规模之战 奥园2017年销售远超目标额

2018-03-20 02:24:54
来源: 时代周报
2017年,奥园共实现合约销售456亿元,同比增长78%。这一数字已远超年初管理层对外公布的333亿目标。

时代周报记者 胡天祥 发自香港

3月15日,香港万豪酒店三楼,奥园董事局主席郭梓文在业绩会上宣布:公司2018年的销售目标为730亿元,同比增长达60%。按照管理层提出公司未来3年的复合增长不低于40%计算,奥园2019年销售额预计将达1000亿元。

郭梓文早在去年8月便为奥园的业绩爆发做好了铺垫,他提出公司前几年一直稳扎稳打,如今要厚积薄发。奥园执行董事、营运总裁马军则直言不讳地表示,公司现阶段的目的很明确,就是要做大规模。

2017年,奥园共实现合约销售456亿元,同比增长78%。这一数字已远超年初管理层对外公布的333亿目标。

支出314亿拿下58个项目

把销售规模放在首位的奥园,明显加大了“攻城略地”的力度。2012-2014年,奥园新增项目均为8个,总地价分别约为40.8亿元、50.1亿元、45.6亿元,2015-2016年,奥园新增项目分别为13个、17个,总地价分别约为57.6亿元、99.5亿元,对应总建筑面积分别约为249万平方米、314万平方米。

步至2017年,奥园大笔支出约314.6亿元新增58个商住项目,占奥园当年总销售额约69%,对应总建筑面积1286万平方米,奥园拥有71%的权益。其中土地支出一项,超过奥园过去五年地价总和。

时代周报记者获悉,在这58个项目中,有八成是通过并购方式获得,这也是奥园一直以来主要的项目获取方式。“并购项目由于是在人家已经拿到项目的基础上并购,所以能够快速开发、快速销售、快速赔款。我们去年并购了58个项目,大部分都能够在当年出业绩。”奥园副主席、行政总裁郭梓宁表示。

管理层透露今年公司仍会延续2017年并购的节奏,并表示公司绝大部分的收并购项目都是要求并表的,因为能确保保持较高的权益比例。

除了收并购,奥园还在粤港澳大湾区及其他地区签下16个城市更新项目(下称“旧改”),规划总建筑面积约为1053万平方米(尚未列入土储)。郭梓宁向时代周报记者透露,奥园在粤港澳大湾区拥有的13个建设项目,今年估计有两三个可以入市。

针对旧改,一家房企总经理曾对媒体表示,旧改项目虽然周期长,但其成本相对较低,且净利率比普通住宅项目能高出5-10个百分点,在行业利润水平整体下滑的趋势下,能够有助于平复公司的利润指标波动,提升盈利能力。

郭梓宁也表示,虽然“三旧改造”的时间可能会相对长一些,但其优势是成本低。“我们目前在珠海参与翠微村改造,补偿完之后的土地成本每平方米大概是八九千元,按照珠海招拍挂举出来的地价,估计是25000-29000元,所以地价成本来说,我们有较大的优势,所以利润率应该比正常的举牌会高比较多。”郭梓宁举例称。

照此计算,奥园在翠微村的土地成本比正常招拍挂至少便宜每平方1.6万元。据悉,该项目总规划总建筑面积达147万平方米。此外,奥园在珠海另一个已售旧改项目—奥园广场,其楼面价仅为2732元/平方米,目前累计销售均价达20132元/平方米。财报显示,该项目总建筑面积为27万平方米。

“规模效应”

马军曾向时代周报记者透露,为实现业绩进一步增长,接下来公司可能会利用财务杠杆作用,适度负债,“但前提是严守净负债率不超过80%的水平”。这意味着奥园接下来的土地支出仍会延续去年节奏。按照奥园土地预算通常控制在当年销售额50%计算,该公司2018年土地支出将不少于365亿元,2019年土地支出将超过500亿元。

另据时代周报记者获悉,为加快拿地决策效率,奥园还在去年实施“五人决策投资委员会”的投资机制。在进行土地投资决策时,如果五个人一致同意,则只需要进行备案,否则项目将上升到董事会来进行决策。

“这实际上是董事会对我们经营团队的一种授权,其目的是要提高投地决策效率。”作为五人决策投资委员会的组长,马军告诉时代周报记者,在五人决策投资委员会下,还分成若干个项目投资分队,每个分队至少有6个业务类型的人组成,涵盖投资、设计、成本测算、法务、财务、营销等。

“因为现在拿地,竞争非常激烈,时机稍纵即逝,有这样的一个投资分队设置,就能确保我们能够在市场上获取最大的信息渠道。”马军说,除每周一次的投资例会外,各分队还会分别建立微信群,只要有项目,就随时进行讨论。

除了拿地节奏提速,联昌国际银行研报预测,奥园未来的资产周转率策略会非常快,这样才能保证其迅速实现千亿规模。

“我们从拿地到第一期推出预售平均都是六七个月时间,我们不会等,我们会希望整个资产周转率或者现金周转率能够提速加快,尽可达到千亿规模。”奥园副总裁陈嘉扬表示,奥园奉行快周转的模式,这也是我们要实现的规模效应。

广州一家房企高层告诉时代周报记者,只有把规模做大,公司在资本市场的估值才会“水涨船高”,同时融资成本相应会降低。

“融资成本高低主要看国际的债务评级,理论上来说在同等业绩比率表现下,规模越大债务评级越高。”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者,当房企达到千亿规模后,相对而言会更容易得到银行支持,且更容易发债融资,特别是海外债都要求企业有一定规模。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,从融资成本来说,千亿规模企业融资的年化利率可以控制在5%以下的水平,而普通企业都要超过7%。

财报显示,2017年奥园总体平均借贷成本在7.2%左右。“公司一直很重视开拓一些新的融资渠道,也在推动境内外融资渠道的多元化,不断改善我们的借贷结构,降低借贷成本。”陈嘉扬透露,公司预计2018年的融资成本与2017年保持相近的水平,在7%左右。

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