宝龙地产前四月销售增速暴涨，高周转实现增长目标

2018-05-09 15:02:46

来源: 时代在线

2018年5月8日，宝龙地产(HK.1238)发布公告，2018年4月公司合约销售额（连同共同控制实体及联营公司的）及合约销售面积分别约为（单位：人民币，下同）19.67亿元及14.13万平方米。截至2018年4月30日止前4个月的合约销售总额（连同共同控制实体及联营公司的）及合约销售总面积分别约为86.08亿元及66万平方米，合约销售总额年同比增加约55.6%，而合约销售总面积年同比增加约78.6%。其中，按业态划分，住宅销售占比81%，69.72亿的销售额表现突出，而商业物业销售占比19%。2018年前4月的合约销售金额增长速度，对比2017年整年18.4%的总收入增长，抑或对比其2017年前4月的合约销售总额增速46.7%（人民币55.32亿元），出现了明显的提升。

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专业海外投资第一平台“格隆汇”分析师结合其参与的宝龙地产日前在深圳举办的路演活动，第一时间发布对研究报告，对宝龙地产前四月业绩突增进行了深度解析。

业绩增长明显，现金充裕

宝龙地产主营业务为物业开发、物业投资及管理和酒店，其中，物业开发占总营收85%，物业投资及管理占总营收为11%。宝龙地产项目涵盖办公楼、酒店、商业街，包括soho酒店式公寓，以及自持的购物中心。商场运营整体可租赁面积面积达到263万平方米，商场面积超过350万平方米。另外，酒店共计17家，自有品牌8家，委托国际品牌经营9家。

宝龙地产在2017年合约销售额创历史新高，约为209亿元，同比上升18.4%；总收入约为156亿元，同比上升9.1%；租费收入约为18.04亿人民币，较去年同期上涨29.7%；同时毛利润率近年来维持在30%以上的高水平，2017年为33.5%，而核心利润和净利润同比增长都达到了40%以上。特别指出，宝龙地产去年年末宣布了股息分派，较去年同期有了大幅的上涨，上升了56.3%。

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宝龙地产总资产约为955亿元，同比增加20.7%；同时现在拥有100亿元现金，还有国内贷款批复100亿元额度没有使用，总体来说，今年资金压力不大。

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核心优势凸显，商业运营能力强

拿地成本低

截至2017年底，宝龙地产土地的平均成交价格是2131元每平方米，2017年销售均价是13400元每平方米，占到整个销售均价不足16%。2017年中统计，平均成本更低，只有1500多元每平方米。

2017年宝龙地产拿地，按照总建筑面积算，80%集中在长三角，并且也主要是通过与其它地产公司合作的方式。去年总建筑面积是386万平方米，权益后的土地成本大概是110亿元左右，土地的平均价格是6000多元，成本上非常有优势。

自持优势突出

2017年总体土地储备集中在一二线城市，达到了1400万平方米，其中27%左右是建设购物中心和酒店，这是自持部分，其余部分对外销售。

商场运营自营34家，商场整体面积超过了350万平方米，可租赁面积263万平方米。同时2017年公司还运营了两家品牌输出的商场。宝龙地产自持商场即购物中心会有三大优势：第一，提供非常稳定的现金流；第二，每年会有一个评估增值，它也会带来一个物业的增值收益；第三，可作为一个抵押物，公司可以凭借抵押去申请到更低利率的融资贷款。

商业运营能力强

宝龙地产与一般的地产公司有较大区别，在于商业运营能力非常强。2013—2017年，商场和酒店经常性收入逐年提高，5年复合增长率达到了26.7%。当然，增长主要来源于两方面，一方面是已有的商场运营的租费收入的增长，另一方面是新开业的商场带来的收入增加。

2017年整体经常性收入将近23亿元，占总营收为15%。商场和酒店的运营经常性收入可对于整体的财务费用有效覆盖，目前已经是1.1倍。并且投资物业每年会有增值，2017年投资物业的价值已经将近400亿元。

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图：宝龙地产2013—2017 商业运营情况

基于商场与酒店业务快速发展，宝龙地产预期未来三年，商场运营经常性收入复合增长率至少要达到25%。经过推算，2018—2020年，预计运营商场分别会达到39家、48家、52家。也就是说，未来宝龙地产计划开业16家商场，其中规划13家在长三角地区。值得指出的是，2017年宝龙地产新开业了五家商场，其中有两家是轻资产的运营，分别是义乌宝龙广场以及重庆宝龙广场。而轻资产运营的广场每年可以至少能够贡献500到1000万的净利润。

高周转将助推实现高增长目标

地产规划：高周转实现增长目标

2018年全年合约销售目标为350亿元人民币；打造369体系（3个月完成方案审批，6个月开始预售，9个月资金回正）坚持“1+6+N”拿地战略，也就是以上海为中心，以南京、苏州、杭州、宁波、厦门、福州六个城市，围绕杭州湾区精准地进行战略布局，提升产品的品质。

商业规划：持续创造稳定收益

全年租费收入为22.5亿元人民币；精心打造商业产品线，确保高端项目厦门宝龙一城开业；打造智慧商场，线下平台升级客户体验，对接新零售；改善现有项目，持续提升经营效率。

酒店及文化规划：拓展自有艺术酒店品牌

全年酒店收入目标人民币6.8亿元；确保2018年阜阳温德姆酒店顺利开业；打造地产、商业、酒店板块的文化元素，提升品牌特色。

财务及资本规划：优化结构创造价值

坚持超过核心利润35%以上的派息政策，持续创造股东价值；拓宽融资渠道，控制融资成本；推进REITS方案；全面升级管理系统（SAP），提升运营效率，支持业务发展。