• 棚改变局:开工数量将走低

    时事 > | Time Weekly - 2018-07-03 02:09:53 来源:时代周报
  • [摘要] 传闻所言将棚改项目审批权收回至国开行总行,有一定的依据。无论是从量、价格,还是优化、效率等方面,对市场的集中性控制,都要比分散型控制好得多。

    文/谢江珊

    国开行上收贷款审批权

    棚改变局:开工数量将走低

    时代周报记者 谢江珊 发自上海

    6月25日,一则 “国家开发银行(以下简称“国开行”)将棚户区改造(以下简称“棚改”)贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的消息传出,引发市场激烈反应。

    当日晚间,国开行新闻办公室回应称,今年以来,国家开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

    值得注意的是,该回应并未直接回应市场疑问。中原地产首席分析师张大伟分析认为:棚改的数量将减少是2018年的政策要求,货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。

    花旗集团(Citigroup)分析师Oscar Choi在6月28日的电话会议中亦表示棚改一刀切的情况不可能出现:“旧项目按进度进行,新项目从严,所以事实上并没有特别大的改变,没有必要过度解读。”他认为棚改现在有所收缩实属正常:“第一,按趋势是必须递减的;第二,1–5月份PSL(抵押补充贷款)新增数量达4371亿元,增长速度过快,所以必须收一收。”

    “传闻所言将棚改项目审批权收回至国开行总行,有一定的依据。无论是从量、价格,还是优化、效率等方面,对市场的集中性控制,都要比分散型控制好得多。”山东大学经济学院教授李铁岗在接受时代周报记者采访时表示。

    “我个人判断项目审批权已经收回,棚改项目作为国家计划还会进行,历史项目不可能一刀切,但不会再有那么大比例的货币化补偿,或者说补偿会逐步退出。”住房大数据联合实验室发起人、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉时代周报记者,对市场的调整是一个缓慢的过程,并不会太激烈,要考虑到市场的承受能力。

    货币化安置利弊

    所谓“棚改”,即棚户区改造,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

    自2005年棚改实施以来,按照棚改安置模式可划分为两个阶段:第一阶段为2005–2014年,棚改安置模式以实物安置和货币安置模式并重,以实物安置为主。第二阶段为2015年至今,自2015年6月国务院提出积极推进棚户区改造货币化安置,棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置。

    其中,实物化安置,即政府通过新建安置房或购买存量房给棚户区原住户居住。货币化安置,是指地方政府通过向国开行贷款等方式获得棚改项目资金,拆除一部分居住条件差的存量住房,再将现金补偿给拆迁家庭,由拆迁家庭自主购买商品住房。

    棚改货币化安置在房地产去库存的过程中起到很大的推动作用,被认为是三四线城市去库存的主要方式。根据易居研究院数据,全国70个重点城市2014年底新建商品住宅库存达到峰值,自2015年初开始库存逐步下降,这其中棚改货币化起到了重要作用。2015年棚改货币化安置率近30%,2016年达到50%,棚改货币化安置面积分别为1.5亿平方米和2.5亿平方米,分别占当年商品住宅销售面积的13.6%和18.2%。2017年,预计棚改货币化比例在50%,棚改货币化安置或将消化全国商品房库存面积2.6亿平方米,占全国商品房销售面积的18%。

    但同时,棚改货币化安置也被诟病为三四线城市房价上涨的主要推手。

    邹琳华分析认为,这个结论只在特定条件下成立。棚改货币化安置政策的核心无疑是货币化,但货币化同时也意味着最大的选择自由。“三四线城市对购房少有限制,住房总价相对较低,部分城市还有购房奖励政策;地域相邻的三四线城市,棚改项目大量同步推进。于是,在货币化棚改的第一阶段,在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小,库存绝对量不大,短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款涌入市场购房,造成房价大幅上扬。”

    “货币性安置的好处就是比较灵活,大家可以自由选择,但也存在一定缺陷,在房价过快增长的过程中,货币安置变成推动价格上涨的一种效应。”李铁岗强调,货币化安置本身并没有错,棚改的初衷是改善困难家庭住房条件的民生活动,但在执行货币化安置的过程中,加入了商业地产开发这样的经济活动,过度补偿,致使成本不公平地转移给了后面商品房的购买者。

    在邹琳华看来,在当前条件下限制货币化安置比例很有必要,“按目前的供求状况来看,供应跟不上需求,所以应该以实物安置为主。”如果棚改货币化安置政策仍继续按原有节奏推进,一二线城市房价可能大涨。邹琳华认为:“当前三四线城市乃至县城的房价已经经历了一波大涨,房价绝对水平很高。在城市化大背景下,三四线城市人口外流严重,总体并无很强的投资前景。在当前的房价水平下追高,收益有限而风险较大。如果继续以棚改货币化的形式给当地家庭提供购房现金,更多的人将选择去一二线城市购房,投资需求将向外溢出。”

    但李铁岗则认为,如果把民生领域和经济领域的活动分离开,按照正常的成本和价格来做货币化安置,就不会有问题。“从经济效率的角度而言,货币化补偿实际上比实物化补偿效率要高。我倒不是主张必须再回到实物化补偿的状态,而是要去认真地研究一种制度政策,就是怎么使货币化补偿更为公平,这是核心。”

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    棚改未来

    2017年5月,国务院提出棚改三年攻坚计划,计划在2018–2020年棚改新开工1500万套。2017年年底,又提出2018年计划新开工棚改580万套,比预计又多了80万套。

    据国开行提供的数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力地支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

    棚改项目未来将如何发展?

    据易居研究院综合研究中心总经理崔霁分析,2018年政府工作报告指出今年棚改开工580万套,低于2016年和2017年目标,随着各地去库存压力的减轻,预计未来两年棚改开工数量将继续走低。

    “棚改开工数量和货币化棚改数量是两个概念,但棚改是一个刚性任务,有五年计划,到2020年结束,目前来讲没有变化。但如果资金收紧,可能地方政府的积极性就不大了,逐步也会缓下来。”邹琳华也认为:“从市场平稳的角度看,这是一个逐步收缩的过程,新项目会逐步受到限制,历史项目会照常进行。”

    如若将棚改项目审批权收回至国开行总行,未来以实物安置为主,“房子供应的资金量会减少,对拆迁户过度补贴的现象将起到一定的抑制作用,对房产的补偿可能会慢慢接近其真正的市场价值,回归正常轨道。”李铁岗表示,此外,整体审批将更加严格,未来棚改房总量的供给会减少。

    “从历史使命而言,到2020年,棚改会退出历史舞台,所以是必须要递减的,规模会逐步收缩。”Oscar Choi强调,即便今年货币化的比例跌到45%,还是会为整体市场贡献2亿多平方米的需求,占总需求的14%左右。

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