投资180亿 国企房东入驻上海租赁住房市场
作为全国首个供应租赁住房用地的城市，上海一直在加大租赁住房用地供应力度，加快构建上海租购并举的住房制度体系。
时代周报记者 谢江珊 发自上海
走入上海闵行区浦江镇世博家园一街坊的一套样板房内，房内直观面积不大，只有42㎡，但整体设计合理，干湿分离的卫生间，从家具到基本家电一应俱全，刷卡式房门门锁，承租人可以实现真正地拎包入住。
这是功能性国企上海地产集团推出的国企租赁住房业务品牌—“城方”本月公开的首批样板房之一。“城方”也是上海租赁住房市场迎来的首个国企品牌。
上海地产集团表示，作为功能性国企，将先行先试，提供一个市场化租赁住房规划和解决方案：包括建立标准，即和各个管理机构研究政策导向，逐步规范整个租赁住房市场；建立相对的长效机制，解决人才需求。
这与上海《住房发展“十三五”规划》中明确提出的“发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场‘压舱石’‘稳定器’的作用”一说不谋而合。
“大型国有房地产企业进入住房租赁领域，无论是对国家、城市、行业乃至企业本身都具有非常重要的意义，有助于推动住房租赁市场规范制度的建立。”华东师范大学房地产系副教授、上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴在接受时代周报记者采访时强调，除公租房之外，真正从土地一级市场上拿到土地，按照租户需求进行市场定位，开发产品，进行经营，“在过去是没有的，到目前也还没有形成，上海地产此举，担当了非常好的领头羊角色。”
重点打造40㎡和60㎡
1月20日，上海地产集团正式发布沪上首个国企租赁住房业务品牌—城方。
与此同时，上海地产集团与临港集团、建设银行、申寿润投资、中信证券、中国通服、阿里云等20多家企业组成的租赁住房建设运营生态合作联盟正式成立。此外，面向社会、融合租赁住房运营服务管理功能的租赁住房代经租信息化平台将在年内正式上线。
“‘城方’品牌的主要市场定位是为都市人才解决居住需求，核心理念是‘都市梦生活’。” 1月30日，在中国租赁住宅金融形势系列论坛首站上海站，上海地产战略投资部副总经理金国雄说道。
去年，在上海供应的29幅租赁住房用地中，上海地产集团竞得10幅，加上7幅自有用地，上海地产集团确定了首批17幅租赁房地块，总建筑面积超过100㎡，计划投资约180亿元，全部建成后可供应约2万套租赁住房。入市后，将采取无门槛、平租金的方式向社会供应。
这17幅租赁住房地块地理区位优越，主要位于古北、虹桥、大陆家嘴、张江等中心城区中央活动区，周边产业集聚、交通便利、生活配套齐全。“今年的目标是12000套，上半年计划开工4000套，下半年开工8000套，年底前全面开工，预计2020年实现交付。”金国雄透露。
据上海地产集团租赁住房管理运营业务总顾问郑华介绍，租赁住房业务定位的核心服务人群为25-35岁稀缺行业人才。经过半年多市场调研，以及针对25-35岁有租赁需求的上海在职员工的5000份有效问卷，发现很多客户愿意共享厨房与客厅，他们对居住空间的需求占30%，对工作娱乐的需求占70%。上海地产集团最终确定供应住房面积以40㎡、60㎡、80㎡为主。
“我们现在提出重点打造40㎡和60㎡两个标准，再加上80㎡，总体来说就是40+㎡。”金国雄解释称，“我们将厨房和功能区放在公共空间，扩大居住空间，所以40㎡的空间感觉是60㎡，60㎡感觉有80㎡。”
值得一提的是，上海地产集团获取的租赁用地多赠送了10%的配套用地，不计容，免地价。上海地产集团计划围绕配套面积构建社区商业，打造文娱、生鲜、轻食、健康、形象、餐饮6大类生活服务平台。同时，做创新创业空间等。
崔裴表示，让国企率先使用土地建造租赁住房，相对来说能够保证政府意图得以贯彻和实行。大型国企开发租赁住宅品牌，符合上海市房地产市场推动租赁发展的需求：一方面，国有企业政治意识较强，积极响应国家政策；另一方面，房地产企业从事住房租赁业务，实际上是其进化升级的表现。
住房租赁的上海举措
作为全国首个供应租赁住房用地的城市，上海一直在加大租赁住房用地供应力度，加快构建上海租购并举的住房制度体系。
“房地产市场的调控事关城市的长远发展，事关年轻人的发展和民生改善。”1月29日，在上海市第十五届人大一次会议闭幕后的市政府记者招待会上，上海市长应勇表示，去年上海制定并严格执行了沪六条、沪九条等调控政策措施，今年仍将加强房地产市场调控不动摇不放松。今年上海还将继续增加租赁住房用地供给，加快建立租购并举的住房制度，改变“售卖一条腿长，租赁一条腿短”的现状。
上海《住房发展“十三五”规划》中明确提出新增租赁住房用地1700公顷，预计推出70万套租赁住房。而自去年7月首次公告出让租赁住房用地以来，上海累计公告出让7批次29幅租赁住房用地，累计土地出让面积达79.69公顷、建筑面积181.26万平方米。
对此，崔裴颇感自豪。去年5月中旬，在上海市高层领导专题座谈会上，她曾当面向市长进行汇报，并提出“在每年新增住宅出让的土地中规定一定比例和区位特征（如不同环线范围内）的土地，作为租赁住房专用土地”等建议：“我们过去用地只有住宅用地、商业用地，从来没有租赁住宅用地。这个建议被采纳了，后来上海推出29块租赁住房用地，这是史无前例的，这实际上是为从事租赁经营的房企在土地供给上另开跑道，使其价格不受普通商品房土地出让价格的影响。”崔裴总结指出。
2018年上海租赁住房用地将进一步增加。1月5日，上海市召开促进房地产市场健康发展联席会议，指出到2018年底，要实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。
“上海的住房租赁市场化程度还是比较高的，上海住户中的租赁占比不到40%，在全国比例较高。”对目前上海租赁住宅发展的态势，崔裴给予了肯定，但她也指出，跟发达国家，比如纽约、伦敦、东京等城市60%-70%的租户占比相比，我国租房市场的规模远远不够。“上海的住房租赁市场才刚刚开始，离真正发展完善还有很大的空间。”
国家鼓励租赁住宅
早在2016年5月初，国务院总理李克强主持召开常务会议，明确提出要“大力发展住房租赁市场”。同年6月3日，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。2016年中央经济工作会议明确要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，成为2017年全年发展的绝对关键词。
崔裴将2017年称为“租赁住宅发展元年”：“2017年从中央到地方，密集性推进各方面政策和措施鼓励发展住房租赁市场，甚至于在一级土地市场上有这样实际动作的，是一个质的变化，也是史无前例的。”
2017年5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规—《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）向社会公开征求意见，对房屋租赁的各方进行了详细的权责界定，保护当事人的合法权益，保障交易的安全。
2017年7月20日，住建部及八部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，圈定首批12个住房租赁试点城市。
在崔裴看来，与发达国家相比，我国住房租赁市场的发育程度还很低，住房租买选择机制缺失，这是多年来住房买卖价格不受约束地持续快速上涨的一个重要原因。因此，培育一个发达的住房租赁市场，使之形成与住房买卖市场相互制衡的“住房租买选择机制”，是解决我国住房市场突出问题的一个“治本”之举。
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