• 杭州楼市这半年:从狂热奔跑到疲态初现

    时事 > | Time Weekly - 2018-07-31 02:16:46 来源:时代周报
  • [摘要] 以杭州滨江区为例,该区民政局近期披露的数据显示,2018年4月至6月中旬,结婚登记为800多对,而去年同期为600多对,同比增长了33%,涨幅惊人。

    时代周报记者 刘科 发自杭州

    夏宏决定暂缓摇号。

    这位29岁的年轻人籍贯安徽省黟县,现就职于杭州未来科技城一家互联网公司,在过去三个月里,他转战杭州十余个新待售楼盘参与摇号,但均未中签。

    暂缓参与摇号,并非“有些心灰意冷”,而是夏宏觉得,“(杭州)楼市可能要凉下来了”。

    在狂热奔跑了两年之后,进入8月的杭州楼市微露变脸迹象。自1999年成为国内第一个颁布土地收储政府规章的城市以来,杭州楼市的一举一动,牵扯着全国地产行业的神经。

    回顾2008年和2014年的中国楼市,都曾伴随着杭州地区率先出现的信号。如2014年初,杭州楼市马年第一降—其逻辑是房屋销量大幅下降,开发商信贷枯竭,新盘开始降价,房闹登场—中国楼市随即显露疲态,步入拐点。

    2018年杭州楼市的复杂性,远高于其他城市,分析杭州楼市的样本,或可一窥全国楼市的多重面貌。

    “运气怎么这么差”

    2016年G20会议后,杭州净人口流入源源不断,基础设施建设亦不断加码,调高了人们对未来的预期,其后楼市风起云涌。

    同是2016年,杭州开启了全面的旧城改造,城中村成为攻坚重点。据透明售房网的数据显示,2017年全年,杭州完成整村征迁69个村,征迁59796户。按照计划,2018年,杭州还将完成56个整村征迁,征迁住户4万户。

    新增的拆迁户手中突然有了大笔资金,涌向房地产成为自然的选择,房价由此水涨船高,2016年10月和2017年11月,杭州两次被住建部点名为房价上涨过快的热点城市之一。杭州政府一度试图通过控制预售证发放来限制房价,以新开楼盘备案价不得高于板块均价的方式控制预售证发放。

    面临限价,许多地产商拒绝入市。2017年12月,夏宏曾去阿里巴巴附近的一个新盘踩点,问售楼小姐为什么还不开盘,对方直白地回答,“老板不想开”。在得知夏宏准备按揭买房后,售楼小姐直接告诉他,“我们需要全款,按揭的话,建议你就不用来看了”。

    限购的门越关越紧,不少人想的却是从门缝里挤进去,就职于浙商证券的陈雪晴正是其中一位。

    36岁的陈雪晴,家里已有一套房产,一二手房价倒挂的现状,促使她考虑再买一套新房,为了获得购房资格,2017年底,她花20万元买了一个新房的号子(开发商确保能够买到新房)。“花20万元买一个号子,当然心疼,但也许能赚50万元甚至更多,咬咬牙觉得也值。”陈雪晴说道。

    面对杭州这种火爆的抢房现象,经济学家马光远曾评价:这不是在抢房,这是在抢钱。“摇号前杭州新楼盘跟号子费、全款、捆绑车位等关键词有关,这些隐形门槛,让普通购房者很难买到新房。”楼市大脑研究院院长方张接告诉时代周报记者。

    楼市的乱象,促使地方主管部门下决心出台新的解决办法。

    4月4日,杭州发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》,对商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑车位搭售等违规行为,采取公开摇号全程公证的方式,规范市场销售行为。

    像夏宏这样的刚需和看不见的投资者,随即加入了一场抢房的战役。

    5月初,夏宏注意到,位于未来科技城的新盘华夏四季即将开盘,他迅速准备了摇号需要的征信报告、户口簿、收入证明等材料。杭州实施摇号政策后,诞生了众多万人摇号的场景。火爆摇号现象背后,是一二手房价格的严重倒挂。

    以夏宏参与摇号的华夏四季为例,推出的160套房源,均价为2.6万元,而项目周边二手房价格约在3.5万元左右,存在很大的套利空间。

    “摇到就相当于中奖。”夏宏说。与华夏四季同时领出预售证的楼盘,还包括融信澜天等项目,均因一二手房价的严重倒挂而被刚需们广泛关注。

    5月26日早晨8点多,夏宏来到华夏四季的指定银行,在排队近五个小时后办好了资金冻结,拿到了一张由银行出示的资金冻结证明,进行网上登记。尽管交资料登记报名耗时耗力,但对于夏宏而言,觉得“辛苦没什么”,至少有机会摇号了。

    5月31日,华夏四季正式摇号,夏宏还是没摇中,“运气怎么这么差,”他有点无奈。

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    花式制造摇号资格

    自摇号开始后的一个多月,杭州楼市高温不下。

    口口相传的滚雪球效应,极大改变了诸多原本是旁观者的心态,一些拥有摇号资格的旁观家庭加入了摇号大军,没有资格的则想办法制造资格。

    38岁的丁松是杭州一家私募公司高管,2010年他买了万科良渚文化村的房子。2014年,他的妻子和家人又在良渚买了第二套房。按照限购政策,丁松家庭已无购房资格。没有房票怎么办?丁松想到的曲线道路,是用他62岁母亲的名义去摇号。

    相较于夏宏参与了十余次摇号均未中的尴尬,丁松可谓运气爆棚。6月底,他第二次参与摇号,就摇中了位于莫干山路的九龙仓珑玺89平方米的新房,总价在350万元左右。

    彼时丁松家庭有40万元现金的存款,摇中后,首付仍不够。他想到的解决办法,是抵押第一套房子。一个客观事实是,楼市配资操作由明转暗,模式变形,许多贷款中介揽客,帮助客户对接银行办理信用贷款、抵押消费贷款,用来支付购房首付。

    “我的第一套房子市值在500万元左右,最后向银行申请了100万元消费贷款。”为了顺利搞定按揭问题,丁松还专门找了杭州某商业银行的支行行长疏通关系。

    除了借老人名义参与摇号外,杭州市加码的限购政策,也催生了“结婚率”的提高。

    目前,杭州限购政策其中一项细则是,家庭户可购买两套房,而单身青年仅能买一套房,在摇号政策执行后,优先照顾无房家庭,这意味着,无房家庭的中签率要高于单身青年的中签率。这变相催热了结婚潮。以杭州滨江区为例,该区民政局近期披露的数据显示,4–6月中旬,结婚登记为800多对,而去年同期为600多对,同比增长了33%,涨幅惊人。

    除上述套路外,更多新的玩法出现了—借公司名义买房。

    6月中旬,融信创世纪、万科西雅图、九龙仓珑玺等新盘陆续公布了摇号结果,在中签名单中,丁松发现了三个归属于公司的中签者—杭州悦乐汽车服务有限公司、杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司,上述三家公司注册于2018年5月,法人代表均为一名叫周然的人。杭州新盘摇号中签率很低,如融信创世纪,当时推出616套房源,报名的两万多人中,包括58家公司,最终有3家公司中签。

    该中签事件在本地论坛中迅即引起诸多讨论。6月21日,杭州再次出台楼市新政,紧急叫停了企业购房行为。

    冻资诱发P2P爆雷

    楼市进入摇号阶段后,其中一个环节是验资或冻结资金,特别是动辄百万元的摇号冻结资金,对资金提出了较高要求。

    以前述“周然事件”为例,除三个中签楼盘外,周然旗下公司还相继参加了绿城梧桐郡、万科西雅图、汇高·佰悦中心、滨盛金茂府等热盘的摇号。粗略测算,轮番报名需要用于冻结验资的资金成本不低于2000万元,这绝非普通购房者能做到的。

    自杭州摇号新政以来,超过万人登记摇号的红盘已有10余个,以摇号人数破两万的融信保利创世邸为例,要求无房户验资100万元,二套验资200万元,全款验资300万元。参与摇号的有7498户无房家庭,以剩余近1.3万摇号户均缴纳二套验资。以此估算,创世邸冻结了超过330亿元资金。

    6月25日,杭州三大知名楼盘同时摇号,共计吸引3.6万户家庭参与,合计冻结资金超过500亿元。巨大的冻结资金,促使部分投资者从P2P平台撤回现金,随之而来的是强大的抽水效应,各个中小平台的资金链条被拉到极限紧绷状态。中金公司的固收团队认为,“近期杭州P2P风险集中爆发,因为杭州是房地产市场与P2P紧密相连的典型”。

    杭州一家互联网金融公司的副总裁告诉时代周报记者,该公司旗下的P2P平台,在7月初的一周时间内撤走了近三个亿的资金,“当时情况很严峻”。

    “杭州是全国很有代表性的城市,既是楼市重镇,又是互联网金融重镇。未来楼市抽水太厉害的话,互金公司发展的压力还会很大。”前述副总裁人士说道。

    降温迹象

    进入7月,杭州土地市场降温,新盘不断领出预售证,楼市凉风初现。

    2017年,杭州土地出让金突破达2035亿元。2018年上半年,40城土地出让金排名最高的城市同样是杭州,为1417.6亿元,紧随其后的是北京,2018年土地出让金为740.4亿元。

    尽管去年以来杭州土地供应量巨大,然而真正入市的房源依然没有完全放开。时代周报记者不完全统计,2017年至今,拿地未开盘项目的总建筑面积已超1000万平方米,隐性库存剧增。

    7月以来,杭州进行了6场土拍: 4日,杭州空港新城地块拍卖,用时仅15分钟,仅6.48%的溢价。郊区下跌,核心区失守。7月26日,杭州临安青山湖科技城推出宅地,由保亿底价捡漏,成交总价约12亿元,成交楼面价9400元/平方米,相比年初地价跌幅15%。而半年前,中粮与旭辉联合体还以11113元/平方米的楼面价在该板块拿地。“过去的两年中,杭州几乎是二线城市中最为坚挺的城市。经济走势的不确定性,已经影响到了楼市。”浙报传媒房产研究院院长丁建刚介绍说。

    伴随资金流动性趋紧,开发商开闸放量的趋势隐现。7月6日晚,杭州连发7张预售证,无一楼盘要求冻资,最低35万元存款证明即可。其中,因限价延期开盘长达半年的碧桂园·东旭府,突然一次性推出1266套房源,成为杭州摇号以来,单盘推售规模之最。

    这种预期逐渐波及了二手房市场。透明售房网的数据显示,与6月相比,7月以来二手房成交量持续低迷。7月上旬,杭州二手房成交量为3405套,而6月同期则成交了4727套,环比下降了28%。

    成交量下滑的同时,二手房的挂牌量却在不断增加,如7月18日这天,杭州二手房挂牌量创出新高,达1695套。部分房源更是降价出售,时代周报记者在透明售房网上检索到,有些房源几天内重新挂牌后价格降了三四十万元,如一套中海寰宇天下90平方米的房子,7月4日在链家的挂牌价为520万元,7月20日重新挂牌后,价格变成了480万元。

    颇为戏谑的是,进入7月,杭州甚至出现了楼盘里摇号、楼盘外业主维权的怪异现象,这种现象源于业主发现开发商前期项目在交房后减配。一家在杭的房企高管告诉时代周报记者,由于新房被限价,该公司项目估计会比当初承诺的适当减配,“比如小区绿化的减少,再比如小区电梯会换成便宜的牌子等,减多减少,主要看各家开发商的良心。”这位房企高管称,“对刚需和普通投资客来说,现在既担心错失楼市红利最后的上车机会,又怕成为最后一棒的接盘侠,这是中国新中产的财富焦虑。”

    夏宏开始隐隐担忧,明后年,很多精装修的楼盘将会交付,届时也许会出现大面积维权现象,现在楼市有降温迹象,他准备观望一下,“暂不参与摇号了”。“杭州楼市目前是有些降温,但说变冷甚至降价还谈不上,要知道,过两年还有亚运会呢。”丁松说。

    (文中夏宏、陈雪晴、丁松均为化名)

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