颜建国造新中海

2018-04-03 03:10:35

来源: 时代周报

2016年，中海实现销售额2106亿港元，位居房企排行榜第六。2017年，中海销售额2321亿港元，名次跌至第7。

时代周报记者胡天祥发自香港、广州

颜建国带领下的中海地产正在发生一些变化。

3月26日，香港万豪酒店，颜建国率先走到主席台前，向台下媒体致以微笑。“有点拘谨”、“眼睛故作不经意的瞄向他处”，相比一年前刚履新中海行政总裁的他，此时身兼董事局主席和行政总裁的颜建国，在面对媒体的长枪短炮时，已经游刃有余。业绩会后，当媒体记者提出想加微信时，颜建国还迅速掏出手机，供现场记者扫码。

对于中海而言，颜建国并非新人。“我也是中海的老兵，血液、基因里面，都是属于中海的。”时代周报记者获悉，颜建国曾任中海地产苏州、上海公司总经理、中国建筑股份有限公司（母公司为中国建筑工程总公司）首席信息官等重要岗位。

以往的中海却显得有些傲气。1998年春，北京凯宾斯基酒店，万科董事长王石正向当时的中海地产掌门人孙文杰提出了“万科中海合并”的构想。

两家公司各有所长，同时，为表诚意，王石提出，合并后的新公司由孙文杰任董事长，自己做总经理。但当时孙文杰并未直接表态，此事也就再无下文。拒绝的原因无从考证，但时代周报记者援引媒体报道，中海很自信于自己的体系和人才梯队，对外部世界和人才的认知感受并不明显，并没有意识到其自身的竞争力越来越差。

利润总额连续多年保持行业第一以及系统性的内部人才培养体系，中海确有骄傲的资本。但这之外，这艘地产航母却不得不直面在销售规模上被万科、恒大、碧桂园等企业后来居上的现实。2016年，中海实现销售额2106亿港元，位居房企排行榜第六。2017年，中海销售额2321亿港元，名次跌至第7。

“2016年已经有三家房企销售额超过3000亿元人民币，我们与之相比，确实是落后了。”时任中海地产董事局主席的肖肖曾在年终总结会上反思。

这种反思可能就是目前中海内部变化的由来，而这一场自上而下的变革能否让中海重新拿回曾经的江湖地位？

架构调整与虚心学习

中海开始放低姿态。

为了迎头赶上，这家曾被行业奉为“样本”的老牌房企，正在“心态”及策略上发生着改变。现任董事局主席兼行政总裁颜建国曾在业绩会上铺垫称，这个世界在改变，适应变的世界最好也是相应做一些变化，所以我们对市场规划最近也做了一些修订，会对应目前变化的环境与状态进行一些相应的调整。

据悉，在走马上任之后，颜建国迅速对中海现有组织架构作出了调整。中海地产一位内部人士告诉时代周报记者，原来除了地产总部我们还设立了营销公司、工程公司、商业公司。现在前两者已经并入地产总部，成了三个部门，商业公司依旧独立运营。

此外，中海还在总部增设客户服务部、创新业务发展部与海外事业部，并将战略管控部调整为运营管理部，主要业务部门则增设了专业职能中心。中海一位中层告诉时代周报记者，此前有两年时间总部一度撤销了客户服务部，2017年才开始重新恢复该部门。而对于新设立的创新业务发展部，颜建国不仅自己亲自担任负责人，还将原综合管理部副总经理郭鑫调任创新业务部任副总经理，原法律事务部助理总经理王莎任创新业务部助理总经理。

另据时代周报记者获悉，去年中海还加大了对一线业务团队的授权力度。2017年，中海开始全面实施项目制管理。据悉，项目制由项目总监及下属工程、设计、行销等职能专业人才组建项目团队，负责项目全生命周期的开发运营管理。截至2017年底，中海已组建190多个项目制团队。

关于项目制运行，管理层解释称，它不是一个独立的经营单位，只是执行管理层给他的各项开发数据要求，比如说这个项目的IRR多少？什么时候开盘？开盘应该卖多少？最后它的净利润应该是多少？它更多的是执行，是买地以后的执行。

除了上述举措，其内部人士还向时代周报记者透露，我们内部现在很鼓励跟同行对标、甚至是和其他领域优秀企业对标，学习人家的先进经验，“白猫黑猫抓得着老鼠就是好猫”。

中海一位中层亦向时代周报记者坦承：这两年公司已经开始放低姿态学习同行。“比如碧桂园的营销厉害，我们营销口的就专门对标他们，产品口的就对标绿城，客户服务和园林景观口的就对标龙湖。”该中层说，公司提倡除了要学习同行，其他行业的优秀企业一样要学习，比如阿里巴巴等。

取经的同时，中海还加大了和各类企业的合作力度。

2017年8月23日，中信集团与中海地产举办业务协同交流会。9月10日，中海地产与平安不动产在深圳签署战略合作备忘录。双方将在国内主要城市、就双方均认可的房地产项目，共同开发经营。9月25日，中海地产与麦当劳（中国）签订战略合作协议，双方将在中海地产已布局的60多个城市的商业综合体、社区商业、写字楼等板块展开合作。

增加土储总量

除了架构，中海的改变还体现在拿地力度和方式上。据报道，管理层曾在2016年中海内部年终总结会上直指中海土地储备总量不足，也不均衡，不足以支撑公司可持续发展。

“中海对土地市场的急速变化了解不深，跟的不够紧。部分同事存在小富即安的思想，不想多拿地承担过高的指标，冒更大的风险；过分依赖公开市场，投资手段单一，创新不足。”管理层认为，只要透彻把握法律法规，深入研究项目，各种投资方式都是可选项。管理层还建议公司建立非公开市场获取土地的组织机构与机制。

时代周报记者获悉，中海新管理层已将投资拿地列入地区公司考核指标，要求各地区公司要密切跟踪土地市场，保持投资连续性。

财报显示，2017年，中海共购入76幅地块，总楼面面积1741万平方米。这使得中海的土地支出从2015年的350亿元、2016年的410亿元大幅飙升至2017年的951亿元。从具体城市分布来看，除了深圳外，北京、上海、广州三市均有土地购入，三市土地储备购置总量约86万平米，而2016年在内地一线城市中并无土地储备的购入。

二线城市中，中海对传统区域的重视度加大，在成都的土地投资总金额占全年投资总量的10%，其他主要布局了长三角的南京、宁波、苏州、无锡等城市，以及粤港澳大湾区的佛山、东莞、中山、江门、肇庆、香港等城市。2016年，佛山仅在佛山一城获得了47.7万平方米的土地。

颜建国在业绩会上说，中海2017年参加了500多次土地竞拍，最后成功概率在14%-15%左右，拿了70多块地。“500多次，国内除了放假以外也就200多天工作日，相当于每天去投两块地。”除了正常的招拍挂，其还透露，非公开市场我们也做了不少工作，包括项目股权的并购，包括棚户区改造、城市更新项目，都在做，“大规模公司股权并购，我们也一直在接触，跟很多企业也在谈，但是最后谈得成谈不成是另外一回事。今年我们仍旧会用比较积极的姿态来获得企业的发展，包括并购仍旧是我们未来在土地储备方面的重要手段跟渠道。”颜建国如是称。

管理层透露，公司2018年全年计划新购土地的权益投资额为1350亿港元。2018年前2月，中海在深圳、北京、昆明等地收购了11幅地块，应占楼面面积合共约273万平方米，对应土地出让金约为人民币147.36亿元。

扩展多元版图

另据中海总部员工向“莫老爷”透露，颜建国回归之后，给深圳公司下的指示是：“从2017年开始，要向多元化转型，要积极开创新业务，深圳公司是集团的练兵场，要率先行动起来。"

而此前，中海的掌门人一直对于多元化持保守态度。“其实过去几次业绩发布会，记者朋友都有问过关于转型、关于公司未来业务的发展方向，我们还是不熟不做。”曾任中海地产董事局主席的郝建民表示，管理层的基本共识是，中国房地产行业仍然是朝阳行业，仍有许多机会和发展空间，公司并没有任何转型的方向。

如今，随着新管理层的履新，中海开始加快拓展创新业务。据悉，2017年，中海开始进军教育、养老、物流等业务，并成立教育集团、养老公司。

时代周报记者获悉，目前济南公司已经开始进军长租公寓、养老、教育、物流、产业新城等领域。济南中海地产总经理冯昌中透露，如果快的话，今年我们将在中海国际社区项目建设运营自己的第一家养老院和幼儿园。而诸如东莞和佛山公司，目前在运营的K12学校已达三所。青岛公司目前也正在招聘养老、教育行业相关的人员。

颜建国透露，公司90%的资源还会用于住宅开发，同时会拿出一部分的资源，比如7-8%的资源用于自持商业，还有1-2%资源用于创新业态，比如养老、教育等等。

除此之外，中海还把业务触角延伸至产业地产领域，其在罗湖清水河片区的银海时代中心项目是中海在深圳首个全自持的类产业园项目。同时，中海还在天津滨海新区运营管理中海物流科技园。

2017年6月21日下午，中海地产分别与中建方程投资发展有限公司（从事新型城镇化投资）、中建资本控股有限公司在北京签署战略合作协议，并就郑州高新区项目签署了合作协议。该项目被视为中海地产多元化投资的新突破。

2017年11月28日，中海还以47.9亿元中标位于成都市天府新区秦皇寺板块的299亩产业项目用地。据悉，在成都天府新区2017年规划文件里，上述地块中的超高层建筑被命名为“天府中心”，天府中心占地30亩，建成后，其高度将达677米，成为世界第二、中国第一高楼。

时代周报记者获悉，针对该大楼的建设工作，中海将联合中建集团一同打造。此外，中海地产还在积极筹建成都熊猫大厦项目公司，负责该地块的建设与运营。