租公寓向消费分期平台贷款的额度也会增加,如果公司能够利用租客信息获得贷款,再推迟支付租金给房东的时间,这样的时间差就为公司创造了一笔几乎没有成本的短期融资。

    关于“长租公寓+金融扩张”模式的风险,楼市大脑研究院院长方张接告诉时代周报记者:“租金收益的监管不到位,资金是用于收购房源还是挪作其他用途,都面临很多不确定性,小品牌中介自有资金少,不足以支持大规模扩张,外部融不到钱,一旦资金断裂,此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。”

    走向破产的鼎家拿出了最新的解决办法,引入寓团(上海)网络科技有限责任公司接盘业务。寓团提出,若业主方同意承租方变更为寓团公司,签订相关协议,原租赁租期延长两年,一次性补贴50%-100%的月租金。若原租赁租期延长三到五年,则补偿100%-200%月租金,但前提是寓团不承担鼎家造成的直接损失和相关债务。

    许多业主已经不相信鼎家找来的救兵。他们质疑,寓团公寓的条件是把租赁期限延长,是不是来捡便宜的?“一个平台倒了,还能相信另一个吗?”

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